Delaware statutowy trust - Delaware statutory trust
| Ten artykuł jest częścią serii dotyczącej |
| Prawo korporacyjne |
|---|
 |
Delaware ustawowy zaufanie (DST) jest prawnie uznane zaufanie , które jest skonfigurowane na potrzeby działalności gospodarczej, ale niekoniecznie w amerykańskim stanie of Delaware . Może być również określany jako Unincorporated Business Trust lub UBO .
Fundusze powiernicze stanu Delaware są tworzone jako umowy o zarządzaniu prywatnym, na podstawie których (1) mienie (nieruchomości, materialne i niematerialne) jest utrzymywane, zarządzane, administrowane, inwestowane i / lub obsługiwane; lub (2) działalność gospodarcza lub zawodowa dla zysku jest prowadzona przez jednego lub kilku powierników na korzyść powiernika, któremu przysługują korzyści majątkowe.
Inwestycje DST są oferowane jako nieruchomość zastępcza dla akredytowanych inwestorów, którzy chcą odroczyć podatek od zysków kapitałowych poprzez zastosowanie odroczonej wymiany podatkowej 1031 oraz jako proste inwestycje gotówkowe dla tych, którzy chcą zdywersyfikować swoje posiadane nieruchomości. Struktura własnościowa DST umożliwia mniejszemu inwestorowi posiadanie częściowego udziału w dużych, jakości instytucjonalnych i profesjonalnie zarządzanych nieruchomościach komercyjnych wraz z innymi inwestorami, nie jako komandytariusze, ale jako indywidualni właściciele w ramach Trustu. Każdy właściciel otrzymuje swój procentowy udział w dochodach z przepływów pieniężnych, korzyściach podatkowych i ewentualnym wzroście całej nieruchomości. DST zapewniają inwestorowi możliwość corocznej aprecjacji i amortyzacji (schronienie podatkowe), a większość z nich ma minimalne inwestycje rzędu 100 000 USD, co pozwala niektórym inwestorom skorzystać z dywersyfikacji na kilka nieruchomości.
Opcja własności DST zasadniczo oferuje takie same korzyści i ryzyko, jakie ponosiłby inwestor jako pojedynczy właściciel nieruchomości inwestycyjnej na dużą skalę, ale bez odpowiedzialności za zarządzanie. Każdy składnik majątku DST jest zarządzany przez profesjonalnych zarządców nieruchomości inwestycyjnych i zarządców nieruchomości. Kiedyś tylko duzi inwestorzy instytucjonalni, tacy jak towarzystwa ubezpieczeń na życie, fundusze emerytalne, fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REITS), fundacje i fundacje uczelni wyższych, mogli inwestować w te nieruchomości. Obecnie, jako realna opcja wymiany 1031 na zamianę nieruchomości poprzez DST, inwestorzy indywidualni mają możliwość inwestowania w zróżnicowany wybór jakości instytucjonalnej, rodzaje nieruchomości inwestycyjnych, których w innym przypadku nie mogliby nabyć indywidualnie. DST Investments są zlokalizowane w całych Stanach Zjednoczonych. Typy nieruchomości mogą obejmować wspólnoty mieszkaniowe wielorodzinne, budynki biurowe, nieruchomości przemysłowe, sklepy wielorodzinne, domy studenckie, mieszkania z opieką, magazyny samoobsługowe, biura medyczne, nieruchomości handlowe dla pojedynczych najemców i inne.
Historia
Koncepcja trustów biznesowych, zwłaszcza tych związanych z posiadaniem majątku, sięga XVI-wiecznego angielskiego prawa zwyczajowego . W Delaware dopiero w 1947 r. Prawo zwyczajowe zaczęło uznawać fundusze powiernicze. Do czasu uchwalenia Ustawy Delaware Statutory Trust Act (DSTA) , 12 Del. C. 3801 et. Seq. w 1988 r. Zgodnie z ustawą, opracowaną na podstawie prawa trustów, trusty statutowe były obecnie uznawane za własny podmiot prawny, odrębny od ich powiernika (-ów), oferując wolność od wzorca prawa korporacyjnego. Zgodnie z tradycją prawa powierniczego, swoboda umów pozwala powiernikowi (-om) na taką strukturę swojego podmiotu, który jest najbardziej korzystny dla relacji wszystkich stron i ich wiedzy fachowej, jednocześnie oferując ochronę przed odpowiedzialnością podobną do tej, jaką zapewnia spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub Partnerstwo . Od 2000 roku fundusze powiernicze stanu Delaware są coraz częściej wykorzystywane jako forma odroczenia podatku , ochrony aktywów i korzyści bilansowych w zakresie nieruchomości , sekurytyzacji , finansowania typu mezzanine , funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT) i funduszy inwestycyjnych . Massachusetts, inny stan, który ma prawo powiernicze, określa swój podmiot prawny jako trust biznesowy Massachusetts . Jednak większość stanów nadal polega na prawie zwyczajowym w celu nadzorowania trustów podlegających ich jurysdykcji.
Wymagania formacyjne
Utworzenie trustu ustawowego w stanie Delaware jest stosunkowo proste i niedrogie w porównaniu z bardziej złożonymi dokumentami innych typów podmiotów. Aby utworzyć trust ustawowy, wszystkie zainteresowane strony muszą zawrzeć umowę o zaufaniu prywatnym, aby zapewnić ochronę interesów indywidualnych. Prywatnej umowy powierniczej nie trzeba przedstawiać żadnemu urzędnikowi państwa. Po zawarciu umowy można uzyskać i wypełnić Certyfikat zaufania z Delaware Division of Corporations. Następnie wymagane są podpisy zaangażowanego powiernika, a następnie przesłanie formularzy do Division of Corporations wraz z jednorazową opłatą manipulacyjną w wysokości 500 USD. Jeśli statutowy trust jest lub stanie się zarejestrowaną spółką inwestycyjną, musi utrzymywać zarejestrowanego agenta i siedzibę statutową w stanie Delaware. Jeżeli nie istnieje pragnienie, aby fundusz powierniczy był spółką inwestycyjną, jedynym pozostałym wymaganiem jest posiadanie co najmniej jednego powiernika, który mieszka lub ma główne miejsce prowadzenia działalności w stanie Delaware.
Implikacje prawne i podatkowe
Federal / 1031 Exchange
W dniu 16 sierpnia 2004 r. Ukazał się Biuletyn Skarbowy 2004-33 w nawiązaniu do Rev. Rul. 2004-86 . Dotyczyło to Delaware Statutory Trust, który wystąpił przed Internal Revenue Service (IRS) i Departament Skarbu, który wydał orzeczenie w następujących dwóch kwestiach:
- „[H] ow jest funduszem powierniczym stanu Delaware, opisanym w Del. Code Ann. Tytuł 12, §§ 3801 - 3824 , sklasyfikowanym do celów podatkowych?”
- „Opisany powyżej fundusz powierniczy stanu Delaware jest funduszem inwestycyjnym, zgodnie z § 301.7701-4 (c) , który będzie klasyfikowany jako fundusz powierniczy do celów federalnych”.
- „Czy podatnik zamienia nieruchomość na odsetki w funduszu powierniczym stanu Delaware bez uznania zysku lub straty zgodnie z § 1031 Kodeksu Podatkowego?”
- „Podatnik może zamienić nieruchomość na odsetki w funduszu powierniczym Delaware, o którym mowa powyżej, bez rozpoznawania zysku lub straty zgodnie z § 1031 , jeżeli spełnione są inne wymogi określone w § 1031 ”.
Te udziały rządu federalnego dały jaśniejsze wyobrażenie, że statutowe trusty Delaware są podmiotami prawnymi, niezależnymi od ich powierników, oferując im ograniczoną odpowiedzialność. Ponadto wykazano, że fundusze powiernicze stanu Delaware są uważane za trust do celów podatkowych federalnych, co czyni je podmiotem przejściowym, który zmniejsza opodatkowanie ich powierników. Drugi holding przedstawia opinię, że nieruchomość będąca w posiadaniu ustawowego trustu stanu Delaware jest uprawniona do korzystania z giełdy 1031 bez rozpoznania zysku lub straty, pod warunkiem spełnienia następujących siedmiu ograniczeń:
- Po zamknięciu oferty nie będzie można w przyszłości wpłacać na DST ani aktualnych, ani nowych beneficjentów.
- Powiernik nie może renegocjować warunków istniejących pożyczek i nie może pożyczyć żadnych nowych środków od żadnej ze stron, chyba że niespłacenie pożyczki jest wynikiem upadłości najemcy lub niewypłacalności.
- Powiernik nie może reinwestować wpływów ze sprzedaży swojej nieruchomości.
- Powiernik jest ograniczony do ponoszenia nakładów kapitałowych w odniesieniu do nieruchomości na normalne naprawy i konserwację, drobne niestrukturalne ulepszenia kapitałowe oraz te wymagane przez prawo.
- Wszelkie rezerwy lub środki pieniężne przechowywane między datami dystrybucji mogą być inwestowane wyłącznie w krótkoterminowe zobowiązania dłużne.
- Cała gotówka, poza niezbędnymi rezerwami, musi być rozprowadzana na bieżąco.
- Powiernik nie może zawierać nowych umów najmu ani renegocjować dotychczasowych umów najmu, chyba że zaistnieje taka potrzeba w związku z upadłością lub niewypłacalnością najemcy.
Lokalny
Jako podmiot, który został utworzony w granicach Delaware i jest wpisany do statutu stanu Delaware, tytuł 12 rozdział 38, nie ma wątpliwości, gdzie stan stoi na poparciu statutowego trustu Delaware. Za DST oferowana jest ograniczona odpowiedzialność, dzięki czemu każdy powiernik może korzystać z ochrony aktywów osobistych. DST mogą być skonstruowane jako podmiot tranzytowy, tak aby wszelkie dochody trafiały bezpośrednio do formularza 1040 każdego powiernika i do stanowych deklaracji podatkowych, co pozwala uniknąć podatku dochodowego na poziomie podmiotu.
Cechy statutowego trustu Delaware są bardzo atrakcyjne dla wielu podmiotów gospodarczych. Te funkcje obejmują:
- ochrona odpowiedzialności powiernika (-ów) (np. zastawy, zobowiązania z tytułu obligacji)
- ochrona aktywów właściciela faktycznego (lub odwrotnie: wierzyciel właściciela faktycznego DST nie może podjąć działań prawnych przeciwko własności DST)
- odrębna osoba prawna
- delegowanie zarządzania
- niskie minimalne wymagania inwestycyjne
- inwestorzy gotówkowi mogą sfinalizować wymianę 1031 po sprzedaży
- rejestracja jednorazowa
- nie ma potrzeby corocznych spotkań
- brak podatku franczyzowego
- brak ograniczeń co do liczby inwestorów
- dostępność odszkodowania
- uznanie oddzielnych serii
- łatwość pozyskiwania leasingu, pożyczek, obligacji i weksli korporacyjnych (w ramach funduszy inwestycyjnych w nieruchomości itp.)