Wykluczenie - Foreclosure

Dom w Salinas w Kalifornii , przejęty po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości w USA

Przejęcie to proces prawny, w którym pożyczkodawca próbuje odzyskać saldo pożyczki od pożyczkobiorcy, który przestał dokonywać płatności na rzecz pożyczkodawcy, wymuszając sprzedaż składnika aktywów używanego jako zabezpieczenie pożyczki.

Formalnie kredytodawców hipotecznych (wierzyciel) , lub inny zastawnik , uzyskuje wypowiedzenie kredytobiorcy hipotecznego (hipoteczny) „s sprawiedliwe prawo odkupienia , albo postanowienia sądu lub z mocy prawa (po zastosowaniu specjalnej procedury ustawowe).

Zwykle pożyczkodawca uzyskuje zabezpieczenie od pożyczkobiorcy, który zastawia lub zastawia składnik aktywów, taki jak dom, w celu zabezpieczenia pożyczki. Jeżeli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań, a pożyczkodawca próbuje odzyskać nieruchomość, sądy słuszności mogą przyznać pożyczkobiorcy słuszne prawo do wykupu, jeśli pożyczkobiorca spłaci dług. Chociaż to słuszne prawo istnieje, jest to chmura własności i pożyczkodawca nie może być pewien, że może odzyskać nieruchomość. W związku z tym, poprzez proces wykluczenia, pożyczkodawca dąży do natychmiastowego wypowiedzenia słusznego prawa do wykupu i przyjęcia zarówno prawnego, jak i słusznego tytułu do nieruchomości w prostej opłacie . Inni posiadacze zastawu mogą również wykluczyć prawo właściciela do wykupu innych długów, takich jak zaległe podatki, nieopłacone rachunki wykonawców lub zaległe należności lub oceny stowarzyszenia właścicieli domów .

Proces przejęcia stosowany w przypadku mieszkaniowych kredytów hipotecznych polega na sprzedaży lub przejęciu przez bank lub innego zabezpieczonego wierzyciela nieruchomości po tym, jak właściciel nie wywiązał się z umowy między kredytodawcą a kredytobiorcą zwanej „ hipoteką ” lub „ umową powierniczą ” . Powszechnie naruszeniem hipoteki jest zwłoka w spłacie weksla zabezpieczonego zastawem na nieruchomości. Po zakończeniu procesu pożyczkodawca może sprzedać nieruchomość i zatrzymać wpływy na spłatę kredytu hipotecznego i wszelkich kosztów prawnych. Zwykle mówi się, że „pożyczkodawca przejął hipotekę lub zastaw ”. Jeżeli weksel został sporządzony z klauzulą ​​regresu i jeżeli sprzedaż nie przyniesie wystarczającej kwoty na spłatę istniejącego salda kapitału i opłat, to wierzyciel hipoteczny może wystąpić z roszczeniem o orzeczenie niedoboru . W wielu stanach w Stanach Zjednoczonych pozycje uwzględnione w celu obliczenia kwoty orzeczenia w sprawie niedoboru obejmują kwotę główną pożyczki, narosłe odsetki i opłaty adwokackie pomniejszone o kwotę, którą pożyczkodawca zaoferował przy sprzedaży przejęcia.

Rodzaje

Posiadacz kredytu hipotecznego może zwykle zainicjować przejęcie w czasie określonym w dokumentach hipotecznych, zwykle po pewnym czasie po wystąpieniu warunku niewykonania zobowiązania. W Stanach Zjednoczonych, Kanadzie i wielu innych krajach istnieje kilka rodzajów wykluczenia. Na przykład w Stanach Zjednoczonych dwa z nich – mianowicie poprzez sprzedaż sądową i poprzez prawo sprzedaży – są szeroko stosowane, ale inne tryby są możliwe w kilku innych stanach USA.

Sądowy

Przejęcie przez sąd, potocznie zwane sądowym przejęciem , polega na sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości pod nadzorem sądu. Wpływy trafiają najpierw na zaspokojenie kredytu hipotecznego, następnie na innych posiadaczy zastawów, a na końcu na kredytobiorcę/kredytobiorcę, jeśli pozostają jakiekolwiek wpływy. Wykluczenie sądowe jest dostępne w każdym stanie USA i wymagane w wielu (Floryda wymaga wykluczenia sądowego). Pożyczkodawca inicjuje wykluczenie sądowe, wnosząc pozew przeciwko pożyczkobiorcy. Podobnie jak w przypadku wszystkich innych działań prawnych, wszystkie strony muszą zostać powiadomione o wykluczeniu, ale wymagania dotyczące powiadomienia różnią się znacznie w zależności od stanu w USA. Orzeczenie sądu ogłasza się po wymianie pism procesowych na (zwykle krótkiej) rozprawie w sądzie stanowym lub lokalnym w USA. W niektórych dość rzadkich przypadkach przejęcia są składane w amerykańskich sądach federalnych.

Komornik sądowy nadzoruje sprzedaż i wykonuje dokumenty prawne i ewentualne akty prawne. Może tego dokonać sędzia przełożony sądu lub sędzia specjalnie powołany przez sąd ochrony prywatności.

Niesądowe

Wykluczenie przez prawo sprzedaży, zwane również pozasądowym wykluczeniem , i jest dozwolone przez wiele stanów, jeśli klauzula mocy sprzedaży jest zawarta w hipotece lub jeśli zamiast faktycznej hipoteki użyto aktu powierniczego z taką klauzulą. W niektórych stanach USA, takich jak Kalifornia i Teksas , prawie wszystkie tak zwane kredyty hipoteczne są w rzeczywistości aktami powierniczymi. Proces ten obejmuje sprzedaż nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego bez nadzoru sądowego (o czym mowa poniżej). Proces ten jest na ogół znacznie szybszy i tańszy niż wykluczenie w drodze sprzedaży sądowej. Podobnie jak w przypadku sprzedaży sądowej, posiadacz hipoteki i pozostali posiadacze zastawu są odpowiednio pierwszym i drugim wierzycielem wpływów ze sprzedaży.

Ścisły

Inne rodzaje wykluczenia są uważane za niewielkie ze względu na ich ograniczoną dostępność. W ramach ścisłego wykluczenia , które jest dostępne w kilku stanach, w tym w Connecticut, New Hampshire i Vermont, jeśli wierzyciel hipoteczny wygra sprawę sądową, sąd nakazuje kredytobiorcy, który nie wywiązuje się ze zobowiązań, spłatę kredytu hipotecznego w określonym terminie. Jeżeli kredytobiorca tego nie zrobi, posiadacz hipoteki uzyskuje tytuł własności do nieruchomości bez obowiązku jej sprzedaży. Ten rodzaj wykluczenia jest ogólnie dostępny tylko wtedy, gdy wartość nieruchomości jest mniejsza niż dług („ pod wodą ”). Historycznie, ścisłe wykluczenie było pierwotną metodą wykluczenia.

Przyśpieszenie

Przyspieszenie to klauzula, która zwykle znajduje się w sekcjach 16, 17 lub 18 typowej hipoteki w USA. Nie wszystkie przyspieszenia są takie same dla każdego kredytu hipotecznego, ponieważ zależy to od warunków między kredytodawcą a hipotekami zobowiązanymi. W przypadku złamania warunku kredytu hipotecznego wchodzi w życie klauzula przyspieszenia. Może zadeklarować cały dług do spłaty wobec pożyczkodawcy, jeśli pożyczkobiorca (pożyczkobiorcy) miałby przenieść tytuł własności na nabywcę w przyszłości. Klauzula w hipotece poucza również, że zawiadomienie o przyspieszeniu należy doręczyć wierzycielom zobowiązanym, którzy podpisali Notę. Każdy kredyt hipoteczny daje dłużnikowi (dłużnikom) czas na wyleczenie pożyczki. Najczęstsze terminy przyznawane dłużnikom to zwykle 30 dni, ale w przypadku nieruchomości komercyjnych może to być 10 dni. Zawiadomienie o przyspieszeniu nazywa się wezwaniem i/lub listem dotyczącym naruszenia. W liście informuje pożyczkobiorców, że mają 10 lub 30 dni od daty na piśmie na przywrócenie pożyczki. Listy z żądaniem/naruszeniem są wysyłane listem poleconym i zwykłym na wszystkie ważne adresy pożyczkobiorców. Również w akceleracji kredytu hipotecznego pożyczkodawca musi przedstawić wycenę spłaty szacowaną na 30 dni od daty pisma. Pismo to nazywa się listem FDCPA (ustawy o uczciwych praktykach windykacyjnych) i/lub pierwszym listem komunikacyjnym. Po otrzymaniu przez pożyczkobiorcę (-ów) dwóch listów zawierających okres na przywrócenie lub spłatę pożyczki, pożyczkodawca musi poczekać, aż upłynie ten czas, aby podjąć dalsze działania. Gdy minie 10 lub 30 dni, oznacza to, że przyspieszenie wygasło i Kredytodawca może przejść do przodu z przejęciem nieruchomości.

Pożyczkodawca uwzględni również wszelkie niezapłacone podatki od nieruchomości i zaległe płatności w tej kwocie, więc jeśli pożyczkobiorca nie ma znaczącego kapitału własnego, będzie winien więcej niż pierwotna kwota hipoteki.

Pożyczkodawcy mogą również przyspieszyć spłatę pożyczki, jeśli istnieje klauzula przeniesienia, zobowiązująca kredytodawcę do powiadomienia pożyczkodawcy o każdym przelewie, niezależnie od tego, czy; opcja dzierżawy, dzierżawa na okres 3 lat lub dłużej, umowy dotyczące gruntów, umowa aktu prawnego, przeniesienie tytułu własności lub udziału w nieruchomości.

Zdecydowana większość (ale nie wszystkie) kredytów hipotecznych ma dziś klauzule przyspieszenia. Posiadacz kredytu hipotecznego bez tej klauzuli ma tylko dwie możliwości: albo poczekać, aż wszystkie płatności staną się wymagalne, albo przekonać sąd do wymuszenia sprzedaży niektórych części nieruchomości w miejsce zaległych płatności. Ewentualnie sąd może nakazać zbycie nieruchomości objętej hipoteką, a wpływy ze sprzedaży będą przeznaczone na płatności należne posiadaczowi hipoteki.

Proces

Proces wykluczenia może być szybki lub długotrwały i różni się w zależności od stanu. Inne opcje, takie jak refinansowanie , krótka sprzedaż , alternatywne finansowanie, tymczasowe ustalenia z kredytodawcą, a nawet upadłość mogą stanowić dla właścicieli domów sposoby na uniknięcie przejęcia. Strony internetowe, które mogą łączyć indywidualnych pożyczkobiorców i właścicieli domów z pożyczkodawcami, są coraz częściej oferowane jako mechanizmy omijania tradycyjnych pożyczkodawców przy jednoczesnym wypełnianiu zobowiązań płatniczych dla dostawców kredytów hipotecznych. Chociaż istnieją niewielkie różnice między stanami, proces wykluczenia zazwyczaj przebiega zgodnie z harmonogramem rozpoczynającym się od początkowych nieodebranych płatności, przejścia do zaplanowanej sprzedaży i wreszcie okresu wykupu (jeśli jest dostępny).

Surowe i sądowe

W Stanach Zjednoczonych istnieją dwa rodzaje wykluczenia w większości stanów opisane przez prawo zwyczajowe . Używając „ aktu zamiast wykluczenia ” lub „ ścisłego wykluczenia ”, obligatariusz żąda tytułu i posiadania nieruchomości z powrotem w celu pełnego zaspokojenia długu, zwykle na podstawie umowy.

W postępowaniu zwanym po prostu wykluczeniem (lub, być może, rozróżnianym jako „wykluczenie sądowe”), pożyczkodawca musi pozwać kredytobiorcę, który nie wywiązuje się ze zobowiązań, w sądzie stanowym. Po prawomocnym orzeczeniu (zwykle doraźnym wyroku ) na korzyść pożyczkodawcy, nieruchomość jest przedmiotem licytacji przez szeryfa hrabstwa lub innego urzędnika sądu. Wiele stanów wymaga tego rodzaju postępowania w niektórych lub wszystkich przypadkach przejęcia w celu ochrony kapitału własnego, jaki dłużnik może mieć w majątku, w przypadku gdy wartość przejętego długu jest znacznie niższa niż wartość rynkowa nieruchomości; to również zniechęca do strategicznego wykluczenia przez pożyczkodawcę, który chce uzyskać nieruchomość. W tym wykluczeniu szeryf wydaje akt własności zwycięskiemu oferentowi na aukcji. Banki i inni pożyczkodawcy instytucjonalni mogą licytować w momencie sprzedaży kwotę należnego długu, ale istnieje szereg innych czynników, które mogą wpłynąć na ofertę, a jeśli żaden inny nabywca nie wystąpi, pożyczkodawca otrzymuje w zamian tytuł do nieruchomości.

Niesądowe

Historycznie rzecz biorąc, zdecydowana większość sądowych egzekucji nie miała sprzeciwu, ponieważ większość niespłaconych kredytobiorców nie ma pieniędzy na zatrudnienie adwokata. Dlatego amerykański sektor usług finansowych lobbował od połowy XIX wieku za szybszymi procedurami przejęcia, które nie zapychałyby sądów stanowych bezspornymi sprawami i obniżyłyby koszt kredytu (ponieważ zawsze musi mieć wbudowany koszt odzyskania zabezpieczenia). w). Pożyczkodawcy argumentowali również, że wyprowadzanie egzekucji z sądu jest w rzeczywistości milsze i mniej traumatyczne dla niespłaconych kredytobiorców, ponieważ pozwala uniknąć terrorystycznych skutków bycia pozwanym.

W odpowiedzi, niewielka większość stanów USA przyjęła pozasądowe procedury przejęcia, w których wierzyciel hipoteczny (lub częściej pełnomocnik hipoteczny, wyznaczony agent lub powiernik) przekazuje dłużnikowi powiadomienie o niewykonaniu zobowiązania (NOD) i zamiar hipotecznego sprzedaży nieruchomość w formie określonej w ustawie państwowej ; NOD w niektórych stanach musi być również odnotowane w odniesieniu do nieruchomości. Ten rodzaj wykluczenia jest powszechnie nazywany „ustawowym” lub „pozasądowym” wykluczeniem, w przeciwieństwie do „sądowego”, ponieważ wierzyciel hipoteczny nie musi wnosić rzeczywistego pozwu, aby wszcząć wykluczenie. Kilka stanów nakłada dodatkowe wymogi proceduralne, takie jak pieczęć dokumentów przez urzędnika sądowego; Kolorado wymaga korzystania z hrabstwa „publicznego powiernika”, urzędnika państwowego, a nie prywatnego powiernika specjalizującego się w przeprowadzaniu egzekucji. Jednak w większości stanów jedynym urzędnikiem państwowym zaangażowanym w pozasądowe przejęcie nieruchomości jest rejestrator hrabstwa, który jedynie rejestruje wszelkie zawiadomienia o przedsprzedaży i akt powiernika przy sprzedaży .

W przypadku tego typu „prawa do sprzedaży” przejęcia, jeśli dłużnik nie naprawi uchybienia lub użyje innych zgodnych z prawem środków (takich jak ogłoszenie upadłości w celu tymczasowego wstrzymania przejęcia), aby zatrzymać sprzedaż, postępowanie wierzyciela hipotecznego lub jego przedstawiciela aukcja publiczna w sposób podobny do aukcji szeryfa. Warto zauważyć, że sam pożyczkodawca może licytować nieruchomość na aukcji i jest jedynym oferentem, który może złożyć „ofertę kredytową” (ofertę opartą na samym niespłaconym długu), podczas gdy wszyscy inni oferenci muszą być w stanie natychmiast (lub w ciągu bardzo krótki okres czasu) wręczyć licytatorowi gotówkę lub ekwiwalent pieniężny, np . czek kasjerski . W maju 2012 r. Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych rozstrzygnął niepewność dotyczącą prawa zabezpieczonego wierzyciela do złożenia oferty kredytowej w ramach sprzedaży w ramach planu upadłościowego na podstawie Rozdziału 11 . W sprawie RadLAX Gateway Hotel, LLC przeciwko Amalgamated Bank, 566 US ______ (2012), Trybunał uznał, że jest zobowiązany do interpretacji kodeksu upadłościowego „jasno i przewidywalnie, stosując dobrze ugruntowane zasady konstrukcji ustawowej”, rozwiązując utrzymujące się niepewności licytacji kredytu na podstawie rozdział 11 plan i ochrona praw wierzycieli zabezpieczonych.

Uczestnik aukcji, który zaoferuje najwyższą cenę, staje się właścicielem nieruchomości, wolnym i wolnym od interesu poprzedniego właściciela, ale ewentualnie obciążonym zastawami przewyższającymi hipotekę przejętą (np. hipoteka uprzywilejowana, niezapłacony podatek od nieruchomości, zastawy z chwastów/rozbiórki) . Dalsze działania prawne, takie jak eksmisja , mogą być konieczne do uzyskania posiadania lokalu, jeśli były lokator nie zwolni się dobrowolnie.

Obrony

W niektórych stanach USA, szczególnie tych, w których dostępne jest tylko sądowe wykluczenie, konstytucyjna kwestia rzetelnego procesu wpłynęła na zdolność niektórych kredytodawców do wykluczenia. W Ohio amerykański federalny sąd okręgowy dla Północnego Dystryktu Ohio odrzucił liczne działania dotyczące przejęcia nieruchomości przez pożyczkodawców z powodu niezdolności domniemanego pożyczkodawcy do udowodnienia, że ​​są oni prawdziwą stroną interesu. To samo wydarzyło się w sprawie sądu okręgowego w Kolorado w czerwcu 2008 roku.

W przeciwieństwie do tego, w sześciu federalnych okręgach sądowych i większości niesądowych stanów wykluczenia (takich jak Kalifornia), właściwy proces został już sądownie uznany za frywolną obronę. Cały punkt pozasądowego wykluczenia polega na tym, że nie ma w nim udziału żaden aktor państwowy (tj. sąd). Konstytucyjne prawo do rzetelnego procesu chroni ludzi jedynie przed naruszaniem ich praw obywatelskich przez podmioty państwowe, a nie podmioty prywatne. (Zaangażowanie urzędnika okręgowego lub rejestratora w rejestrowanie niezbędnych dokumentów zostało uznane za niewystarczające, aby powołać się na należyty proces, ponieważ ustawowo wymaga się od nich rejestrowania wszystkich przedstawionych dokumentów, które spełniają minimalne wymagania dotyczące formatowania i odmawia się im swobody decydowania, czy szczególne wykluczenie powinno być kontynuowane.)

Kolejnym uzasadnieniem jest to, że zgodnie z zasadą swobody umów , jeśli dłużnicy chcą skorzystać z dodatkowej ochrony formalności związanych z wykluczeniem sądowym, ich ciężarem jest znalezienie pożyczkodawcy gotowego udzielić pożyczki zabezpieczonej tradycyjną konwencjonalną hipoteką zamiast akt powierniczy z mocą sprzedaży. Sądy odrzuciły również jako niepoważny argument, że sam akt legislacyjny upoważniający lub regulujący pozasądowy proces wykluczenia w ten sposób przekształca sam proces w działanie państwa.

Z kolei, ponieważ nie ma prawa do rzetelnego procesu w przypadku pozasądowego zamknięcia dostępu do rynku, uznano, że nie ma znaczenia, czy kredytobiorca faktycznie powiadomił (tj. subiektywną świadomość) o przejęciu, o ile syndyk wykonał zadania określone przez ustawy w celu wypowiedzenia.

Sprawiedliwe wykluczenie

„Ścisłe wykluczenie” dostępne w niektórych stanach jest słusznym prawem nabywcy sprzedaży wykluczenia. Nabywca musi wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia, które anuluje prawa posiadacza zastawu niższego do długu uprzywilejowanego. Jeżeli młodszy posiadacz zastawu nie zgłosi sprzeciwu w ustalonym przez sąd terminie, jego zastaw zostaje anulowany, a tytuł własności nabywcy zostaje usunięty. Efekt ten jest taki sam, jak ścisłe wykluczenie, które miało miejsce w angielskim prawie słuszności w odpowiedzi na rozwój słuszności wykupu .

Wyszukiwanie tytułu i kwestie dotyczące zastawu podatkowego

W większości jurysdykcji zwyczajem jest, że pożyczkodawca dokonujący przejęcia nieruchomości uzyskuje przeszukanie nieruchomości i powiadamia wszystkie inne osoby, które mogą mieć zastawy na nieruchomości, na podstawie wyroku , umowy , ustawy lub innego prawa, tak aby mogą pojawić się i dochodzić swojego interesu w postępowaniu sądowym o wykluczenie. Odbywa się to poprzez złożenie zawisłości sprawy w ramach pozwu i zarejestrowanie go w celu publicznego powiadomienia o stanie postępowania egzekucyjnego. We wszystkich jurysdykcjach Stanów Zjednoczonych pożyczkodawca, który przeprowadza sprzedaż z przejęciem nieruchomości objętej federalnym zastawem podatkowym, musi powiadomić o tej sprzedaży urząd skarbowy z 25-dniowym wyprzedzeniem . Brak wypowiedzenia skutkuje pozostawieniem zastawu na nieruchomości po sprzedaży. Dlatego konieczne jest, aby pożyczkodawca przeszukał lokalne federalne zastawy podatkowe, aby jeśli strony wykluczenia złożyły przeciwko nim federalny zastaw podatkowy, odpowiednie powiadomienie zostanie przekazane IRS. Szczegółowe wyjaśnienie przez IRS federalnego procesu zastawu podatkowego można znaleźć.

Zakwestionowanie wykluczenia

Ponieważ prawo do wykupu jest prawem słusznym, wykluczenie jest działaniem słusznym. Aby zachować prawo do wykupu, dłużnik może mieć możliwość zwrócenia się do sądu o nakaz. Jeżeli przejęcie jest nieuchronne, dłużnik musi ubiegać się o tymczasowy zakaz zbliżania się. Jednak dłużnik może być zmuszony do wpłacenia kaucji w wysokości długu. Chroni to wierzyciela, jeśli próba powstrzymania egzekucji jest po prostu próbą ucieczki od długu.

Dłużnik może również zakwestionować ważność długu w roszczeniu przeciwko bankowi o zaprzestanie egzekucji i dochodzenie odszkodowania. W postępowaniu egzekucyjnym pożyczkodawca ponosi również ciężar udowodnienia, że ​​są w stanie wykluczyć.

Kilka stanów USA, w tym Kalifornia, Georgia i Teksas, nakłada warunek „przetargowy” na kredytobiorców próbujących zakwestionować bezprawne wykluczenie, które jest zakorzenione w maksymie zasady słuszności, że „ten, kto dąży do słuszności, musi najpierw zrobić słuszność”. jako reguła prawa zwyczajowego, że strona występująca o odstąpienie od umowy musi najpierw zwrócić wszystkie świadczenia otrzymane na podstawie umowy.

Innymi słowy, aby zakwestionować rzekomo bezprawnego wykluczenia, kredytobiorca musi prawnego środka płatniczego w całej pozostałej do spłaty długu przed sprzedażą wykluczenia. Kalifornia ma jedną z najostrzejszych form tej reguły, że środki muszą być otrzymane przez pożyczkodawcę przed sprzedażą. Jedna próba przetargu okazała się nieodpowiednia, gdy czek dotarł za pośrednictwem FedEx w poniedziałek, trzy dni po tym, jak sprzedaż wykluczenia miała miejsce już w piątek.

Przynajmniej jeden podręcznik zaatakował paradoks tkwiący w regule przetargu – mianowicie, gdyby pożyczkobiorca rzeczywiście miał wystarczająco dużo gotówki, aby szybko spłacić całe saldo, już by to spłacił, a pożyczkodawca nie próbowałby go przejąć w pierwsze miejsce – ale nadal jest to prawo we wspomnianych stanach.

Od czasu do czasu pożyczkobiorcy zebrali wystarczającą ilość gotówki w ostatniej chwili (zwykle poprzez desperacką gwałtowną wyprzedaż innych nieobciążonych aktywów), aby zaoferować dobry przetarg i tym samym zachowali swoje prawa do zakwestionowania procesu przejęcia. Sądy nie przychylnie odnoszą się do podejmowanych przez takich pożyczkobiorców prób odzyskania strat spowodowanych przez gwałtowne wyprzedaże od wykluczających pożyczkodawców.

Jedna godna uwagi sprawa sądowa kwestionuje legalność praktyki przejęcia, która jest czasami przytaczana jako dowód różnych roszczeń dotyczących udzielania pożyczek. W sprawie First National Bank of Montgomery przeciwko Jerome Daly Jerome Daly twierdził, że bank nie oferował prawnej formy wynagrodzenia, ponieważ pożyczone mu pieniądze zostały utworzone w momencie podpisania umowy pożyczki. Mit mówi, że Daly wygrał, nie musiał spłacać kredytu, a bank nie mógł odzyskać jego majątku. W rzeczywistości „orzeczenie” (powszechnie nazywane „decyzją Credit River”) zostało uznane przez sądy za nieważne.

W niedawnej sprawie nowojorskiej sąd odrzucił próbę wykluczenia przez pożyczkodawcę w sprawie wyroku podsumowującego, ponieważ pożyczkodawca nie przedłożył odpowiednich oświadczeń i dokumentów na poparcie swojej akcji przejęcia, a także dokumenty i oświadczenia, które zostały złożone, nie zostały sporządzone w zwykłym tok działalności. Wielu prawników pożyczkobiorców sporządza dowód spełnienia przez pożyczkodawcę wymogu 90-dniowego wcześniejszego powiadomienia o przejęciu w celu opóźnienia i przedłużenia postępowania egzekucyjnego, dając pożyczkobiorcy dodatkowe 3 miesiące na oczyszczenie swojej dokumentacji i spłatę zadłużenia.

Aukcja wykluczenia

Kiedy podmiot (w Stanach Zjednoczonych, zazwyczaj szeryf hrabstwa lub osoba wyznaczona) sprzedaje przejętą nieruchomość na aukcji, posiadacz notyfikatu może ustalić cenę wywoławczą jako pozostałe saldo kredytu hipotecznego. Istnieje jednak szereg kwestii, które wpływają na sposób ustalania cen nieruchomości, w tym orzeczenia upadłościowe. Na słabym rynku wykluczający może ustalić cenę wywoławczą na niższą kwotę, jeśli uważa, że ​​nieruchomość zabezpieczająca kredyt jest warta mniej niż pozostała kwota kapitału kredytu. Czas od zawiadomienia o przejęciu do faktycznej sprzedaży nieruchomości zależy od wielu czynników, takich jak metoda przejęcia (sądowa lub pozasądowa).

Gdy pozostałe saldo kredytu hipotecznego jest wyższe niż rzeczywista wartość domu, strona wykluczająca prawdopodobnie nie przyciągnie ofert aukcyjnych na tym poziomie cenowym. Dom, który przeszedł aukcję przejęcia i nie przyciągnął żadnych akceptowalnych ofert, może pozostać własnością właściciela hipoteki. Inwentarz ten nazywa się REO (własność nieruchomości). W takich sytuacjach właściciel/serwer próbuje sprzedać go za pośrednictwem standardowych kanałów nieruchomości.

Dalsze zobowiązania kredytobiorcy

Kredytobiorca może być zobowiązany do opłacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego lub PMI, o ile kwota główna jego głównej hipoteki przekracza 80% wartości jego nieruchomości. W większości sytuacji wymogi ubezpieczeniowe gwarantują, że pożyczkodawca otrzyma z góry określoną część wartości pożyczki, albo z wpływów z aukcji przejęcia, albo z PMI lub ich kombinacji.

Niemniej jednak, na niepłynnym rynku nieruchomości lub w przypadku spadku cen nieruchomości, przejęta nieruchomość może zostać sprzedana za mniej niż pozostałe saldo pierwotnego kredytu hipotecznego i może nie być ubezpieczenia na pokrycie straty. W takim przypadku sąd nadzorujący proces wykluczenia może wydać wyrok w sprawie niedoboru hipoteki. Osądy niedoboru mogą być wykorzystane do ustanowienia zastawu na innej nieruchomości kredytobiorcy, który zobowiązuje kredytobiorcę do spłaty różnicy. Daje pożyczkodawcy prawo do ściągnięcia pozostałej części długu z innych aktywów hipoteki (jeśli takie istnieją).

Od tej reguły są wyjątki. Jeśli kredyt hipoteczny jest długiem bez regresu (co często ma miejsce w przypadku hipotek mieszkaniowych zajmowanych przez właściciela w USA), kredytodawca nie może zajmować się aktywami kredytobiorcy w celu odzyskania jego strat. Zdolność pożyczkodawcy do dochodzenia orzeczenia w sprawie niedoboru może być ograniczona przez prawo stanowe. W Kalifornii i niektórych innych stanach USA pierwotne kredyty hipoteczne (zaciągnięte w momencie zakupu) są zazwyczaj kredytami bez regresu; jednak pożyczki refinansowane i linie kredytowe pod zastaw domu nie są.

Jeśli pożyczkodawca zdecyduje się nie wykonywać wyroku w sprawie niedoboru – lub nie może, ponieważ hipoteka nie jest regresem – i akceptuje stratę, pożyczkobiorca może być zmuszony do zapłaty podatku dochodowego od niespłaconej kwoty, jeśli można go uznać za „dług umorzony”. Jednak ostatnie zmiany w przepisach podatkowych mogą zmienić sposób raportowania tych kwot.

Wszelkie zastawy wynikające z innych pożyczek przeciwko nieruchomości będącej w przejęciu ( druga hipoteka , HELOC ) są „znoszone” przez przejęcie.

Alternatywa renegocjacji

W następstwie bańki mieszkaniowej w Stanach Zjednoczonych i następującego po niej kryzysu kredytów hipotecznych typu subprime wzrosło zainteresowanie renegocjacją lub modyfikacją kredytów hipotecznych, a nie przejęciem, a niektórzy komentatorzy spekulowali, że kryzys zaostrzyła „niechęć kredytodawców do renegocjacji”. hipoteki". Kilka polityk, w tym sponsorowana przez Departament Skarbu USA inicjatywa Hope Now oraz plan „Making Home Affordable” z 2009 roku, oferowały zachęty do renegocjacji kredytów hipotecznych. Renegocjacje mogą obejmować obniżenie należnej kwoty głównej lub tymczasowe obniżenie stopy procentowej. Badanie przeprowadzone przez ekonomistów Rezerwy Federalnej z 2009 roku wykazało, że nawet przy zastosowaniu szerokiej definicji renegocjacji tylko 3% „pożyczkobiorców z poważnymi zaległościami” otrzymało modyfikację. Wiodąca teoria przypisuje brak renegocjacji sekurytyzacji i dużej liczbie wierzycieli z zabezpieczeniem hipotecznym. Ta teoria ma pewne poparcie, ale analiza danych wykazała, że ​​stawki renegocjacji były podobne w przypadku hipotek niesekurytyzowanych i sekurytyzowanych. Autorzy analizy twierdzą, że banki zazwyczaj nie renegocjują, ponieważ spodziewają się, że zarobią więcej pieniędzy z wykluczeniem, ponieważ renegocjacja wiąże się z ryzykiem „samouleczenia” i „powrotu do spłaty”. Programy wspierane przez rząd, takie jak Home Affordable Refinance Program (HARP), mogą zapewnić właścicielom domów możliwość refinansowania kredytów hipotecznych, jeśli nie są w stanie uzyskać tradycyjnego refinansowania z powodu odrzuconej wartości domu.

Wydawało się jednak, że wielu pożyczkodawców stosuje proces podwójnego śledzenia, w którym pożyczkodawca jednocześnie rozmawiał z pożyczkobiorcą o „zmianie pożyczki”, ale także przeprowadzał sprzedaż nieruchomości pożyczkobiorcy z przejęciem. Pożyczkobiorcy słyszeli, jak skarżyli się, że zostali wprowadzeni w błąd przez te praktyki i często byli „zaskoczeni”, że ich dom został sprzedany na aukcji przejęcia, ponieważ wierzyli, że są w „procesie modyfikacji pożyczki”. Kalifornia uchwaliła przepisy mające na celu wyeliminowanie tego typu „podwójnego śledzenia” – The Homeowner Bill of Rights – AB 278, SB 900, które weszło w życie 1 stycznia 2013 roku.

Doświadczenia gospodarstw domowych po wykluczeniu

W artykule badawczym Rady Rezerwy Federalnej z 2011 r. „The Post-Foreclosure Experience of US Households” wykorzystano raporty kredytowe ponad 37 milionów osób w latach 1999-2010, aby zmierzyć zachowanie po wykluczeniu, szczególnie w odniesieniu do przyszłych pożyczek i konsumpcji mieszkań. . Badanie wykazało, że: 1) Średnio 23% osób doświadczających wykluczenia przeniosło się w ciągu roku od rozpoczęcia procesu wykluczenia. W tym samym czasie grupa kontrolna (nie stojąca w obliczu wykluczenia) miała tylko 12% wskaźnik migracji; 2) Tylko 30% kredytobiorców po przejęciu nieruchomości przeniosło się do dzielnic o medianie dochodu niższej o co najmniej 25% niż w poprzednim sąsiedztwie; 3) Większość migrantów po wykluczeniu nie trafia do znacznie mniej pożądanych dzielnic lub bardziej zatłoczonych warunków życia; 4) Nie było istotnej różnicy w wielkości gospodarstwa domowego między grupami po wykluczeniu i grupami kontrolnymi. Jednak tylko 17% osób po wykluczeniu miało taką samą liczbę i skład członków gospodarstwa domowego po wykluczeniu jak przed. Dla porównania, grupa kontrolna utrzymywała tych samych towarzyszy w gospodarstwie domowym w 46% przypadków; oraz 5) Tylko około 20% osób po przejęciu nieruchomości zdecydowało się mieszkać w gospodarstwach domowych, w których jedna osoba utrzymywała kredyt hipoteczny. Ogólnie rzecz biorąc, autorzy wnioskują, że „trudno powiedzieć, czy ten niewielki efekt wynika z tego, że szok prowadzący do wykluczenia nie jest długotrwały, ponieważ ograniczenia kredytowe nałożone przez wykluczenie w raporcie kredytowym nie są duże, czy też dlatego, że warunki mieszkaniowe usługi są bardziej nieelastyczne niż inne formy konsumpcji”.

Dane demograficzne, których dotyczy problem

Ostatnie badania mieszkaniowe wskazują, że mniejszościowe gospodarstwa domowe nieproporcjonalnie doświadczają egzekucji. Inne nadmiernie reprezentowane grupy to Afroamerykanie, gospodarstwa domowe najemców, gospodarstwa domowe z dziećmi i właściciele domów urodzeni za granicą. Na przykład statystyki pokazują, że nabywcy z Afroamerykanów są 3,3 razy bardziej narażeni na wykluczenie niż biali, podczas gdy nabywcy latynoscy i azjatyccy są odpowiednio 2,5 i 1,6 razy bardziej prawdopodobni. Jako inny przykład statystyczny, ponad 60 procent przejęć, które miały miejsce w Nowym Jorku w 2007 r., dotyczyły nieruchomości na wynajem. Dwadzieścia procent przejęć w całym kraju pochodziło z wynajmu nieruchomości. Jednym z powodów jest to, że większość z tych osób zaciągnęła pożyczki na ryzykownych kredytach subprime. Poważny brak badań w tym obszarze stwarza problemy z trzech powodów. Po pierwsze, brak możliwości opisania, kto doświadcza wykluczenia sprawia, że ​​opracowanie zasad i programów, które mogą zapobiegać/ograniczać ten trend w przyszłości, stanowi wyzwanie. Po drugie, badacze nie są w stanie powiedzieć, w jakim stopniu niedawne przejęcia nieruchomości odwróciły postępy we własności domów , jakich dokonały niektóre grupy, które w przeszłości nie miały równego dostępu. Po trzecie, badania zbytnio koncentrują się na skutkach na poziomie społeczności, mimo że to indywidualne gospodarstwa domowe są najbardziej dotknięte. Wiele osób podaje choroby własne lub członków rodziny jako główny powód wykluczenia. Wiele z nich nie ma ubezpieczenia zdrowotnego i nie jest w stanie odpowiednio zaspokoić swoich potrzeb medycznych. To ponownie wskazuje na fakt, że wykluczenia dotykają już narażone populacje. Na ocenę kredytową duży wpływ ma wykluczenie. Średnia liczba punktów zmniejszona w przypadku 30-dniowego opóźnienia w spłacie kredytu hipotecznego wynosi 40-110 punktów, 90 dni spóźnienia to 70-135 punktów, a sfinalizowane przejęcie, krótka sprzedaż lub umowa zamienna wynosi 85-160 punktów.

Najnowsze trendy

W 2009 roku Kongres Stanów Zjednoczonych próbował ratować gospodarkę, udzielając 700 miliardów dolarów pomocy dla sektora finansowego; panował jednak coraz większy konsensus, że pogłębiające się załamanie na rynku mieszkaniowym było sercem ostrego pogorszenia koniunktury gospodarczej w kraju. Po wydaniu miliardów dolarów na ratowanie instytucji finansowych tylko po to, by gospodarka pogrążyła się w jeszcze głębszym kryzysie, zarówno liberalni, jak i konserwatywni ekonomiści i prawodawcy postanowili przekierować ustawę stymulującą gospodarkę na to, co uważali za główny problem: rynek mieszkaniowy. Ale pod konsensusem w sprawie pomocy rynkowi mieszkaniowemu istniały ogromne różnice co do tego, kto powinien skorzystać na konkurencyjnych planach. Demokraci chcieli skierować pieniądze bezpośrednio na ludzi w największym niebezpieczeństwie; a Republikanie chcieli skierować pieniądze na prawie wszystkich nabywców domów, mając teorię, że przypływ ostatecznie podniesie wszystkie łodzie.

W 2010 r. nastąpił 14% wzrost liczby domów, które otrzymały zawiadomienie o braku płatności między lipcem a wrześniem. W tym roku jeden na 45 domów otrzymał wniosek o wykluczenie, a problem stał się bardziej powszechny wraz ze wzrostem stopy bezrobocia w całym kraju. Banki stały się niezwykle agresywne bez dużej cierpliwości dla tych, którzy zalegają ze spłatą kredytu hipotecznego, a więcej rodzin wchodzi w proces wykluczenia szybciej niż kiedykolwiek. W 2011 roku banki były na dobrej drodze do przejęcia ponad 800 000 domów. W 2010 r. najwyższy odsetek wniosków o wykluczenie dotyczył Las Vegas w stanie Nevada ; Fort Myers, Floryda ; Modesto, Kalifornia ; Scottsdale, Arizona ; Miami, Floryda ; i Ontario w Kalifornii . Różnorodność geograficzną tych miast rekompensuje fakt, że są to wszystkie obszary stosunkowo metropolitalne. Duże miasta, takie jak Houston w Teksasie, odnotowały wzrost o 26% w 2010 r., 23% w Seattle w stanie Waszyngton i 21% w Atlancie w stanie Georgia . Miasta te miały najniższe stopy bezrobocia. Na przeciwległym końcu spektrum miastami o najniższych wskaźnikach wykluczenia były Rzym w stanie Nowy Jork; Południowe Burlington, VT; Charleston, Wirginia Zachodnia; Bryana, Teksas; i Tuscaloosa, AL. Nic dziwnego, że obszary te miały jedne z najwyższych ogólnokrajowych stóp bezrobocia , co pomogło w dalszym wykazaniu tej korelacji. Cytat z dyrektora generalnego RealtyTrac, Jamesa Saccacio, podsumowuje najnowsze trendy:

„W 2010 r. wody powodziowe związane z wykluczeniem nieco opadły na najbardziej dotkniętych rynkach mieszkaniowych w kraju. Mimo to poziomy wykluczenia pozostały od pięciu do 10 razy wyższe niż historyczne normy na większości tych najbardziej dotkniętych rynków, na których utrzymują się głębokie linie błędów ryzyka i mogą potencjalnie wywołać więcej fal działań związanych z wykluczeniem w 2011 r. i później.

Zgodnie z raportem danych o wykluczeniu RealtyTrac za styczeń 2014 r., 1 na każde 1058 domów w USA otrzymał wniosek o wykluczenie. Liczba ta mieści się w wyższym spektrum częstotliwości wykluczenia. W sierpniu 2014 r. wskaźnik wykluczenia wyniósł 33,7%, o 1,7% więcej niż rok wcześniej. Wzrost aktywności związanej z wykluczeniem był najbardziej znaczący w Nowym Jorku i New Jersey, dwóch najgęściej zaludnionych obszarach w USA. Tuż za nimi znajduje się Floryda.

Wpływ wykluczenia

Zewnętrzne drzwi i okno domu z kilkoma papierowymi kartkami przyklejonymi do obu z nich
Ogłoszenia gromadzą się na drzwiach i oknach przejętego, niezamieszkałego domu.

Wpływ wykluczenia wykracza poza samych właścicieli domów, ale obejmuje również całe miasta i dzielnice. Miasta o wysokim wskaźniku wykluczenia często doświadczają większej przestępczości i kradzieży, włamań do opuszczonych domów, zbierania śmieci na trawnikach i wzrostu prostytucji. Foreclosures również wpływają na sprzedaż sąsiednich mieszkań na dwóch poziomach – przestrzeni i czasu. W dowolnym przedziale czasowym foreclosures mają większy negatywny wpływ, gdy znajdują się bliżej nieruchomości, która ma zostać sprzedana. Sugeruje się konwencjonalny pogląd, że wzrost przejęć spowoduje spadek wartości sprzedaży sąsiednich nieruchomości, co z kolei doprowadzi do przedłużenia się kryzysu mieszkaniowego. Inny znaczący wpływ zwiększonych wskaźników wykluczenia ma wpływ na mobilność dzieci w szkołach . Ogólnie rzecz biorąc, badania sugerują, że zmiana szkoły jest szkodliwa dla dzieci, chociaż w znacznym stopniu zależy to od jakości szkoły macierzystej i docelowej. Badanie przeprowadzone w Nowym Jorku wykazało, że uczniowie, którzy zmienili szkołę, najczęściej wchodzili do szkoły z niższymi średnio wynikami testów i ogólnymi wynikami w nauce . Wpływ tych ruchów na wyniki w nauce poszczególnych studentów wymaga dalszych badań. Foreclosures mają również emocjonalny i fizyczny wpływ na ludzi. W jednym konkretnym badaniu 250 zrekrutowanych uczestników, którzy doświadczyli wykluczenia, 36,7% spełniło kryteria przesiewowe dla dużej depresji .

Według kraju

Australia i Nowa Zelandia

Wykluczenie jest prawnie zabronione w Nowej Zelandii od ponad wieku. Zamiast tego wierzyciel realizuje zabezpieczenie poprzez sprzedaż, przy czym wykonywanie prawa sprzedaży również reguluje ustawa.

W obu tych krajach reforma ustawowa zmieniła sposób prowadzenia obrotu nieruchomościami. To, co określa się mianem „hipoteki” to interes prawny, który jest rejestrowany w zamian za prosty tytuł własności nieruchomości. Ponieważ w obu krajach stosowany jest system tytułów Torrensa rejestracji gruntów, rejestracja jako właściciel lub hipoteka tworzy niezbywalny interes (chyba że nabycie rejestracji nastąpiło w wyniku oszustwa związanego z przeniesieniem gruntów). W związku z tym wierzyciel hipoteczny nigdy nie uważa opłaty za prostą, a istnieje ustawowy proces inicjowania i przeprowadzania sprzedaży hipoteki w przypadku niewywiązania się przez hipotecznego z płatności. W Nowej Zelandii, jak powiedzmy w Anglii, baza danych tytułów gruntów jest teraz elektroniczna, więc nie ma papierowych „dokumentów tytułowych”.

Irlandia

W Irlandii wykluczenie zostało zniesione na mocy ustawy o reformie gruntów i środków transportu z 2009 r., ale rozdział 4 części 9 ustawy z 2009 r. o Narodowej Agencji Zarządzania Aktywami przewiduje nakazy nabycia uprawnień, które są równoważne z wykluczeniem, ale mogą być wykorzystywane wyłącznie przez NAMA.

Chińska Republika Ludowa

Wykluczenie w Chińskiej Republice Ludowej jest formą postępowania egzekucyjnego w ramach ścisłego wykluczenia sądowego, które jest dozwolone wyłącznie na mocy prawa gwarancyjnego i prawa własności.

Chiny zmieniły Konstytucję Chińskiej Republiki Ludowej (przyjętą 12 kwietnia 1988 r.), aby umożliwić przenoszenie praw do ziemi, z „przyznanych praw do ziemi” na „przydzielone prawa do ziemi”, torując w ten sposób drogę do prywatnej własności ziemi, umożliwiając jej dzierżawę. , leasing i hipoteka gruntu. W 1990 Przepisy o przyznaniu prawa użytkowania ziemi rozpatrywane dalej z tym następuje miejskiej Real Estate Law (przyjęta 05 lipca 1994), „Prawo Bezpieczeństwa Republiki Ludowej” (przyjęta 30 czerwca 1995), a następnie " Urban Mortgage Measures” (wydane 9 maja 1997 r.) skutkujące praktykami prywatyzacji gruntów i udzielania kredytów hipotecznych.

Kredyty hipoteczne i egzekucja

Chińskie prawo i praktyki hipoteczne rozwinęły się dzięki zabezpieczeniom, aby w jak największym stopniu zapobiegać egzekucji. Obejmują one obowiązkowe wtórne zabezpieczenie, unieważnienie (chińskie prawo umów) oraz prowadzenie rachunków w banku udzielającym kredytu w celu pokrycia wszelkich niewykonanych zobowiązań bez wcześniejszego powiadomienia kredytobiorcy. Wierzyciel hipoteczny może pozwać na weksle bez przejęcia, uzyskać orzeczenie ogólne i odebrać ten orzeczenie od innej własności hipoteki, bez przejęcia. Gdy wszystkie inne możliwości zawiodły, pożyczkodawca może ubiegać się o orzeczenie wykluczenia . Zgodnie z „Prawem o postępowaniu cywilnym”, przejęcia powinny zostać sfinalizowane w okresie sześciu miesięcy, ale zależy to od kilku czynników, w tym od tego, czy wierzyciel hipoteczny zwróci się do sądu o wykonanie orzeczenia. Kredyty hipoteczne są formalnie przejęte na aukcji przez licencjonowanego specjalistę aukcyjnego.

Filipiny

Na Filipinach istnieją dwa tryby wykluczenia . Wierzyciel hipoteczny może dokonać przejęcia w drodze sądowej lub pozasądowej, zgodnie z art. 68 znowelizowanych zasad postępowania cywilnego i ustawy z 1997 r. nr 3135, odpowiednio. Przejęcia sądowego dokonuje się poprzez złożenie pozwu do Okręgowego Sądu Orzekającego ze względu na położenie nieruchomości. Sędzia wydaje wyrok, nakazując hipotecznemu spłatę długu w terminie 90-120 dni. Jeżeli dług nie zostanie spłacony we wspomnianym terminie, sprzedaż egzekucyjna spełnia wyrok. W przypadku egzekucji pozasądowej wierzyciel hipoteczny nie musi wszczynać postępowania w sądzie, ale może po prostu złożyć wniosek do Sekretarza Sądu, aby zapewnić obecność szeryfa prowadzącego sprzedaż publiczną. Odbywa się to na mocy prawa sprzedaży. Zwróć uwagę, że te dwa tryby odnoszą się konkretnie do kredytów hipotecznych na nieruchomości. Przejęcie hipotek na ruchomości (hipoteka na ruchomościach) reguluje ust. 14 ustawy nr 1506, która daje wierzycielowi hipotecznemu prawo do sprzedaży rzeczy ruchomych w publicznej sprzedaży. Uznano również, że w odniesieniu do hipotek na ruchomości prawo nie zabrania, aby sprzedaż przejęcia miała miejsce prywatnie, jeżeli strony tak uzgodnią.

Hiszpania

W przeciwieństwie do Stanów Zjednoczonych, gdzie wykluczenie oznacza koniec linii, przesłuchanie w sprawie wykluczenia w Hiszpanii to dopiero początek kłopotów właściciela domu. Będą musieli pracować w banku przez wiele lat i nigdy nie będą mogli posiadać niczego – nawet samochodu. Hiszpańscy właściciele kredytów hipotecznych są odpowiedzialni za pełną kwotę pożyczki udzielonej bankowi, oprócz odsetek karnych i opłat sądowych. Wiele z tego można przypisać Hiszpanii, która ma najwyższą stopę bezrobocia w „strefie euro”. W przeciwieństwie do USA upadłość nie jest odpowiednim rozwiązaniem, ponieważ dług hipoteczny jest wyraźnie wykluczony. W przeciwieństwie do innych krajów europejskich, nie możesz udać się do sądu w celu umorzenia długów. W hiszpańskim parlamencie toczyło się wiele sporów na temat tej polityki, ale rząd jest przekonany, że utrzymanie tej polityki zapobiegnie sytuacji, w której hiszpańskie banki kiedykolwiek doświadczą czegoś podobnego do amerykańskiego chaosu. Z przejętymi nieruchomościami w swoich księgach rachunkowych o wartości około 100 miliardów euro, banki w Hiszpanii chcą pozbyć się przejęć.

Afryka Południowa

W przypadku kraju rozwijającego się w Republice Południowej Afryki występuje wysoki wskaźnik przejęć nieruchomości z powodu prywatyzacji mieszkań. Jednym z największych przeciwników przejęcia nieruchomości jest kampania przeciwko eksmisjom Western Cape, która postrzega przejęcia nieruchomości jako niekonstytucyjne i stanowi szczególne obciążenie dla słabszych, ubogich populacji.

Szwajcaria

W Szwajcarii wykluczenie odbywa się jako forma egzekucji długów, która jest obsługiwana przez zarządcę długu (obecnie Lord Overton Sheraton) w ramach szwajcarskiego prawa upadłościowego .

Zjednoczone Królestwo

W Wielkiej Brytanii wykluczenie jest rzadko stosowanym środkiem zaradczym, który przekazuje nieruchomość hipotecznemu hipotecznemu, który nie ma prawa do jakiejkolwiek nadwyżki ze sprzedaży ani odpowiedzialności za jakiekolwiek niedobory. Ponieważ ten środek zaradczy może być surowy, sądy prawie nigdy na to nie zezwalają, zwłaszcza jeśli istnieje duże prawdopodobieństwo, że zostanie zrealizowana duża nadwyżka, a ponadto, gdy jest mało prawdopodobne, aby zrealizowano znaczną nadwyżkę, kredytobiorcy hipoteczni nie są skłonni szukać egzekucji w pierwszej kolejności, ponieważ środek ten nie pozostawia im żadnego uciekanie się do odzyskania niedoboru. Zamiast tego sądy zwykle wydają nakaz posiadania i nakaz sprzedaży, co łagodzi niektóre z surowości przejęcia, zezwalając na sprzedaż, jednocześnie umożliwiając pożyczkodawcom dalsze regresy w celu odzyskania salda należnego po sprzedaży.

System wykluczenia w Wielkiej Brytanii jest wyjątkowy, a prawdziwe wykluczenia są dość rzadkie. Częściej pożyczkodawcy stosują proces zwany posiadaniem hipoteki (lub alternatywnie „przejęciem” w przypadkach, gdy bank również pierwotnie sprzedał nieruchomość).

Zarówno przejęcie hipoteczne, jak i przejęcie hipoteczne są dość podobne, przy czym główne różnice polegają na traktowaniu wszelkich funduszy, które przekraczają pożyczoną kwotę i odpowiedzialności za wszelkie niedobory. W przypadku posiadania lub przejęcia kredytu hipotecznego, jeżeli dom zostanie sprzedany lub wystawiony na aukcji za cenę przekraczającą saldo kredytu, środki te są zwracane konsumentowi. Jeśli wpływy z posiadania hipoteki nie wystarczają na pokrycie kredytu, dłużnik pozostaje odpowiedzialny za saldo, chociaż w większości przypadków stanie się to długiem niezabezpieczonym, a firma hipoteczna będzie traktowana na zasadzie słuszności z innymi niezabezpieczonymi wierzycielami dłużnika ( w szczególności jeżeli dłużnik jednocześnie lub później ogłosi upadłość lub zawrze dobrowolny układ z wierzycielami). Natomiast w przypadku przejęcia firma hipoteczna zachowuje wszelkie prawa do wpływów ze sprzedaży lub licytacji, ale dłużnik nie ponosi odpowiedzialności za braki.

Brytyjski system egzekucji i posiadania/odzyskiwania kredytów hipotecznych faworyzuje konsumentów, a nie pożyczkodawców, ponieważ w Wielkiej Brytanii obowiązują pewne protokoły przed podjęciem działań. Firmy hipoteczne są zobowiązane do współpracy z właścicielami domów w celu osiągnięcia rozstrzygnięcia i możliwe jest opóźnienie postępowania sądowego (docelowo, umożliwiając wielu osobom uniknięcie utraty domu) w sytuacjach, gdy kredytobiorca zapisał się do indywidualnych programów lub gdy dochód kredytobiorcy jest zamierzają się znacznie poprawić dzięki nowej pracy lub innym środkom, które pozwoliłyby im spłacić zaległości.

Nie ma dokładnej paraleli z amerykańską krótką sprzedażą, chociaż w Wielkiej Brytanii istnieje proces znany jako Assisted Voluntary Sale. Dobrowolna sprzedaż wspomagana ma pewien negatywny wpływ na kredyt dla konsumenta, ale negatywny wpływ jest mniej wyraźny niż gdyby sprawa trafiła do sądu.

Kanada (Alberta)

W Albercie w Kanadzie istnieją trzy kroki do wykluczenia. Po pierwsze, właściciel zalega ze spłatą kredytu hipotecznego, ale nadal zachowuje pełną kontrolę nad nieruchomością. Wtedy właściciel nadal ma prawo własności, ale stracił kontrolę nad posiadłością na rzecz ławki Court of Queens w Albercie. Wreszcie tytuł prawny został przeniesiony przez sądy na banki.

Cały proces wykluczenia w Albercie może potrwać rok lub dłużej. Pierwotni właściciele próbują sprzedać wartość, aby rozwiązać swoje problemy finansowe. Sądy faworyzują właścicieli nad bankami i dlatego rzadko sprzedają pod wartością. Banki mają pieniądze, więc nigdy nie sprzedają pod wartością.

Foreclosures są również sprzedawane bez możliwości odwołania się dla kupujących, jeśli coś pójdzie nie tak. To sprawia, że ​​foreclosures są ogólnie drogie i ryzykowne.

Zobacz też

Bibliografia

  1. ^ Timiraos, Nick; Alan Zibel (02.11.2011). „Rozpoczęcie recenzji dla kredytobiorców kwestionujących wykluczenie” . Dziennik Wall Street . Zarchiwizowane od oryginału w dniu 2014-12-27 . Źródło 17.01.2012 .
  2. ^ Wielka Brytania, Wielka (1761). "Hipoteka". Posągi na wolności od Magna Carta do 1761 w Wielkiej Brytanii . Hipoteka.
  3. ^ BFP przeciwko Resolution Trust Corporation , 511 US 531 (1994).
  4. ^ Terrell przeciwko Allison , 88 US (21 Wall.) 289 (1875).
  5. ^ „Sąd Najwyższy Missouri podtrzymuje prawa kredytodawców do uzyskania pełnego wyroku niedoboru” . Przegląd Prawa Krajowego . Armstronga Teasdale'a. 2012-04-23. Zarchiwizowane od oryginału w dniu 2012-05-30 . Źródło 13.06.2012 .
  6. ^ "Oś czasu wykluczenia -" . Sieć wykluczenia obszaru kapitałowego . capitalareaforeclosurenetwork.org . Źródło 2020-09-27 .
  7. ^ „RADLAX GATEWAY HOTEL, LLC, ET AL. v.AMALGAMATED BANK, 566 US___ (2012)” (PDF) . Zarchiwizowane (PDF) od oryginału z dnia 2012-06-07 . Źródło 29.05.2012 .
  8. ^ Bracewell & Giuliani LLP (29 maja 2012). „Sąd Najwyższy potwierdza, że ​​licytacja kredytowa żyje i ma się dobrze” . Przegląd Prawa Krajowego . Zarchiwizowane z oryginału w dniu 1 czerwca 2012 roku . Źródło 30 maja 2012 .
  9. ^ SĘDZIA CHRISTOPHER A. BOYKO, „SĄD OKRĘGOWY STANÓW ZJEDNOCZONYCH NORTHERN DISTRICT OF OHIO (WSCHODNI PODZIAŁ)”, złożony 31.10.2007 zarchiwizowany 09.09.2008 w Wayback Machine Źródło 12 lipca 2008 r.
  10. ^ Moore, Rhonda (2008-06-20). „Walka o wykluczenie trwa” . Douglas County News-Press . Źródło 2008-07-12 .
  11. ^ Blokuj blog Colorado wykluczenia www.blockcoloradoforeclosure.com
  12. ^ Apao v. Bank of New York , 324 F.3d 1091 (9 ok. 2003).
  13. ^ a b Garfinkle przeciwko Sądowi Najwyższemu , 21 Cal. 3d 268 (1978). Była to decyzja Sądu Najwyższego Kalifornii na korzyść Wellsa Fargo .
  14. ^ IE Associates przeciwko Safeco Tytuł Ins. Co. , 39 Cal. 3d 281 Zarchiwizowane 06.09.2013 w Wayback Machine (1985).
  15. ^ Zawiadomienie o federalnym zastawie podatkowym — Internal Revenue Service Departament Skarbu Stanów Zjednoczonych zarchiwizowane 18.08.2012 w Wayback Machine Źródło 16 marca 2008
  16. ^ proces sądowy i nagranie go w celu publicznego powiadomienia o toku postępowania egzekucyjnego. We wszystkich jurysdykcjach Stanów Zjednoczonych pożyczkodawca, który przeprowadza sprzedaż z przejęciem nieruchomości, która jest przedmiotem federalnego zastawu podatkowego, musi powiadomić o sprzedaży z 25-dniowym wyprzedzeniem do Internal Revenue Service : brak powiadomienia IRS powoduje, że zastaw pozostaje dołączona do nieruchomości po sprzedaży. Dlatego konieczne jest, aby pożyczkodawca przeszukał lokalne federalne zastawy podatkowe, więc jeśli strony zaangażowane w wykluczenie mają złożony przeciwko nim federalny zastaw podatkowy, odpowiednie powiadomienie zostanie przekazane IRS. Szczegółowe wyjaśnienie przez IRS federalnego procesu zastawu podatkowego można znaleźć
  17. ^ Arnolds Management Corp v. Eischen , 158 Cal. Aplikacja. 3d 575, 205 kal. Rptr. 15 (1984).
  18. ^ Berry przeciwko rządowi Nat. Mortgage Association , 231 Ga. 503, 202 SE2d 450 (1973).
  19. ^ Ginther-Davis Ctr., Ltd. przeciwko Houston Nat'l Bank , 600 SW2d 856, 864 (Tex. Civ. App.-Houston [1st Dist.] 1980, sygn.
  20. ^ Nguyen przeciwko Calhoun , 105 Cal. Aplikacja. 4. 428, 129 Cal. Rptr. 2d 436 (2003).
  21. ^ Grant S. Nelson i Dale A. Whitman, Prawo Finansowania Nieruchomości , wyd. (St. Paul: West, 2007), § 7.22 na 879.
  22. ^ Cena przeciwko Wells Fargo Bank , 213 Cal. Aplikacja. 3d 465 , 476, 261 kal. Rptr. 735 (1989).
  23. ^ „Tematy prawne: Sprawa Credit River” . Biblioteka prawna stanu Minnesota. Zarchiwizowane od oryginału w dniu 2010-01-31 . Źródło 2010-02-25 .
  24. ^ „Pożyczkodawca odmówił Wyrok podsumowujący w wykluczeniu - MOULINOS & ASSOCIATES Prokurator ds. Nieruchomości w Nowym Jorku” . moulinos.pl . 10 lutego 2011 r. Zarchiwizowane z oryginału 10 września 2013 r . . Źródło 8 maja 2018 .
  25. ^ https://rew-online.com/2016/10/opinion-recent-efforts-to-speed-up-foreclosure-proceedings-in-ny/
  26. ^ „Nowy statut wykluczenia w Nowym Jorku - analiza krytyczna - niebezpieczeństwo, opóźnienie, koszt, nieprecyzja” . 21 grudnia 2009 r.
  27. ^ B Adelino i in. (2009). Dlaczego pożyczkodawcy nie renegocjują większej liczby kredytów hipotecznych w domu? Przywrócenie domyślnych wartości, samonaprawa i sekurytyzacja zarchiwizowane 25.12.2010 w Wayback Machine . Dokument dyskusyjny Banku Rezerwy Federalnej w Bostonie.
  28. ^ „Unikanie wykluczenia” zarchiwizowane 08.08.2012 w Wayback Machine , HUD.GOV , 20 lipca 2012
  29. ^ Karta praw właściciela domu w Kalifornii zarchiwizowana 12.09.2012 w Wayback Machine zrecenzowana 20.07.2013
  30. ^ „Doświadczenie po wykluczeniu amerykańskich gospodarstw domowych” . Zasób dziennikarza.org. Zarchiwizowane od oryginału dnia 2011-09-29. Zrecenzowano 2013-07-20
  31. ^ a b Allen, R. Kto doświadcza wykluczeń? Charakterystyka gospodarstw domowych doświadczających wykluczenia w Minneapolis w stanie Minnesota. Studia mieszkaniowe, 26 (6), 845-866.
  32. ^ B Pollack, C. i Lynch, J. (2009). Stan zdrowia osób objętych wykluczeniem w regionie Filadelfii. American Journal of Public Health, 99 (10), 1833-1839.
  33. ^ Les Christie, „Jak wykluczenie wpływa na Twoją zdolność kredytową” Zarchiwizowane 15.08.2012 w Wayback Machine , CNN Money , 22 kwietnia 2012 r.
  34. ^ Andrews, Edmund L. (04.02.2009). „Obie strony przenoszą się na pomoc właścicielom domów” . New York Times . Zarchiwizowane od oryginału 22.08.2017.
  35. ^ Powiązane Prasa. „Ostry wzrost liczby przejęć, gdy banki wprowadzają się – Biznes – Nieruchomości – Msnbc.com”. NBC News — najświeższe wiadomości, wiadomości naukowe i techniczne, wiadomości ze świata, wiadomości z USA, wiadomości lokalne — wiadomości NBC. NBC News, 13 października 2011 r. Internet. 4 grudnia 2011 r. „Kopia archiwalna” . Źródło 06.12.2011 . Wiadomości NBC.
  36. ^ Hoak, Amy. „10 największych miast, w których wskaźniki wykluczenia są najwyższe – MarketWatch”.MarketWatch – notowania giełdowe, wiadomości biznesowe, wiadomości finansowe. The Wall Street Journal, 27 stycznia 2011. Sieć. 4 grudnia 2011 r. „Kopia archiwalna” . Zarchiwizowane od oryginału w dniu 2011-12-06 . Źródło 06.12.2011 .CS1 maint: zarchiwizowana kopia jako tytuł ( link ).
  37. ^ „Odzyskiwanie rynku mieszkaniowego: mit czy rzeczywistość” . 4506-transscripts.com . 22 września 2014 r. Zarchiwizowane z oryginału w dniu 14 października 2014 r . Źródło 8 maja 2018 .
  38. ^ Powiązane Prasa. „Ostry wzrost liczby przejęć, gdy banki wprowadzają się – Biznes – Nieruchomości – Msnbc.com”. NBC News — najświeższe wiadomości, wiadomości naukowe i techniczne, wiadomości ze świata, wiadomości z USA, wiadomości lokalne — wiadomości NBC. NBC News, 13 października 2011 r. Internet. 4 grudnia 2011 r. „Kopia archiwalna” . Źródło 06.12.2011 .nbc news, biznes-nieruchomości; Zrecenzowano 3013-07-20
  39. ^ Rogers, WH i Zima, W. (2009). Wpływ przejęć na sprzedaż sąsiednich mieszkań. Journal of Real Estate Research, 31(4), 455-479.
  40. ^ Były, V., Ellen, I., Schwartz, A., Stiefel, L. i Weinstein, M. (2011). Wykluczenie i dzieci: utrata domu oznacza utratę szkoły. Stany Zjednoczone, Waszyngton: Rada Działań ds. Badań nad Ubóstwem i Rasą. Pobrane z [1] proquest; dostęp za opłatą
  41. ^ (eISB), elektroniczna księga ustaw irlandzkich. „elektroniczna księga statutowa Irlandii (eISB)” . www.irishstatutebook.ie . Zarchiwizowane z oryginału w dniu 26 kwietnia 2015 roku . Źródło 8 maja 2018 .
  42. ^ Książka (eISB), elektroniczny statut irlandzki. „elektroniczna księga statutowa Irlandii (eISB)” . www.irishstatutebook.ie . Zarchiwizowane od oryginału w dniu 19 stycznia 2012 r.
  43. ^ Pacific Rim Prawo i polityka Journal; tom 8 nr. 3 strona 516 Zarchiwizowane 15.07.2015 r. w Wayback Machine — pobrane 21.07.2013 r.
  44. ^ Dziennik Polityki Pacyfiku Rim; tom 8 nr 3 strona 518 Zarchiwizowane 15.07.2015 w Wayback Machine - Pobrano 21.07.2013
  45. ^ Dziennik Polityki Pacyfiku Rim; tom 8 nr 3 strona 558 zarchiwizowane 15.07.2015 w Wayback Machine - Źródło 2013-07-20
  46. ^ Dziennik Polityki Pacyfiku Rim; tom 8 nr 3 strona 564 zarchiwizowane 15.07.2015 w Wayback Machine
  47. ^ Pacific Rim Prawo i polityka Journal; tom 8 nr. 3 strona 568 (b) Zarchiwizowane 15.07.2015 w Wayback Machine - Pobrane 21.07.2013
  48. ^ a b Firma, Joselito Guianan Chan, Partner Zarządzający, Chan Robles and Associates Law. „1997 REGULAMIN POSTĘPOWANIA CYWILNEGO – BIBLIOTEKA PRAWA WIRTUALNEGO CHAN ROBLES” . www.chanrobles.com . Zarchiwizowane z oryginału w dniu 21 grudnia 2017 r . Źródło 8 maja 2018 .
  49. ^ „AM nr 99-10-05-0, 7 sierpnia 2001” . prawofil.net . Zarchiwizowane z oryginału w dniu 3 września 2017 r . Źródło 8 maja 2018 .
  50. ^ „Filipiński Bank Narodowy vs Manila Investment and Construction, Inc., 38 SCRA 462 (1971)” . prawofil.net . Zarchiwizowane z oryginału w dniu 3 września 2017 r . Źródło 8 maja 2018 .
  51. ^ Daley, Suzanne (27 października 2010). „Zamknięcie w Hiszpanii może oznaczać dożywotni dług wobec banku” . New York Times . Zarchiwizowane z oryginału w dniu 25 lutego 2012 r . Źródło 4 grudnia 2011 .
  52. ^ „Banki w Hiszpanii chcą pozbyć się Foreclosures” . topspanishhomes.com . Zarchiwizowane od oryginału w dniu 2 maja 2014 roku . Źródło 8 maja 2018 .
  53. ^ Walka z wykluczeniem w RPA zarchiwizowano 21.12.2016 w Wayback Machine 7 kwietnia 2009 r.
  54. ^ „bitwy w post-Apartheid RPA: Sprawa Mandela Park, Khayelitsha” . antyeksmisja.org.za . Zarchiwizowane z oryginału w dniu 21 lipca 2013 roku . Źródło 8 maja 2018 .

Dalsza lektura

Zewnętrzne linki

Multimedia związane z wykluczeniem w Wikimedia Commons