Kalifornijska Komisja Przybrzeżna - California Coastal Commission

Kalifornijska Komisja Przybrzeżna
California Coastal Commission Logo.svg
Logo Komisji Przybrzeżnej Kalifornii
Przegląd agencji
Utworzony 1972 ; 49 lat temu ( 1972 )
Jurysdykcja Kalifornia
Siedziba San Francisco
Pracowników 164 (2021)
Roczny budżet 33 miliony dolarów (2021)
Dyrektor agencji
Agencja rodzicielska Kalifornijska Agencja Zasobów Naturalnych
Strona internetowa przybrzeżne .ca .gov
Przypisy

California Komisja Coastal ( CCC ) to agencja rządowa w Kalifornii Agencji Zasobów Naturalnych z quasi-sądowej kontroli gruntów i publicznego dostępu wzdłuż państwowych 1100 mil (1800 km) wybrzeża. Misja komisji jest zdefiniowana w California Coastal Act, w tym „ochrona” i „ulepszanie” wybrzeża Kalifornii.

Ochrona zasobów przybrzeżnych obejmuje publiczny dostęp do wybrzeża i rekreację, tańsze zakwaterowanie dla gości, ochronę siedlisk lądowych i morskich, zasoby wizualne oraz regulację gruntów rolnych, rybołówstwo komercyjne i infrastrukturę przemysłową. Regulując użytkowanie gruntów w określonej „strefie przybrzeżnej” rozciągającej się od 910 m w głąb lądu do 8,0 km, ma uprawnienia do kontrolowania wszelkiego rodzaju konstrukcji, w tym budynków, mieszkań, dróg, a także konstrukcje przeciwpożarowe i erozyjne, a także mogą nakładać kary za niezatwierdzoną budowę. Został nazwany najpotężniejszym organem zajmującym się użytkowaniem gruntów w Stanach Zjednoczonych ze względu na jego kontrolę nad ogromnymi zasobami środowiskowymi i niezwykle cennymi nieruchomościami.

Krytycy twierdzą, że przekroczyła swoją misję, naruszyła prawa własności obywateli i pogorszyła niedobór mieszkań w Kalifornii, ograniczając podaż mieszkań, podczas gdy zwolennicy twierdzą, że chroniła otwartą przestrzeń, widoki, siedliska i publiczny dostęp do wybrzeża.

Historia

Wybrzeże Północnej Kalifornii widziane z Muir Beach Overlook
Wydatki budżetu Komisji Wybrzeża począwszy od 1972 r.

Kalifornijska Komisja ds. Wybrzeża została powołana w 1972 r. z inicjatywy wyborców poprzez Propozycję 20. Było to częściowo odpowiedzią na kontrowersje wokół rozwoju Sea Ranch , planowanej społeczności przybrzeżnej w hrabstwie Sonoma . Deweloper-architekt Sea Ranch, Al Boeke , wyobraził sobie społeczność, która zachowałaby naturalne piękno tego obszaru. Ale plan Sea Ranch ostatecznie rozrósł się i obejmował 16 km linii brzegowej hrabstwa Sonoma, która byłaby zarezerwowana do użytku prywatnego. Ten i inne podobne projekty przybrzeżne skłoniły przeciwników do tworzenia grup aktywistów. Ich wysiłki ostatecznie doprowadziły do ​​umieszczenia Propozycji 20 w głosowaniu.

Propozycja 20 dała Komisji Przybrzeżnej pozwolenie na cztery lata. California Coastal Act z 1976 roku przedłużył na czas nieokreślony uprawnienia Komisji ds. Wybrzeża. Peter M. Douglas pomagał w napisaniu aktu oprócz prop 20, a następnie został zatrudniony jako dyrektor wykonawczy Komisji ds. Wybrzeża przez 26 lat.

Przy 164 procentowej inflacji, całkowite finansowanie komisji spadło o 26 procent z 22,1 miliona dolarów w 1980 roku (13,5 miliona dolarów w ówczesnych dolarach) do 16,3 miliona dolarów w 2010 roku. Liczba etatowych pracowników komisji spadła z 212 w 1980 roku do 125 w 2010 roku. 16 pracowników Komisji pracuje w funkcji egzekwowania prawa w celu zbadania naruszeń wzdłuż 1100 mil (1800 km) linii brzegowej. Całkowity budżet komisji na rok fiskalny 2019-2020 wyniósł 32 086 000 USD. Całkowite wynagrodzenie dyrektora wykonawczego komisji Johna L. Ainswortha wyniosło w 2019 roku 254 000 USD, Charlesa F. Lestera 177 000 USD w 2015 roku, a Petera M. Douglasa 213 000 USD w 2011 roku. proponowany budżet na rok budżetowy 2021-22, skumulowane wydatki Komisji od 2007 r. przekraczają 348 mln USD.

Sprawy Sądu Najwyższego Stanów Zjednoczonych

Lokomotywa spalinowa Graniterock i wagon samowyładowczy w Aromas w Kalifornii.

Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych orzekł w 1987 przypadku Nollan v. California Komisji Coastal że wymaganie przez agencję było branie z naruszeniem piątej i XIV Poprawki. Komisja ds. Wybrzeża zażądała wydzielenia bocznej służebności publicznej wzdłuż przybrzeżnej działki Nollans w celu ułatwienia pieszego dostępu do publicznych plaż jako warunek zatwierdzenia zezwolenia na wyburzenie istniejącego bungalowu i zastąpienie go domem z trzema sypialniami. Komisja Przybrzeżna stwierdziła, że ​​warunek służebności publicznej został nałożony w celu promowania uzasadnionego interesu państwa polegającego na zmniejszeniu „zablokowania widoku na ocean” spowodowanego budową większego domu. Sąd w wąskim orzeczeniu orzekł, że musi istnieć „istotny związek” między uzasadnionym interesem państwa a warunkiem pozwolenia nałożonym przez rząd, w przeciwnym razie ograniczenie budowlane „nie jest obowiązującą regulacją użytkowania gruntów, ale plan wymuszenia”.

Komisja wygrał próbę wymaga zezwolenia na prowadzenie działalności na kamieniołomu wapienia farmaceutycznej posiadanego przez granitowych skał Spółki z Watsonville w Kalifornii w Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych przypadku California Coastal Comm'n v. Granitowych skał Co. Jego prace wstrzymane, granitowych skał zatwierdzonego Zezwolenie Służby Leśnej na wydobycie wapienia farmaceutycznego wygasło do czasu rozstrzygnięcia sprawy.

Kompozycja

Komisja składa się z 12 członków z prawem głosu, 6 wybranych z ogółu społeczeństwa i 6 mianowanych wybieralnych urzędników. Bycie w komisji może wiązać się z obowiązkami, które są wysoce upolitycznione. 12 mianowanych komisarzy kontroluje podział na strefy , wymusza zmiany nieruchomości, nakłada grzywny, przyznaje pozwolenia na budowę lub weta i wymaga publicznych arterii na prywatnej posesji.

Poza mianowanymi komisarzami jest zatrudniony personel komisji, liczący w latach 2021–22 około 164 osób.

Jonathan Zasloff, profesor prawa na Uniwersytecie Kalifornijskim w Los Angeles, stwierdził, że „Komisja jest najpotężniejszym organem zajmującym się użytkowaniem gruntów w Stanach Zjednoczonych, biorąc pod uwagę wysoką wartość jej jurysdykcji i duże walory środowiskowe”. a ponieważ jej członkowie są mianowani przez gubernatora i przywódców Senatu Stanowego i Zgromadzenia (którzy na ogół byli Demokratami), „Komisja odzwierciedla okręg wyborczy, który jest ważny dla Demokratów”.

Autorytet

Przewodnik informacyjny dla wyborców dla Kalifornijczyków w wyborach powszechnych w 1972 r.

Działania deweloperskie są szeroko definiowane przez ustawę o wybrzeżu i obejmują m.in. budowę budynków, podziały gruntów oraz działania zmieniające intensywność użytkowania gruntów lub publiczny dostęp do wód przybrzeżnych . Zabudowa zazwyczaj wymaga pozwolenia na rozwój wybrzeża wydanego przez Komisję ds. Wybrzeża lub samorząd lokalny, jeśli taki rozwój miałby miejsce w strefie przybrzeżnej. Strefa przybrzeżna jest szczegółowo zdefiniowana przez prawo jako obszar, który rozciąga się od granicy jurysdykcji stanu od strony morza i w głębi lądu na odległość od linii średnich przypływów od kilkuset stóp na obszarach miejskich do do pięciu mil na obszarach wiejskich obszary.

Organ stanowy kontroluje budowę wzdłuż 1100 mil (1800 km) linii brzegowej stanu. Jeden z przepisów przyjętych na mocy California Coastal Act z 1976 r. wyraźnie zakazuje poszerzenia drogi stanowej 1 poza jeden pas w każdym kierunku na obszarach wiejskich w strefie przybrzeżnej. Komisja Przybrzeżna miała również prawo zablokować proponowane południowe przedłużenie drogi stanowej 241 do autostrady międzystanowej 5 przy plaży stanowej San Onofre w hrabstwie San Diego .

Komisja Wybrzeża ma możliwość unieważnienia lokalnych przedstawicieli, a także zyskała możliwość nakładania grzywien na obywateli prywatnych. Agencja wystąpiła o egzekucję przez sądy, ponieważ początkowo nie miała uprawnień do samodzielnego nakładania grzywien na domniemanych sprawców. Ustawa kalifornijskiego ustawodawcy o przyznaniu komisji szerokich uprawnień do nakładania grzywien została odrzucona we wrześniu 2013 r. Jednak ustawodawstwo dołączone do budżetu państwa latem 2014 r. ostatecznie przyznało uprawnienia do nakładania grzywien na osoby naruszające publiczny dostęp, które mogły mieć zastosowanie do około jednej trzeciej zaległości ponad 2000 nierozwiązanych spraw egzekucyjnych. Pierwsze godne uwagi grzywny zostały nałożone w grudniu 2016 roku na właścicieli nieruchomości w Malibu, dr Warrena M. Lenta i jego żonę, za 4,2 miliona dolarów, oraz Simona i Daniela Mani, właścicieli Malibu Beach Inn, którzy ugodzili się polubownie za 925 000 dolarów. Różnice w wysokości grzywien przypisywano „rażącemu” charakterowi sprawy Wielkiego Postu.

Administracja agencji lokalnej

„Lokalny program przybrzeżny” to oficjalna nazwa planu zagospodarowania przestrzennego kontrolowanego przez komisję, ale zarządzanego przez lokalną agencję. Komisja może ponownie przejąć szczegółową kontrolę nad dowolnym projektem, jeśli zostanie odwołana. Odwołanie zajmuje średnio około 6–8 miesięcy, aby dojść do ostatecznej decyzji, a rozstrzygnięcie bardziej skomplikowanych odwołań może potrwać dłużej.

Komisja jest główną agencją, która wydaje pozwolenia na rozwój obszarów przybrzeżnych. Jednakże, gdy lokalna agencja (hrabstwo, miasto lub port) posiada Lokalny Program Wybrzeża (LCP), który został certyfikowany przez komisję, agencja ta przejmuje odpowiedzialność za wydawanie zezwoleń na rozwój wybrzeża. W przypadku obszarów z certyfikowanymi LCP Komisja nie wydaje zezwoleń na rozwój obszarów przybrzeżnych (z wyjątkiem niektórych obszarów, na których Komisja zachowuje jurysdykcję, tj. gruntów zaufania publicznego), a zamiast tego jest odpowiedzialna za przegląd zmian w LCP agencji lokalnej lub przegląd wydanych zezwoleń na rozwój obszarów przybrzeżnych przez lokalne agencje, od których zwrócono się do komisji.

Lokalny Program Wybrzeża składa się z Planu Zagospodarowania Przestrzennego (LUP) i Planu Wdrożeniowego (IP). Plan Zagospodarowania Przestrzennego wyszczególnia sposoby użytkowania gruntów, które są dozwolone w każdej części obszaru samorządu lokalnego i określa ogólne zasady mające zastosowanie do każdego sposobu użytkowania gruntów. Plan planowania przestrzennego może być częścią ogólnego planu samorządu terytorialnego. Plan Wdrożenia odpowiada za wdrożenie polityk zawartych w Planie Wdrożenia. IP jest zazwyczaj częścią kodu zagospodarowania przestrzennego miasta.

Komisja zaleciła miastom wdrożenie filozofii kontrolowanego odwrotu, która pozwala oceanom na naturalną erozję zabudowań, a tym samym odżywianie plaż odzyskanym piaskiem z rozdrobnionych dawnych właściwości.

Reakcje

Krytycy autorytetu komisji twierdzą, że przekroczyła ona swoją misję, naruszyła konstytucyjne prawa własności obywateli i pogłębiła niedobór mieszkań w Kalifornii poprzez ograniczenie podaży mieszkań. Zwolennicy, tacy jak Mary Shallenberger, była komisarz, twierdzą, że komisja chroni otwartą przestrzeń, widoki, siedliska i dostęp do wybrzeża i powinna otrzymać uprawnienia do kontrolowania mieszkań w większym zakresie.

Jeff Jennings, burmistrz Malibu, skomentował zdolność komisji do praktycznego dyktowania sposobu użytkowania gruntów nadbrzeżnych : „Komisja zasadniczo mówi nam, co mamy robić i oczekuje się od nas, że to zrobimy. A w wielu przypadkach rozciąga się to na najdrobniejsze szczegóły, jakie można sobie wyobrazić, na przykład na kolor malowania domów, rodzaj żarówek, których można użyć w określonych miejscach”.

Wpływ na podaż i popyt na mieszkania

Badacze z Uniwersytetu Kalifornijskiego doszli do wniosku, że komisja ogranicza podaż mieszkań . Ograniczenia w budowie nowych mieszkań mają wpływ na niedobór mieszkań w Kalifornii . Naukowcy z Uniwersytetu Kalifornijskiego w Los Angeles odkryli, że mieszkania podlegające jurysdykcji komisji były o 20 procent droższe niż porównywalne domy o odpowiedniej jakości. W badaniu stwierdzono, że różnica wartości była prawdopodobnie spowodowana zarówno czynnikami podaży, jak i popytu : zmniejszoną podażą z powodu ograniczeń mieszkaniowych, ale także zwiększonym popytem z powodu skutków regulacji w zakresie uczynienia wybrzeża bardziej pożądanym. Badanie nie mogło dokładnie określić, ile z tych 20 procent było spowodowane jedną lub drugą przyczyną. Badanie przeprowadzone na Uniwersytecie Kalifornijskim w Santa Barbara wykazało , że Komisja podniosła ceny mieszkań, ograniczając podaż, „szkodząc najemcom, przyszłym nabywcom domów i właścicielom niezagospodarowanej ziemi”. Dotychczasowi właściciele domów w jurysdykcji komisji byli beneficjentami podwyżek cen mieszkań i oczywiście ci, którzy uczestniczą w dostępie do plaży, otwartej przestrzeni i naturalnych udogodnieniach narzuconych przez komisję, są również beneficjentami.

Egzekwowanie

Zadaniem agencji jest ochrona zasobów przybrzeżnych, w tym publicznego dostępu do wybrzeża i rekreacji, tańszych noclegów dla gości, ochrony siedlisk lądowych i morskich , zasobów wizualnych, zmian ukształtowania terenu, gruntów rolnych , rybołówstwa komercyjnego , zastosowań przemysłowych, jakości wody, ropy i gazu na morzu rozwój, transport, projektowanie rozwoju, elektrownie, porty i roboty publiczne. Obowiązki komisji są opisane w ustawie California Coastal Act, a zwłaszcza w polityce Rozdziału 3.

Wykorzystując swoją quasi-sądową władzę prawną, a także prowadząc spory przed niezależnymi sądami, komisja ukarała mieszkańców grzywnami w wysokości milionów dolarów, wymusiła przebudowę własności, zażądała publicznych arterii na terenie prywatnym, a także zablokowała, zakłóciła i ukarała budowę pożaru. infrastruktura łagodząca, domy, biura i drogi. Sprawy trafiły do Sądu Najwyższego Stanów Zjednoczonych .

Niedrogie noclegi nad morzem

Według komisji, California Coastal Act wymaga, aby „noclegi w strefie przybrzeżnej były dostępne w różnych punktach cenowych”. Zezwalając na nowe hotele, zwykle starają się wymagać, aby 25% rezerwacji w drogich hotelach było oferowanych po niższych stawkach lub, w przypadku dewelopera, który dodaje mały hotel butikowy do obiektu przy plaży, będą one wymagane (w przypadku 2021) wpłacić 150 000 USD na fundusz, który pomoże zapewnić tańsze zakwaterowanie w regionie.

W 2019 r. komisja nałożyła grzywnę na budowniczego hoteli w wysokości 15,5 miliona dolarów po tym, jak „zastąpiła dwa jedyne tanie motele w Santa Monica luksusowym hotelem butikowym bez pozwolenia”, podała komisja w oświadczeniu. „Jako agencja mamy mandat do zachęcania do publicznego dostępu na wybrzeżu Kalifornii, a to oznacza robienie wszystkiego, co w naszej mocy, aby ludzie mogli sobie pozwolić na pozostanie tam” – powiedziała Dayna Bochco, która przewodniczy komisji.

Wystawione grzywny

Hotel Ritz-Carlton w Half Moon Bay został skazany na zapłacenie 1,6 miliona dolarów kary za brak publicznego dostępu do pobliskich plaż w 2019 roku. Samochody gości hotelowych i golfistów były parkowane w miejscach publicznych przez parkingowych lub dostęp publiczny był po prostu odmowa tych przestrzeni.

W 1997 roku grzywna komisji w wysokości 1,5 miliona dolarów została utrzymana w stosunku do Kathleen Kenny i Arthura Starz, przeszczepionych ze Środkowego Zachodu, którzy bez odpowiednich zezwoleń zbudowali mały pomalowany na czerwono dom w Kanionie Topanga . Urzędnicy stwierdzili, że para nie współpracowała z inspektorami i nie starała się uzyskać pozwolenia, a prokuratorzy domagali się nawet odsiadki. Para została usprawiedliwiona, gdy ława przysięgłych stwierdziła, że ​​dwóch urzędników budowlanych hrabstwa oszukało parę w przedsiębiorstwie haraczy, mającym na celu wyłudzenie pieniędzy za pozwolenia na budowę, ale osobna kara prowizyjna została utrzymana.

W 2020 r. komisja nałożyła grzywnę na 33 mieszkańców Newport Beach w łącznej wysokości 1,7 miliona dolarów, ponieważ ich podwórka wdarły się na plażę i zażądała przywrócenia plaży do stanu naturalnego.

W 2018 roku komisja nałożyła grzywnę na właściciela Oceanaire Apartments w Pacifica w wysokości 1,45 miliona dolarów za nieutrzymywanie publicznych schodów dostępowych na terenie nieruchomości oraz za prace łagodzące erozję bez wystarczających zezwoleń. Schody należące do kompleksu mieszkalnego były otwarte jako droga publiczna prowadząca na plażę.

Po zainstalowaniu obszernej inscenizacji w ekologicznie wrażliwym obszarze bez odpowiedniego pozwolenia podczas swojego ślubu w Big Sur w 2018 roku, Sean Parker stworzył dla komisji aplikację, która pomaga odwiedzającym odkrywać plaże i zgłaszać przypadki naruszenia. Ta dobrowolna akcja miliardera, byłego prezesa Facebooka, została doceniona przez komisję. Zapłacił również kary w wysokości 2,5 miliona dolarów, mimo że właściciel nieruchomości był winny i nielegalnie zamknął obszar dla publiczności przez sześć lat.

W 2019 r., podczas procesu wymiany drewnianych słupów energetycznych na stalowe, aby zmniejszyć ryzyko pożaru , Departament Wody i Energii w Los Angeles (LADWP) dokonał stopniowania dróg przeciwpożarowych i utworzył nowe drogi na obszarach siedlisk wrażliwych ekologicznie w Parku Stanowym Topanga, które zniszczyły prawie 200 zagroził roślinom wyka Braunton na 9 akrach (3,6 ha) (10% tych roślin na tym obszarze). Miasto zgodziło się, że jego przedsiębiorstwo zapłaci karę od komisji w wysokości 1,9 miliona dolarów i będzie postępować zgodnie z nakazem odtworzenia wymagającym od LADWP złożenia wniosku o pozwolenie na budowę wybrzeża w celu ukończenia projektu i przywrócenia 9 akrów (3,6 ha) siedliska w strefie przybrzeżnej oraz dodatkowe 17 akrów (6,9 ha) poza strefą.

W 2021 r. sąd utrzymał w mocy grzywnę w wysokości 1 miliona dolarów nałożoną na gospodarstwo w Laguna Beach i wydał nakaz zaprzestania działalności , ponieważ właściciele domów odnowili swój dom z lat 50. XX wieku i istniejącą falochronę w Laguna Beach, aby zapobiec erozji bez wystarczających zezwoleń. Komisja nakazała im również zburzyć falochron, zgodnie z preferowaną polityką kontrolowanego odwrotu w celu utrzymania poziomu piasku. Miasto Laguna Beach złożyło opinię przyjaciela na rzecz właścicieli domów.

Pozwolenia na projekty i propozycje

W latach 80. komisja odrzuciła petycję rodziny Remmenga o wybudowanie domu 1,6 km od plaży w Hollister Ranch, chyba że społeczeństwo miałoby dostęp przez ich posiadłość. Alternatywnie, Remmengas otrzymali opcję zapłaty prowizji w wysokości 5000 USD, która miała pomóc w finansowaniu publicznych ścieżek na plażę. The California Sądy apelacyjne stwierdził, że „nawet jeśli dana osoba projekt nie tworzy natychmiastową potrzebę kompensacji accessway, jeden może być wymagane od niego, jeżeli jego działanie w połączeniu ze skumulowanych skutków podobnych projektów będzie w przyszłości stworzyć lub zwiększyć zapotrzebowanie dla systemu takich kompensacyjnych dróg dojazdowych."

Jeff Peck i jego partner biznesowy, Steve Barber, kupili dużą posiadłość Half Moon Bay za 3 miliony dolarów w 1999 roku. Peck zamierzał wybudować domy, w których jego 17-letnia autystyczna córka Elizabeth mogłaby żyć samodzielnie wśród przyjaciół po jego śmierci. Zaproponował wybudowanie 225 000 stóp kwadratowych (20 900 m 2 ) powierzchni biurowej na tej posiadłości, aby pomóc sfinansować domy, które również zostaną wybudowane dla 50 osób niepełnosprawnych. Rada Nadzorcza Hrabstwa San Mateo jednogłośnie zatwierdziła projekt w 2011 r. Jednak w 2012 r. Komisarze zgodzili się z odwołaniami złożonymi przeciwko projektowi, twierdząc, że będzie on miał zbyt duży wpływ na lokalne usługi komunalne, środowisko i ruch drogowy. To spowodowało pozew cywilny przeciwko komisji przez Pecka, jak również skargę wniesioną do kalifornijskiego Departamentu Sprawiedliwego Zatrudnienia i Mieszkalnictwa, argumentując, że Komisja Wybrzeża dyskryminowała osoby z niepełnosprawnością rozwojową, odmawiając mieszkania. Zwolennicy rozwoju powiedzieli, że Komisja Wybrzeża nigdy nie zatwierdziła żadnych tanich mieszkań dla osób niepełnosprawnych w 40-letniej historii organizacji. To oskarżenie było oparte na pobieżnym przeszukaniu bazy danych i niczego nie dowodzi, powiedział Charles Lester, dyrektor wykonawczy komisji w 2012 roku. wzrost jest czymś, co dyskryminuje osoby z niepełnosprawnością rozwojową”.

W 2008 roku komisja odrzuciła propozycję budowy autostrady przez Park Stanowy San Onofre w hrabstwie San Diego. Decyzja została podtrzymana przez Departament Handlu Stanów Zjednoczonych w sprawie alternatywnej trasy do zatłoczonej autostrady międzystanowej 5 , głównej arterii północno-południowej południowej Kalifornii. Zgadzając się na zakończenie pozwów wniesionych przez stan Kalifornia, Kalifornijską Komisję Parków i Rekreacji, Komisję Dziedzictwa Native American i Koalicję Save San Onofre, urzędnicy Orange County wycofali swoją zgodę w 2016 r. i zgodzili się w ugodzie prawnej w celu zachowania San Onofre Plaża stanowa.

Około 60 domów z widokiem na ocean w Dana Point stoi niepewnie na podatnym na osuwiska urwisku. Od 2012 r. hrabstwo Orange złożyło do komisji dwie petycje o zastąpienie głazów pod urwiskiem wzdłuż plaży w „oblicówkę” – kombinację głazów wspartych betonową barierą ze ścieżką na szczycie. Komisja odrzuciła petycje z powodu przewidywanej utraty piasku na plaży oraz ponieważ koszty poniosą hrabstwo, a nie właściciele domów. Odpowiedzialność hrabstwa za utrzymanie blefu wynika z ugody prawnej datowanej na pierwsze dni rozwoju. Koszt nowej struktury w hrabstwie oszacowano na 10 milionów dolarów na budowę i kolejne 15 milionów dolarów opłat łagodzących, które mają zostać zapłacone państwu.

W 2014 r. komisja odwołała się od projektu San Diego Marynarki Wojennej Stanów Zjednoczonych z powodu wpływu na środowisko. Marynarka nie przyznano dzierżawę 99-letni deweloper budować rozwój multi-use w tym 373,000 sq ft (34700 m 2 ) regionalne siedziby marynarki bez kosztów dla społeczeństwa, aby zastąpić budynki datowane na 1920 roku. Kongres USA zatwierdziła plan ponownego wykorzystania w 1987 i lokalne agencje zatwierdziła plan generalny w 1990 roku. Krytycy rozwoju argumentowali, że budynek marynarki wojennej powinien zostać zbudowany w bezpieczniejszym miejscu na bazie lokalnej, a nieruchomość w centrum miasta powinna zostać zagospodarowana jako park w celu bardziej obywatelskiego użytku, podczas gdy zwolennicy planu twierdzą, że inwestycja będzie oznaczać większy rozwój gospodarczy i dodatkowe powody dla odwiedzających, aby udać się na nabrzeże. Prawny sprzeciw Komisji wobec projektu rozpoczął się za dyrektora wykonawczego Petera M. Douglasa .

W 2014 roku rodzina McCarthy starała się o pozwolenie na budowę domu na swojej posiadłości w San Luis Obispo . Komisja najpierw odmówiła zgody na polecenie McCarthy'ego przeniesienia ścieżki, która biegła przez posiadłość rodziny. Kiedy rodzina zaoferowała trasę do przeniesienia ścieżki i zaoferowała zapłatę za pracę, komisja odrzuciła ich petycję z powodu skutków, które obejmowały „mniejsze poglądy dla turystów”. Hrabstwo San Luis Obispo udzieliło McCarthys pozwolenia, ale komisja zawetowała je w 2021 roku.

W 2016 roku komisja odrzuciła kontrowersyjną propozycję budowy 895 domów, hoteli i sklepów na polu naftowym Orange County z widokiem na Ocean Spokojny. The Los Angeles Times powiedział, że odmowa była wyrazem frustracji konkurencyjnymi propozycjami pracowników i deweloperów. Miejsce to zostało naruszone przez prawie 70 lat produkcji ropy naftowej, ale nadal stanowiło kluczową ostoję ekologiczną dla roślin i zwierząt.

W 2020 r. komisja opóźniła budowę dwupiętrowego biurowca i garażu w Newport Beach z miejscem dla dwóch najemców, ponieważ sąsiedzi sprzeciwili się potencjalnemu wpływowi projektu na ruch uliczny, hałas, światło i widoki.

W 2020 r. komisja zażądała likwidacji piwnic dla planowanych domów w Monterey, ponieważ nie było sposobu, aby mieć całkowitą pewność, że na stanowiskach na terenie wrażliwym archeologicznie nie ma żadnych artefaktów, co odwróciło podzielone zatwierdzenia projektów przez Radę Nadzorczą Hrabstwa Monterey.

W 2020 r. komisja odmówiła unieważnienia odmowy zmiany użytkowania gruntów przez miasto Oxnard, zaproponowanej przez dewelopera do 400 mieszkań w zaniedbanej bramie do portu Channel Islands w hrabstwie Ventura.

W 2020 i 2021 r. urbaniści z Santa Cruz opowiadali się za projektami mieszkaniowymi obejmującymi 175 mieszkań, które mają powstać w centrum miasta, w sąsiedztwie głównego dworca autobusowego w Santa Cruz. Komisja sprzeciwiła się projektowi śródmieścia ze względu na niewystarczającą zgodność planu ze specyfikacją wysokości i gęstości. Nadzorca okręgowy Komisji Ryan Maroney powiedział, że masa i skala budynku wpłyną na „przybrzeżne zasoby” poglądów, charakteru społeczności i estetyki.

Inne

W roku 2005, Komisja stwierdziła, Dennis Schneider proponowaną 10,000 sq ft (930 m 2 ) w domu w San Luis Obispo za niezgodny z ustawą o przybrzeżne Kalifornii. Komisja zdecydowała, że Schneider nadal może zbudować nowy dom, ale z 15 stanów, w tym: jego dom musi być zmniejszona do 5000 stóp kwadratowych (460 m 2 ), dom musi być przeniesiona 300 stóp (91 m) w głębi lądu, a jego stodoła puszka Nie można go zbudować, ponieważ 41 akrów (17 ha) jest za małe na hodowlę bydła. Kilka warunków miało na celu zachowanie charakteru poglądu, jaki wodniak będzie miał na linię brzegową od strony morza. Podczas gdy dyrektor wykonawczy komisji Peter M. Douglas powiedział, że „widok na obszary pasterskie od morza do lądu bez interwencji struktur ludzkich jest bardzo ważny” , Sąd Apelacyjny Drugiego Okręgu w Kalifornii orzekł jednogłośnie w 2006 r.: „Wierzymy, że jest to nieuzasadnione jest założenie, że ustawodawca kiedykolwiek starał się chronić sporadyczne widoki linii brzegowej żeglarzy kosztem nadbrzeżnego właściciela ziemskiego”.

W 2008 roku badania wykazały, że ptaki morskie na przybrzeżnych skałach porzuciły swoje gniazda po obchodach fajerwerków 4 lipca w Gualala . Dyrektor wykonawczy Komisji Peter Douglas powiedział, że organizator fajerwerków, Gualala Festivals Committee, po prostu odmówił współpracy z komisją. Komisja wysłała nakaz zaprzestania palenia, zakazujący fajerwerków, a sędzia w Ukiah odrzucił prośbę o opóźnienie decyzji komisji. Douglas wyjaśnił: „Naszą pracą w ramach ustawy o wybrzeżach jest ochrona zasobów morskich i to jest tutaj dotknięte. Nie angażujemy się w 95 procent pokazów fajerwerków wzdłuż wybrzeża, ponieważ większość z nich nie ma takiego wpływu”.

Od 2008 roku komisja, rząd stanu Kalifornia i Vinod Khosla zaangażowali się w spory sądowe dotyczące ponownego otwarcia publicznej drogi przez majątek Khosla do Martin's Beach . Khosla zaoferował sprzedaż części swojej nieruchomości, aby stworzyć ścieżkę za 30 milionów dolarów.

W 2015 r. komisja zatwierdziła projekt budowlany dla SeaWorld San Diego, aby zbudować większy zbiornik dla ich orek, w tym warunek, że nie mogą hodować wielorybów w niewoli, aby je napełnić.

W 2020 roku komisja śledcza uznała miasto Long Beach za winne przycinania palm, w których znajdowało się więcej niż jedno gniazdo czapli . W pobliżu miejsca pracy arborystów znaleziono na ziemi jednego świeżo upieczonego ptaka, który później zmarł. Proponowane kary obejmują sadzenie drzew, większy nadzór nad przycinaniem drzew i grzywny.

Awans

Kalifornijska tablica rejestracyjna ogona wieloryba

Komisja wykorzystała poparcie poetki Amandy Gorman i innych celebrytów do kampanii reklamowej i odliczania od podatku darowizn komisji, sugerując „przekaż darowiznę na kalifornijskim formularzu podatkowym”. Logo komisji zostało zaprojektowane przez FINE, cyfrową agencję brandingowo-reklamową. Program zakupu tablic rejestracyjnych z ogonów wielorybich jest sponsorowanym przez państwo narzędziem promocyjnym i generującym dochody komisji. Dyrektor wykonawczy Peter Douglas powiedział, że komisja odrzuciła wiele próśb Fundacji Wyland, założonej przez oryginalnego artystę malującego ogon wieloryba, o udział w zyskach. Odrzucając fundację, Douglas powiedział, że obraz był używany pod kategorią „umowy ustnej” i że nie ustanowiono formalnej licencji ani żadnego słowa na papierze, które dałoby państwu prawo do korzystania z projektu. Ostatecznie w 2005 r. fundacji Wyland przekazano 20 000 dolarów, a Komisja zapłaciła dwóm artystom po 1000 dolarów za namalowanie nowej sztuki na tablicę rejestracyjną.

Dalsza lektura

  • Blank, Steve (czerwiec 2014). „Wnioski zdobyte w ciągu sześciu i pół roku służby w Komisji Przybrzeżnej Kalifornii” .
  • Faust, Ralph (czerwiec 2019). „Niniejsze sprawozdanie Pritzkera analizuje procesy i procedury, które Komisja Wybrzeża Kalifornii stosuje przy podejmowaniu „decyzji quasi-sądowych. " " . Prawo UCLA .
  • „Niektóre fakty dotyczące publicznych praw nakazowych” (PDF) . Program publicznego dostępu do wybrzeża . Kalifornijska Komisja Przybrzeżna. 2001.
  • Holmes, Todd (kwiecień 2016). „Tides of Tension: Historyczne spojrzenie na stosunki sztab-komisarz w Komisji Przybrzeżnej Kalifornii” . Uniwersytet Stanforda .

Bibliografia

Zewnętrzne linki