Oszustwa hipoteczne - Mortgage fraud

Oszustwo hipoteczne odnosi się do celowego zniekształcenia, wprowadzenia w błąd lub pominięcia informacji, na których ubezpieczyciel lub pożyczkodawca opiera się w celu sfinansowania, zakupu lub ubezpieczenia pożyczki zabezpieczonej nieruchomością.

Przestępstwa może być ścigany w obu federalnego lub stanowego sądu i są zazwyczaj pobierana pod oszustwa drutu , oszustwa bankowe , oszustwa pocztowego lub prania pieniędzy statutów, z karami pozbawienia wolności do 30 lat za przestępstwo. Ponieważ liczba przypadków oszustw hipotecznych wzrosła w ciągu ostatnich kilku lat, stany zaczęły również wprowadzać własne kary za oszustwa hipoteczne.

Oszustwa hipotecznego nie powinny być mylone z drapieżnymi kredytami hipotecznymi , które mają miejsce, gdy konsument jest wprowadzany w błąd lub oszukiwany przez agentów pożyczkodawcy. Jednak drapieżne praktyki pożyczkowe często współistnieją z oszustwami hipotecznymi.

Rodzaje

Oszustwo związane z użytkowaniem: ma miejsce, gdy pożyczkobiorca chce uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości inwestycyjnej, ale we wniosku o pożyczkę stwierdza, że ​​pożyczkobiorca zajmie nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania lub jako drugi dom. W przypadku niewykrycia pożyczkobiorca zazwyczaj uzyskuje niższą stopę procentową niż była gwarantowana. Ponieważ pożyczkodawcy zazwyczaj naliczają wyższe oprocentowanie za nieruchomości niezamieszkane przez właściciela, które historycznie mają wyższe wskaźniki zaległości , pożyczkodawca otrzymuje niewystarczający zwrot z kapitału i jest nadmiernie narażony na straty w stosunku do tego, czego oczekiwano w transakcji. Ponadto pożyczkodawcy zezwalają na większe pożyczki na domy zajmowane przez właścicieli w porównaniu z pożyczkami na nieruchomości inwestycyjne. W przypadku oszustwa związanego z użytkowaniem prawdopodobnie nie płaci się podatków od zysków, co skutkuje dodatkowym oszustwem. Uznaje się to za oszustwo, ponieważ kredytobiorca w istotny sposób błędnie przedstawił ryzyko kredytodawcy w celu uzyskania korzystniejszych warunków kredytu.

Oszustwo dochodowe: Dzieje się tak, gdy kredytobiorca zawyża swoje dochody, aby kwalifikować się do kredytu hipotecznego lub większej kwoty kredytu. Było to najczęściej spotykane w przypadku kredytów hipotecznych o tzw. „ zgłoszonych dochodach ” (popularnie określanych jako „ kredyty kłamliwe ”), w których kredytobiorca lub urzędnik ds. kredytów działający na rzecz kredytobiorcy z wiedzą lub bez wiedzy kredytobiorcy, stwierdzał bez weryfikacji dochód. potrzebne do zakwalifikowania się do kredytu. Ponieważ kredytodawcy hipoteczni nie mają obecnie pożyczek z „określonym dochodem”, oszustwa dochodowe są obserwowane w tradycyjnych pożyczkach z pełną dokumentacją, w których pożyczkobiorca fałszuje lub zmienia formularz W-2 wydany przez pracodawcę , deklaracje podatkowe i/lub ewidencję rachunków bankowych, aby zapewnić wsparcie dla zawyżony dochód. Wszyscy pożyczkodawcy otrzymują oficjalny odpis IRS, który musi odpowiadać deklaracjom podatkowym złożonym przez pożyczkobiorcę. Jest to uważane za oszustwo, ponieważ w większości przypadków pożyczkobiorca nie kwalifikowałby się do pożyczki, gdyby ujawniono prawdziwy dochód. „Załamanie kredytów hipotecznych” było częściowo spowodowane tym, że duża liczba kredytobiorców na obszarach o szybko rosnących cenach domów kłamała na temat swoich dochodów, nabywała domy, na które nie było ich stać, a następnie nie wywiązywała się ze zobowiązań. Wiele problemów z przeszłości już nie istnieje.

Oszustwo związane z zatrudnieniem: ma miejsce, gdy kredytobiorca twierdzi, że jest samozatrudniony w nieistniejącej firmie lub twierdzi, że zajmuje wyższe stanowisko (np. kierownika) w prawdziwej firmie, aby uzasadnić oszukańcze przedstawienie dochodów kredytobiorcy.

Brak ujawnienia zobowiązań: Kredytobiorcy mogą ukrywać zobowiązania, takie jak kredyty hipoteczne na innych nieruchomościach lub nowo nabyte zadłużenie na karcie kredytowej, w celu zmniejszenia kwoty miesięcznego zadłużenia zadeklarowanego we wniosku kredytowym. To pominięcie zobowiązań w sztuczny sposób obniża wskaźnik zadłużenia do dochodów , który jest kluczowym kryterium oceny kwalifikowalności większości kredytów hipotecznych. Uznaje się je za oszustwo, ponieważ pozwala pożyczkobiorcy zakwalifikować się do pożyczki, która w innym przypadku nie zostałaby przyznana, lub zakwalifikować się do pożyczki większej niż ta, która zostałaby udzielona, ​​gdyby ujawniono prawdziwy dług pożyczkobiorcy.

Oszustwo dla zysku: Złożony program obejmujący wiele stron, w tym specjalistów zajmujących się pożyczkami hipotecznymi, w zmotywowanej finansowo próbie oszukania pożyczkodawcy dużych sum pieniędzy. Oszustwa dla zysku często obejmują pożyczkobiorcę, którego używa się raportu kredytowego , nieuczciwego rzeczoznawcę, który celowo i znacząco zawyża wartość przedmiotowej nieruchomości, nieuczciwego agenta rozliczeniowego, który może sporządzić dwa zestawy rozliczeń HUD lub dokonuje wypłat z wpływów z pożyczki, które nie są ujawniane w rozliczeniu, a właściciel nieruchomości, a wszystko to w skoordynowanej próbie uzyskania niewłaściwie dużej pożyczki. Zaangażowane strony dzielą się nieuczciwie uzyskanymi zyskami, a hipoteka ostatecznie przepada. W innych przypadkach naiwni „inwestorzy” wabią do programu obietnicą organizatora, że ​​dom zostanie wyremontowany, zostaną wykonane naprawy i/lub remonty, lokatorzy się ulokują, będą pobierane czynsze, spłacane raty hipoteczne i dzielone zyski przy sprzedaży nieruchomości, wszystko bez aktywnego udziału kupującego słomę. Po spłacie kredytu organizator znika, nie są dokonywane żadne naprawy ani najemcy, a „inwestor” odpowiada za spłatę hipoteki na niewartą nieruchomość, pozostawiając „inwestora” zrujnowanego finansowo. Jeśli nie zostanie wykryty, bank może pożyczyć setki tysięcy dolarów na nieruchomość, która w rzeczywistości jest warta znacznie mniej, aw dużych projektach z wieloma transakcjami banki mogą pożyczać miliony więcej niż nieruchomość jest warta. Szczegółowe studium przypadku złożonej sprawy Stany Zjednoczone przeciwko Quintero-Lopez obejmuje działalność ponad 3+1 / 2 lat (w Bell, 2010).

Oszustwo związane z wyceną: ma miejsce, gdy oszacowana wartość domu jest celowo zawyżona lub zaniżona. W przypadku przeszacowania więcej pieniędzy może uzyskać kredytobiorca w formie refinansowania typu cash-out , sprzedający w transakcji zakupu lub organizatorzy oszustwa hipotecznego nastawionego na zysk. Oszustwa związane z wyceną obejmują również przypadki, w których wartość domu jest celowo zaniżona, aby uzyskać niższą cenę za dom będący przedmiotem egzekucji, lub w celu oszukania w celu nakłonienia pożyczkodawcy do zmniejszenia kwoty zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego w ramach modyfikacji kredytu. Nieuczciwy rzeczoznawca może być zaangażowany w przygotowanie oszukańczej oceny lub istniejąca i dokładna ocena może zostać zmieniona przez osobę znającą narzędzia do edycji graficznej, takie jak Adobe Photoshop . Wycena Niezależność to obowiązujące prawo.

Systemy zwrotu gotówki: występują, gdy prawdziwa cena nieruchomości jest nielegalnie zawyżona, aby zapewnić zwrot gotówki uczestnikom transakcji, najczęściej pożyczkobiorcom, którzy otrzymują „rabat”, który nie jest ujawniany pożyczkodawcy. W rezultacie pożyczkodawca pożycza za dużo, a kupujący gromadzi nadwyżkę lub dzieli ją z innymi uczestnikami, w tym sprzedającym lub pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Program ten wymaga oszustwa wyceny, aby oszukać pożyczkodawcę. Kursy guru nieruchomości „Bogać się szybko” często w dużym stopniu opierają się na tym mechanizmie rentowności.

Strzelanie ze strzału: występuje, gdy jednocześnie otrzymuje się wiele pożyczek na ten sam dom na łączną kwotę, która może przekraczać rzeczywistą wartość nieruchomości. Programy te narażają kredytodawców na duże straty, ponieważ kolejne hipoteki są podporządkowane pierwszej hipotece, która ma zostać zaksięgowana, a wartość nieruchomości jest niewystarczająca, aby kolejni kredytodawcy mogli ją ściągnąć z nieruchomości objętej przejęciem. W wyniku tego oszustwa pożyczkodawcy mogą być zobowiązani do rozstrzygnięcia sprawy, który pożyczkodawca ma pierwszeństwo w stosunku do nieruchomości.

Praca nad luką: technika polegająca na nadmiernym nakładaniu zastawu, świadomie wykonywanego na określonej nieruchomości w niezwykle wąskich ramach czasowych, poprzez seryjne rejestrowanie wielu aktów zaufania lub cesji notatek . Podczas rejestrowania dokumentu prawnego w Stanach Zjednoczonych Ameryki istnieje luka czasowa między przekazaniem Deed of Trust do rejestratora czynów a faktycznym pojawieniem się go w danych. Technika precyzyjnego pomiaru czasu, polegająca na „wypracowaniu luki” między zapisem czynu a jego późniejszym pojawieniem się w bazie danych czynów, jest instrumentalna w propagowaniu oszustwa sprawcy. Wyszukiwanie tytułu przeprowadzone przez dowolnego pożyczkodawcę bezpośrednio przed odpowiednią pożyczką, wekslem i zapisem aktu prawnego błędnie nie wykazałoby zatem alternatywnych zastawów jednocześnie w kolejce . Celem sprawcy jest kradzież funduszy od każdego pożyczkodawcy przez oszustwo, przy czym wszyscy pożyczkodawcy jednocześnie i błędnie wierzą, że ich odpowiednie akty powiernicze mają wyższą pozycję, podczas gdy w rzeczywistości może być tylko jeden. Przestępcy umysłowi, którzy wykorzystują tę technikę, często twierdzą, że są niewinni, opierając się na błędach pisarskich, złym prowadzeniu dokumentacji lub innych wymówkach zasłony dymnej, próbując zaciemnić prawdziwą koordynację i intencję tkwiącą w tej wersji oszustwa hipotecznego. Ta „ gra ” lub wykorzystywanie strukturalnej słabości amerykańskiego systemu prawnego jest krytycznym prekursorem „strzelaniny” i jest uważana za przestępstwo białych kołnierzyków, gdy jest wdrażana w sposób systemowy.

Kradzież tożsamości: występuje, gdy osoba przyjmuje tożsamość innej osoby i używa tej tożsamości do uzyskania kredytu hipotecznego bez wiedzy lub zgody ofiary. W tych systemach złodzieje znikają bez spłaty kredytu hipotecznego. Schematy zwykle nie są wykrywane, dopóki pożyczkodawca nie spróbuje ich ściągnąć od ofiary, która może ponieść znaczne koszty, próbując udowodnić kradzież swojej tożsamości.

Fałszowanie wniosków o pożyczkę bez wiedzy pożyczkobiorcy : Wnioski o pożyczkę są fałszowane bez wiedzy pożyczkobiorcy, gdy pożyczkobiorca z różnych powodów faktycznie nie kwalifikuje się do otrzymania pożyczki. na przykład zaangażowane strony będą pobierać prowizję z transakcji. Biznes dzieje się tylko wtedy, gdy wniosek kredytowy jest sfałszowany. Na przykład pożyczkobiorca ubiega się o pożyczkę, podając miesięczny dochód w wysokości 2000 USD (ale z tym dochodem 2000 USD miesięcznie pożyczkobiorca nie kwalifikuje się), jednak pośrednik lub urzędnik ds. Pożyczek sfałszował dokumenty dotyczące dochodów i wniosek o pożyczkę, że pożyczkobiorca uzyskuje miesięczny dochód w wysokości 15 000 USD. Pożyczka zostaje zatwierdzona, pośrednik / oficer pożyczkowy itp. otrzymuje prowizję. Ale pożyczkobiorca ma trudności ze spłatą pożyczki i ostatecznie nie spłaca pożyczki.

Rozpowszechnienie

Oszustwa hipoteczne dokonywane przez kredytobiorców z Departamentu Skarbu USA

Oszustwo hipoteczne może zostać popełnione przez jednego lub więcej uczestników transakcji pożyczki, w tym pożyczkobiorcę; urzędnik ds. kredytów, który udziela kredytu hipotecznego; pośrednik w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy, pełnomocnik lub pełnomocnik; lub przez wiele stron, jak w przykładzie kręgu oszustów opisanego powyżej. Nieuczciwi i nieuczciwi interesariusze mogą zachęcać pożyczkobiorców i pomagać im w popełnianiu oszustwa, ponieważ większość uczestników zazwyczaj otrzymuje wynagrodzenie dopiero po zamknięciu transakcji.

W 2003 roku brytyjski program Money Program BBC wykrył systemowe oszustwa hipoteczne w HBOS . The Money Program ustalił, że w trakcie śledztwa brokerzy doradzali tajnym badaczom, aby kłamali na wnioskach o kredyty hipoteczne z własnym poświadczeniem z m.in. Royal Bank of Scotland , The Mortgage Business i Birmingham Midshires Building Society.

W 2004 roku FBI ostrzegło, że oszustwa związane z kredytami hipotecznymi stają się tak powszechne, że wynikająca z nich „epidemia” przestępstw może wywołać ogromny kryzys finansowy. Według komunikatu prasowego FBI z grudnia 2005 r. „oszustwo hipoteczne jest jednym z najszybciej rozwijających się przestępstw popełnianych w białych kołnierzykach w Stanach Zjednoczonych”.

Liczba agentów FBI przypisanych do przestępstw związanych z kredytami hipotecznymi wzrosła o 50 procent w latach 2007-2008. W czerwcu 2008 r. FBI stwierdziło, że liczba spraw dotyczących oszustw hipotecznych podwoiła się w ciągu ostatnich trzech lat do ponad 1400 spraw w toku. W okresie od 1 marca do 18 czerwca 2008 r. 406 osób zostało aresztowanych za oszustwa hipoteczne w wyniku napadu FBI w całym kraju. Aresztowani ludzie to kupujący, sprzedający i inne osoby z szeroko zakrojonej branży kredytów hipotecznych.

Ustawa o egzekwowaniu i odzyskiwaniu oszustw z 2009 r.

W maju 2009 r. Ustawa o egzekwowaniu i odzyskiwaniu oszustw z 2009 r. lub FERA , Pub.L.  111–21 (tekst) (pdf) , 123  Stat.  1617 , S. 386 , prawo publiczne w Stanach Zjednoczonych zostało uchwalone. Prawo podejmuje szereg kroków w celu usprawnienia egzekwowania przepisów federalnych dotyczących oszustw w sprawach karnych , zwłaszcza w odniesieniu do instytucji finansowych , oszustw hipotecznych, oszustw związanych z papierami wartościowymi lub oszustw związanych z towarami.

Warto zauważyć, że sekcja 3 ustawy zezwala na dodatkowe fundusze na wykrywanie i ściganie oszustw w różnych agencjach federalnych, w szczególności:

Zezwolenia te zostały wydane dla federalnych lat podatkowych rozpoczynających się 1 października 2009 i 2010, po czym wygasają i stanowią dodatek do wcześniej zatwierdzonych budżetów tych agencji.

Zobacz też

http://www.cnn.com/2004/LAW/09/17/mortgage.fraud/

Dalsza lektura

  • Koller, Cynthia A. (2012). „Przestępczość białych kołnierzyków w mieszkalnictwie: oszustwa hipoteczne w Stanach Zjednoczonych”. El Paso, Teksas: LFB Scholarly. ISBN  978-1593325343
  • Patterson, Laura A. i Koller, Cynthia A. Koller (2011). „Rozprzestrzenianie się oszustw poprzez kredyty subprime: The Perfect Storm”. W Mathieu Deflem (red.) Economic Crisis and Crime (Sociology of Crime Law and Deviance, tom 16), Emerald Group Publishing Limited, s. 25–45.

Uwagi

Linki zewnętrzne