Ujemna amortyzacja - Negative amortization

W finansach , negatywna amortyzacja (znany również jako NegAm , odroczone odsetki lub ukończył hipotecznych płatności ) występuje, gdy wypłata kredytu na dowolny okres jest krótszy niż oprocentowanie w tym okresie, tak aby saldo kredytu wzrasta. W ramach metody amortyzacji skrócona kwota (różnica między odsetkami a spłatą) jest następnie dodawana do całkowitej kwoty należnej pożyczkodawcy. Taka praktyka musiałaby zostać uzgodniona przed skróceniem płatności, aby uniknąć zwłoki w płatności. Ta metoda jest zwykle stosowana w okresie wstępnym, zanim spłaty pożyczki przekroczą odsetki, a pożyczka stanie się samoamortyzująca. Termin ten jest najczęściej używany w odniesieniu do kredytów hipotecznych ; kredyty korporacyjne z ujemną amortyzacją nazywane są kredytami PIK .

Amortyzacja odnosi się do procesu spłaty zadłużenia (często z kredytu lub kredytu hipotecznego) poprzez regularne płatności. Część każdej płatności jest przeznaczona na odsetki, podczas gdy pozostała kwota jest zaliczana do salda głównego. Procent odsetek w stosunku do kapitału w każdej płatności jest określony w harmonogramie amortyzacji .

Określenie charakterystyk

Ujemna amortyzacja występuje tylko w przypadku kredytów, w których okresowa spłata nie obejmuje kwoty odsetek należnych za ten okres kredytowania. Niezapłacone naliczone odsetki są następnie kapitalizowane co miesiąc do pozostałego salda kapitału. Skutkiem tego jest to, że saldo pożyczki (lub kapitał) wzrasta o kwotę niespłaconych odsetek w okresach miesięcznych. Celem takiej funkcji jest najczęściej zaawansowane zarządzanie gotówką i/lub po prostu elastyczność płatności, ale nie zwiększanie ogólnej przystępności.

Neg-Ams mają również tak zwany okres przekształcenia, a przekształcony limit salda głównego jest w USA oparty na ustawodawstwie federalnym i stanowym. Okres przekształcenia wynosi zwykle 60 miesięcy (5 lat). Przekształcony limit salda głównego (znany również jako „limit neg am”) wynosi zwykle do 25% wzrostu zamortyzowanego salda pożyczki w stosunku do pierwotnej kwoty pożyczki. Stany i kredytodawcy mogą oferować produkty z krótszymi okresami przekształcenia i limitami salda kapitału; ale nie mogą udzielać pożyczek, które przekraczają ich stanowe i federalne wymagania prawne pod sankcją prawa.

Wprowadzono nowszą opcję kredytu, która pozwala na 40-letni okres kredytowania. To sprawia, że ​​minimalna płatność jest nawet niższa niż porównywalny 30-letni okres.

Przypadki specjalne

  • Odwrócona hipoteka : w skrajnym lub ograniczającym przypadku zasady ujemnej amortyzacji, pożyczkobiorca pożyczki nie musi spłacać pożyczki, dopóki pożyczka nie stanie się wymagalna; oznacza to, że wszystkie odsetki są kapitalizowane, a pierwotny kapitał i wszystkie odsetki naliczone na dzień wymagalności są spłacane razem i jednocześnie. Najczęstszym kontekstem, w którym występuje to rozwiązanie, jest wykorzystanie nieruchomości mieszkalnych jednorodzinnych jako zabezpieczenia pożyczki, w którym to przypadku pożyczka jest znana jako odwrócona hipoteka . W Stanach Zjednoczonych warunki odwróconych kredytów hipotecznych są ściśle regulowane przez prawo federalne, które od stycznia 2016 r. nakłada niższy limit wiekowy na grupę dozwolonych kredytobiorców i wymaga, aby kredyt hipoteczny był wymagalny tylko wtedy, gdy kredytobiorca nie korzysta już z przedmiotową nieruchomość jako jego główne miejsce zamieszkania, zwykle z powodu śmierci kredytobiorcy.

    Ze względu na specyfikę koncepcji odwróconego kredytu hipotecznego i ograniczony kontekst, w jakim termin ten pojawia się w praktyce, większość władz Stanów Zjednoczonych używa terminu „ujemna amortyzacja” do określenia tych i tylko tych kredytów, za które kredytobiorca płaci przez cały okres Pożyczka, ale w trakcie i tylko w jej początkowym stadium, znanym jako okres ujemnej amortyzacji lub okres „NegAm”, dokonuje w rzeczywistości płatności częściowych, a mianowicie płatności niższych niż kwota odsetek narosłych w okresie spłaty.

Typowe okoliczności

Wszystkie kredyty mieszkaniowe NegAM ostatecznie wymagają pełnej spłaty kapitału i odsetek zgodnie z pierwotnym terminem kredytu hipotecznego i notą podpisaną przez kredytobiorcę. Większość pożyczek zezwala na realizację NegAM tylko przez okres nie dłuższy niż 5 lat i ma warunki „przekształcenia” (patrz poniżej) płatności zgodnie z harmonogramem pełnej amortyzacji, jeśli pożyczkobiorca pozwoli na wzrost salda kapitału do wcześniej określonej kwoty.

Pożyczka ta jest pisana często w obszarach o wysokich kosztach, ponieważ miesięczne spłaty kredytu hipotecznego będą niższe niż w przypadku jakiegokolwiek innego instrumentu finansowania.

Ujemne pożyczki amortyzacyjne mogą być pożyczkami wysokiego ryzyka dla niedoświadczonych inwestorów. Pożyczki te są zazwyczaj bezpieczniejsze na rynku o spadającym oprocentowaniu i bardziej ryzykowne na rynku o rosnącej stopie procentowej.

Stawki początkowe dla pożyczek z ujemną amortyzacją lub minimalną opcją płatności mogą wynosić nawet 1%. To jest stawka płatności, a nie rzeczywista stopa procentowa. Stawka płatności służy do obliczenia minimalnej płatności. Inne opcje minimalnej płatności to 1,95% lub więcej.

Funkcja regulacji stawki

Obecnie pożyczki NegAM są w większości kredytami hipotecznymi o zmiennym oprocentowaniu (ARM), co oznacza, że ​​są one ustalone na pewien okres i dostosowują się za każdym razem, gdy ten okres upłynął; np. stały jeden miesiąc, dostosowywany co miesiąc. Pożyczka NegAm, podobnie jak wszystkie kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, jest powiązana z określonym indeksem finansowym, który służy do określenia stopy procentowej w oparciu o bieżący indeks i marżę ( marżę pobieraną przez pożyczkodawcę). Większość dzisiejszych pożyczek NegAm jest powiązana ze średnią miesięczną skarbową, zgodnie z miesięcznymi korektami tej pożyczki. Istnieją również pożyczki Hybrid ARM, w których występuje okres stałych spłat przez miesiące lub lata, po których następuje zwiększony cykl zmian, na przykład stałe sześć miesięcy, a następnie regulowane co miesiąc.

Ukończył hipotecznych płatność jest „stała stopa” pożyczka NegAm, ale ponieważ wzrasta płatności w czasie, to ma aspekty kredytu ARM dopóki są wymagane płatności amortyzujące.

Najbardziej zauważalne różnice między tradycyjną opcją płatności ARM a hybrydową opcją płatności ARM dotyczą stawki początkowej, zwanej również stawką „minimalnej płatności”. W przypadku tradycyjnej opcji płatności minimalna płatność opiera się na kalkulacji kapitału i odsetek średnio od 1% do 2,5%.

Stawka początkowa w opcji płatności hybrydowej ARM jest wyższa, ale nadal bardzo konkurencyjna pod względem płatności.

W przypadku opcji płatności hybrydowej ARM minimalna płatność jest obliczana na podstawie obliczenia stawki początkowej „tylko odsetki”. Stawkę początkową opcji płatności hybrydowej ARM zazwyczaj oblicza się, biorąc w pełni zindeksowaną stawkę (rzeczywistą stawkę banknotu), a następnie odejmując 3%, co daje stawkę początkową.

Przykład: 7,5% w pełni indeksowana stawka - 3% = 4,5% (4,5% byłaby stawką początkową w przypadku hybrydowej opcji wynagrodzenia ARM)

Ta wytyczna może różnić się w zależności od pożyczkodawców.

Aliasy opcji płatności pożyczki ARM są znane pod następującymi nazwami:

  • Ramię PayOption
  • Ujemna pożyczka amortyzacyjna (Neg Am)
  • Wybierz - A - Zapłać
  • Pożyczka z opcją odroczonego oprocentowania (w ten sposób ta pożyczka została wprowadzona do branży hipotecznej, gdy po raz pierwszy została utworzona)

Terminologia hipoteczna

  • Czapka
Procentowa stopa zmian w płatności NegAm. Z każdym rokiem wzrasta minimalna należna płatność. Większość płatności minimalnych wzrosła dziś o 7,5%. Biorąc pod uwagę, że podniesienie oprocentowania kredytu hipotecznego o 1% na poziomie 5% to wzrost o 20%, NegAm może szybko rosnąć na rosnącym rynku. Zazwyczaj po piątym roku pożyczka jest przekształcana w pożyczkę regulowaną, wymaganą za 25 lat. To jest na 30-letni okres kredytowania. Pożyczki z nowszymi opcjami płatności często oferują 40-letni okres z wyższą bazową stopą procentową.
  • Czapka życia
Maksymalna dozwolona stopa procentowa po przekształceniu zgodnie z warunkami noty. Ogólnie rzecz biorąc, większość pożyczek NegAm w ciągu ostatnich 5 lat ma limit życia wynoszący 9,95%. Obecnie wiele z tych kredytów jest ograniczonych do 12% lub więcej.

(Ogólnie rzecz biorąc, autor używa odniesień czasowych, które odnoszą się do przedziału czasowego, który nie jest zdefiniowany. „Dzisiaj”, co oznacza?; „ostatnie 5 lat” od kiedy, itd.)

  • Indeks
Zmienna, taka jak COFI ; COSI; CODI lub często MTA, który określa korektę jako wzrost lub spadek stopy procentowej. Inne przykłady to LIBOR i TREASURY.
  • Margines
Często ujawniana w regulowanym oprocentowaniu aktu powierniczego, marża jest określana przez pożyczkodawcę i jest używana do obliczenia stopy procentowej. Często pierwotny pożyczkodawca może zwiększyć marżę podczas konstruowania produktu dla pożyczkobiorcy. Wzrost marży spowoduje również wzrost stopy procentowej pożyczkobiorcy, ale poprawi premię za spread, którą pierwotny pożyczkodawca może otrzymać w ramach rekompensaty od pożyczkodawcy.
  • W pełni indeksowana stawka (FIR)
W pełni zindeksowana stawka jest sumą marży i aktualnej wartości indeksu w momencie dokonywania korekty. FIR jest „stopą procentową” i określa tylko odsetki, 30-letnie i 15-letnie zamortyzowane płatności. Większość produktów z regulowaną stawką ma ograniczenia dotyczące dostosowania stawek. Jeśli notatka przewiduje, że pojedyncza korekta nie przekroczy wzrostu o więcej niż 1,5, a zmienny indeks, na przykład, wzrósł o 2,5 od ostatniej korekty, w pełni zindeksowana stawka osiągnie maksymalną korektę o 1,5, jak podano w nocie, dla tego konkretnego okresu dostosowawczego. Często FIR jest używany do określenia stosunku zadłużenia do dochodu podczas kwalifikowania pożyczkobiorcy do tego produktu pożyczkowego.
  • Opcje płatności
Zazwyczaj dostępne są 4 opcje płatności (od najwyższej do najniższej):
  • 15-letnia płatność
    • Amortyzowane przez okres 15 lat w FIR
  • 30-letnia płatność
    • Amortyzowane przez okres 30 lat w FIR
  • Płatność tylko z odsetkami
    • FIR pomnoży saldo kapitału podzielone przez 12 miesięcy (bez amortyzacji lub zmniejszenia należnego salda).
  • Płaca minimalna
    • Na podstawie minimalnej stawki początkowej określonej przez pożyczkodawcę. Przy spłacie minimalnej spłaty różnica między spłatą samych odsetek a spłatą minimalną jest odraczana do salda kredytu zwiększającego należność z tytułu kredytu hipotecznego.
  • Okres
Jak często zmienia się płatność NegAm. Zazwyczaj minimalna spłata wzrasta raz na dwanaście miesięcy w tego typu pożyczkach. Zwykle stopa wzrostu wynosi 7,5%. FIR podlega korekcie indeksem zmiennym, najczęściej co miesiąc, w zależności od produktu.
  • Przerobić
Przedwczesne zatrzymanie NegAm. Jeżeli saldo wzrośnie do z góry określonej kwoty (od 110% do 125% pierwotnego salda zgodnie z przepisami federalnymi lub stanowymi), pożyczka zostanie „przekształcona” z jedną z dwóch opcji płatności: w pełni zamortyzowaną spłatą kapitału i odsetek lub jeśli maksymalne saldo zostało osiągnięte przed piątym rokiem, spłata samych odsetek do czasu zapadalności pożyczki do daty przekształcenia (zazwyczaj 5 lat).
  • Zatrzymać
Koniec harmonogramu płatności NegAm.

Krytyka

Wykluczenie

Pożyczki z ujemną amortyzacją, stosunkowo popularne dopiero w ostatniej dekadzie, spotkały się z różnymi krytykami:

  • W przeciwieństwie do większości innych pożyczek o zmiennym oprocentowaniu, wiele pożyczek z ujemną amortyzacją było reklamowanych z zapowiedzią lub sztucznymi, wstępnymi stopami procentowymi lub z minimalną spłatą pożyczki wyrażoną jako procent kwoty pożyczki. Na przykład pożyczka z ujemną amortyzacją jest często reklamowana jako zawierająca „1% odsetek” lub wyświetlając wyraźnie liczbę 1% bez wyjaśniania FIR. Taka praktyka została zastosowana przez dużych pożyczkodawców korporacyjnych. Praktyka ta została uznana za oszukańczą z dwóch różnych powodów: większość kredytów hipotecznych nie zawiera stawek teaser , więc konsumenci nie zwracają na nie uwagi; a wielu konsumentów nie zdaje sobie sprawy z negatywnego efektu ubocznego amortyzacji polegającego na spłacie tylko 1% kwoty pożyczki rocznie. Ponadto większość ujemnych kredytów amortyzacyjnych zawiera klauzulę mówiącą, że spłata nie może wzrosnąć o więcej niż 7,5% rocznie, z wyjątkiem sytuacji, gdy okres 5 lat się skończył lub saldo wzrosło o 15%. Krytycy twierdzą, że ta klauzula ma na celu tylko oszukać pożyczkobiorców, aby myśleli, że płatność może przeskoczyć tylko niewielką kwotę, podczas gdy w rzeczywistości dwa pozostałe warunki są bardziej prawdopodobne.
  • Kredyty z ujemną amortyzacją jako klasa mają największy potencjał do tzw. szoku płatniczego. Szok płatniczy ma miejsce, gdy wymagana miesięczna płatność przeskakuje z miesiąca na miesiąc, potencjalnie stając się nieopłacalna. Aby porównać potencjał szoku spłaty różnych kredytów hipotecznych (należy zauważyć, że pozycje tutaj nie obejmują płatności escrow za ubezpieczenie i podatki, które mogą powodować zmiany w kwocie płatności):
    • 30-letnie (lub 15-letnie) kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu w pełni amortyzowane: brak możliwości skoku spłaty.
    • W pełni amortyzowany kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu na 5 lat: Brak skoku spłaty przez 5 lat, a następnie możliwy spadek lub wzrost spłaty w oparciu o nową stopę procentową.
    • Dziesięcioletni produkt hipoteczny oparty wyłącznie na oprocentowaniu, przekształcony na 20-letni harmonogram spłat (po dziesięciu latach płatności wyłącznie odsetkowych) może spowodować wzrost płatności nawet o 600 USD przy saldzie 330 tys.
    • Ujemna hipoteka amortyzacyjna: brak skoku spłaty do 5 lat LUB saldo rośnie o 15% (w zależności od produktu) powyżej pierwotnej kwoty. Płatność wzrasta, wymagając pełnej spłaty odsetek i kwoty głównej. Płatność może jeszcze wzrosnąć ze względu na zmiany stóp procentowych. Jednak przy wszystkich warunkach bez zmian, w pełni zamortyzowana płatność jest prawie trzykrotnie większa niż zamortyzowana ujemnie.
    • Pierwszy miesiąc za darmo: specjalista ds. kredytów może pozwolić kredytobiorcy na pominięcie pierwszej miesięcznej spłaty kredytu refinansowego, po prostu dodając tę ​​spłatę do kwoty głównej i naliczając odsetki składane przez wiele lat. Pożyczkobiorca może nie rozumieć lub kwestionować transakcji.

Na bardzo gorącym rynku nieruchomości kupujący może wykorzystać hipotekę ujemnie amortyzowaną, aby kupić nieruchomość z zamiarem sprzedaży nieruchomości po wyższej cenie przed końcem okresu „negamu”. Dlatego świadomy inwestor może nabyć kilka nieruchomości przy minimalnych miesięcznych zobowiązaniach i zarobić duży zysk w ramach pięcioletniego planu na rosnącym rynku nieruchomości.

Jeśli jednak wartość nieruchomości spadnie, jest prawdopodobne, że kredytobiorca będzie winien więcej niż jest warta, co w branży hipotecznej określa się potocznie jako „być pod wodą”. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości może stanąć w obliczu egzekucji lub konieczności refinansowania przy bardzo wysokim wskaźniku wartości kredytu do wartości majątkowej, co wymaga dodatkowych miesięcznych zobowiązań, takich jak ubezpieczenie kredytu hipotecznego, oraz wyższych stawek i spłat z powodu przeciwności wysokiego kredytu. stosunek do wartości.

Kredytobiorcy bardzo łatwo zignorować lub źle zrozumieć komplikacje związane z tym produktem, gdy mają do czynienia z minimalnymi miesięcznymi zobowiązaniami, które mogą wynosić od połowy do jednej trzeciej tego, czego wymagają inne, bardziej przewidywalne produkty hipoteczne.

Zobacz też

Bibliografia