Zagospodarowanie przestrzenne -Zoning

Zagospodarowanie przestrzenne to metoda planowania urbanistycznego, w której gmina lub inny szczebel władzy dzieli grunty na obszary zwane strefami, z których każdy ma zestaw przepisów dotyczących nowego rozwoju, który różni się od innych stref. Strefy mogą być zdefiniowane do jednorazowego użytku (np . mieszkalne , przemysłowe ,), mogą one łączyć kilka kompatybilnych działań poprzez zastosowanie, lub w przypadku podziału na strefy w oparciu o formę, różne przepisy mogą regulować gęstość, wielkość i kształt dozwolonych budynków, niezależnie od ich przeznaczenia. Zasady planowania dla każdej strefy określają, czy można wydać pozwolenie na budowę dla danej zabudowy. Zagospodarowanie przestrzenne może określać różne bezwarunkowe i warunkowe sposoby użytkowania gruntów. Może wskazywać wielkość i wymiary działek , na które można podzielić grunt lub formę i skalę budynków. Niniejsze wytyczne mają na celu ukierunkowanie wzrostu i rozwoju miast.

Zagospodarowanie przestrzenne jest najczęstszą regulacyjną metodą planowania urbanistycznego stosowaną przez samorządy w krajach rozwiniętych. Wyjątkiem są Wielka Brytania i miasto Houston w Teksasie .

Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które ograniczają budowę nowych mieszkań, są związane z obniżoną przystępnością i są głównym czynnikiem segregacji mieszkaniowej w Stanach Zjednoczonych ze względu na dochód i rasę.

Plan zagospodarowania przestrzennego Generalnego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta Skopje w Macedonii Północnej . Różne obszary urbanistyczne są reprezentowane przez różne kolory.

Zakres

Podstawowym celem podziału na strefy jest oddzielenie zastosowań, które uważa się za niezgodne. W praktyce podział na strefy służy również do zapobiegania kolidowaniu nowego rozwoju z istniejącymi zastosowaniami i/lub w celu zachowania „charakteru” społeczności.

Zagospodarowanie przestrzenne może obejmować uregulowanie rodzajów działalności, które będą dopuszczalne na poszczególnych działkach (np. tereny otwarte, mieszkalne , rolne , handlowe lub przemysłowe), gęstość, w jakiej te działania mogą być wykonywane (od zabudowy o małej gęstości , np. jednorodzinna). domów o dużym zagęszczeniu np. wielopiętrowych budynków mieszkalnych ), wysokości budynków, ilości zajmowanej przez konstrukcje przestrzenne, usytuowania budynku na działce ( utrudnienia ), proporcji rodzajów powierzchni na działce, takie jak ilość zagospodarowanej przestrzeni, nieprzepuszczalna powierzchnia , pasy ruchu i czy zapewniony jest parking .

Zagospodarowanie przestrzenne jest powszechnie kontrolowane przez samorządy lokalne, takie jak powiaty lub gminy , chociaż charakter reżimu zagospodarowania przestrzennego może być określany lub ograniczany przez stanowe lub krajowe organy ds. planowania lub poprzez przepisy umożliwiające. W niektórych krajach, np. we Francji, Niemczech czy Kanadzie, plany zagospodarowania przestrzennego muszą być zgodne z deklaracjami dotyczącymi planowania i polityki wyższego szczebla (krajowymi, regionalnymi, stanowymi, prowincjonalnymi). W przypadku Niemiec kodeks ten obejmuje treść planów zagospodarowania przestrzennego oraz procedurę prawną. W Australii grunty znajdujące się pod kontrolą rządu Wspólnoty Narodów (federalnej) nie podlegają kontroli planowania stanowego. Stany Zjednoczone i inne kraje federalne są podobne. Zagospodarowanie przestrzenne i planowanie urbanistyczne we Francji i Niemczech są regulowane przez kodeksy krajowe lub federalne. W przypadku Niemiec kodeks ten obejmuje treść planów zagospodarowania przestrzennego oraz procedurę prawną.

Szczegóły dotyczące tego, w jaki sposób poszczególne systemy planowania uwzględniają podział na strefy w swoich reżimach regulacyjnych, różnią się, chociaż intencja jest zawsze podobna. Na przykład w stanie Wiktoria w Australii strefy użytkowania gruntów są połączone z systemem nakładek schematów planowania, aby uwzględnić wiele czynników, które wpływają na pożądane wyniki urbanistyczne w dowolnej lokalizacji.

Większość systemów zagospodarowania przestrzennego ma procedurę przyznawania odchyleń (wyjątków od zasad zagospodarowania przestrzennego), zwykle z powodu pewnych postrzeganych trudności spowodowanych szczególnym charakterem danej nieruchomości.

Geneza i historia zagospodarowania przestrzennego

Początki stref zagospodarowania przestrzennego sięgają starożytności . Starożytne miasto otoczone murami było poprzednikiem klasyfikowania i regulowania gruntów w oparciu o wykorzystanie. Poza murami miejskimi znajdowały się niepożądane funkcje, które zwykle opierały się na hałasie i zapachu; tam też żyli najbiedniejsi ludzie. W przestrzeni między ścianami miały miejsce niehigieniczne i niebezpieczne czynności, takie jak rzeź, wywóz śmieci i wypalanie cegieł. W obrębie murów znajdowały się miejsca obywatelskie i religijne, w których mieszkała większość ludzi.

Poza rozróżnieniem między terenami miejskimi i pozamiejskimi, większość starożytnych miast dalej klasyfikowała typy gruntów i sposoby ich wykorzystania wewnątrz swoich murów. Było to praktykowane w wielu regionach świata – na przykład w Chinach w okresie dynastii Zhou (1046 – 256 pne), w Indiach w epoce wedyjskiej (1500 – 500 pne) oraz w obozach wojskowych rozsianych po całym Imperium Rzymskim (31 pne – 476 ne). Ponieważ dzielnice mieszkaniowe stanowiły większość miast, wczesne formy dzielnic przebiegały zwykle wzdłuż podziałów etnicznych i zawodowych; ogólnie rzecz biorąc, klasa lub status zmniejszają się od centrum miasta na zewnątrz. Jedną z prawnych form egzekwowania tego był system kastowy.

Podczas gdy przestrzeń została wyrzeźbiona dla ważnych instytucji publicznych, miejsc kultu, sklepów detalicznych, rynków i placów, istnieje jedna zasadnicza różnica między miastami starożytności a dzisiejszymi. Przez całą starożytność, aż do wybuchu rewolucji przemysłowej (1760-1840), większość pracy odbywała się w domu. Dlatego osiedla pełniły również funkcję miejsc pracy, produkcji i handlu. Definicja domu była powiązana z definicją ekonomii, co spowodowało znacznie większe przemieszanie zastosowań w obrębie dzielnic mieszkaniowych miast.

W okresie Oświecenia i Rewolucji Przemysłowej zmiany kulturowe i społeczno-gospodarcze doprowadziły do ​​gwałtownego wzrostu egzekwowania i wymyślania miejskich regulacji. Zmiany te były spowodowane nową racjonalnością naukową, nadejściem masowej produkcji i złożonej produkcji, a następnie początkiem urbanizacji. Opuszczający dom przemysł przekształcił współczesne miasta.

Przeludnienie, zanieczyszczenie i nędza miejska związana z fabrykami były głównymi problemami, które skłoniły urzędników miejskich i planistów do rozważenia potrzeby funkcjonalnego oddzielenia zastosowań. Francja, Niemcy i Wielka Brytania to kraje, w których wynaleziono pseudo-strefowanie, aby zapobiec powstawaniu zanieczyszczających przemysłów na obszarach mieszkalnych. Wczesne zastosowania nowoczesnego zagospodarowania przestrzennego zaobserwowano w Niemczech pod koniec XIX wieku.

Rodzaje

Istnieje wiele różnych typów zagospodarowania przestrzennego, z których niektóre skupiają się na regulacji formy budynku i relacji budynków do ulicy o mieszanym przeznaczeniu, określanym jako oparte na formie, inne z odrębnym przeznaczeniem gruntu, określanym jako oparte na użytkowaniu lub w połączeniu tego. Systemy strefowe oparte na użytkowaniu mogą składać się ze stref jednorazowego użytku, stref mieszanych – w których dopuszcza się współistnienie kompatybilnych grup zastosowań – lub kombinacji stref jedno- i mieszanych w jednym systemie.

Podział na strefy jednorazowego użytku

Przykład podziału na strefy jednorazowego użytku (Mapa Greater Winnipeg , 1947)

Podział na strefy jednorazowego użytku to taki, w którym dozwolony jest tylko jeden rodzaj użytkowania na strefę. Znany jako podział na strefy euklidesowe w Ameryce Północnej ze względu na sprawę sądową w Euclid w stanie Ohio , która ustanowiła jego konstytucyjność, Village of Euclid, Ohio przeciwko Ambler Realty Co. 272 ​​U.S. 365 (1926), był dominującym systemem podziału na strefy na północy Ameryka od pierwszego wdrożenia.

Powszechnie definiowanymi strefami jednorazowego użytku są: mieszkalne, mieszane mieszkaniowo-usługowe, handlowe, przemysłowe i przestrzenne (np . elektrownie , kompleksy sportowe , lotniska , galerie handlowe itp.). Każda kategoria może mieć kilka podkategorii, na przykład w ramach kategorii komercyjnej mogą być wydzielone strefy dla drobnego handlu detalicznego, dużego handlu detalicznego, użytku biurowego, zakwaterowania i innych, podczas gdy przemysłowa może być podzielona na produkcję ciężką, lekki montaż i wykorzystanie magazynu. W Niemczech każda kategoria ma wyznaczony limit emisji hałasu (nie jest częścią kodeksu budowlanego, ale federalnego kodeksu emisji).

Na przykład w Stanach Zjednoczonych lub Kanadzie strefy mieszkalne mogą mieć następujące podkategorie:

  1. Obiekty mieszkalne zawierające jednostki sypialne, w których mieszkańcy mają głównie charakter przejściowy, w tym: pensjonaty , hotele , motele .
  2. Lokale mieszkalne zawierające jednostki sypialne lub więcej niż dwa lokale mieszkalne, w których mieszkańcy mają głównie charakter stały, w tym: domy mieszkalne , klasztory , akademiki .
  3. Budynki mieszkalne, w których mieszkańcy mają głównie charakter stały i nie są sklasyfikowane jako grupy R-1 , R-2 , R-4 lub I , w tym: budynki, które nie zawierają więcej niż dwóch jednostek mieszkalnych, placówki opieki dla dorosłych dla pięciu lub mniej osób przez mniej niż 24 godziny.
  4. Budynki mieszkalne, w których budynki są przystosowane do zamieszkania jako obiekty opieki/mieszkania wspomaganego, w tym więcej niż pięciu, ale nie więcej niż 16 osób.

Historia

Separacja pomiędzy zastosowaniami jest cechą wielu planowanych miast, zaprojektowanych przed nadejściem podziału na strefy. Godnym uwagi przykładem jest Adelaide w Australii Południowej, której centrum miasta wraz z przedmieściami North Adelaide jest ze wszystkich stron otoczone parkiem Adelaide Park Lands . Park został zaprojektowany przez pułkownika Williama Lighta w 1836 roku w celu fizycznego oddzielenia centrum miasta od jego przedmieść. Park otaczają osiedla mieszkaniowe o małej gęstości, zapewniające przyjemny spacer między pracą w mieście a domami rodzinnymi na zewnątrz.

Widok z lotu ptaka Chatswood , Australia, patrząc w kierunku Sydney . Wyraźnie widoczne są granice między strefami mieszkalnymi, handlowymi i przemysłowymi o niskiej gęstości.

Sir Ebenezer Howard , założyciel ruchu miast-ogrodów , podał Adelajdę jako przykład tego, jak można wykorzystać zieloną otwartą przestrzeń do zapobiegania rozszerzaniu się miast poza ich granice i łączeniu się. Jego projekt idealnego miasta, opublikowany w 1902 roku w książce Garden Cities of Tomorrow , przewidywał oddzielne koncentryczne pierścienie budynków publicznych, parków, powierzchni handlowych, mieszkalnych i przemysłowych, a wszystko to otoczone otwartą przestrzenią i polami uprawnymi. Cała działalność handlowa miała być prowadzona w jednym budynku ze szklanym dachem, wczesną koncepcją nowoczesnego centrum handlowego inspirowanego Crystal Palace .

Jednak te zaplanowane lub idealne miasta były projektami statycznymi zawartymi w jednym planie głównym. Brakowało mechanizmu regulacyjnego umożliwiającego rozwój miasta w czasie, wyznaczającego wytyczne dla deweloperów i prywatnych obywateli dotyczące tego, co można by tam zbudować. Nastąpiło to w 1916 roku, kiedy Nowy Jork uchwalił pierwsze zarządzenie dotyczące podziału na strefy.

Zastosowanie stref jednorazowego użytku doprowadziło do charakterystycznej formy wielu miast w Stanach Zjednoczonych , Kanadzie , Australii i Nowej Zelandii , w których bardzo gęsty rdzeń miejski , często zawierający drapacze chmur , otoczony jest przez osiedla mieszkaniowe o niskiej gęstości , charakteryzujące się duże ogrody i pełne zieleni ulice . Niektóre obszary metropolitalne, takie jak Minneapolis-St Paul , San Francisco Bay Area i Sydney , mają kilka takich rdzeni.

Krytyka

Działacze na rzecz ochrony środowiska argumentują, że umieszczenie codziennego użytku w niewielkiej odległości od siebie prowadzi do wzrostu ruchu, ponieważ ludzie muszą posiadać samochody, aby prowadzić normalne życie, w którym zaspokajane są ich podstawowe ludzkie potrzeby, wsiadać do samochodów i jechać do zaspokajać ich potrzeby przez cały dzień. Zagospodarowanie stref jednoużytkowych i niekontrolowany rozwój miast również były krytykowane jako utrudniające osiągnięcie równowagi między życiem zawodowym a rodzinnym, ponieważ konieczne jest pokonanie większych odległości w celu zintegrowania różnych dziedzin życia. Problemy te są szczególnie dotkliwe w Stanach Zjednoczonych, gdzie występuje wysoki poziom wykorzystania samochodów w połączeniu z niewystarczającymi lub źle utrzymanymi systemami kolei miejskiej i metra .

Strefowanie euklidesowe zostało opisane jako funkcjonalistyczny sposób myślenia, który wykorzystuje zasady mechanistyczne do pojmowania miasta jako stałej maszyny. Koncepcja ta stoi w opozycji do poglądu na miasto jako na nieustannie ewoluujący organizm czy żywy system, za którym opowiadał się po raz pierwszy niemiecki urbanista Hans Reichow .

Inną drogą krytyki przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego są libertarianie i minarchiści, którzy postrzegają ograniczenia jako pogwałcenie praw własności jednostek. W przypadku podziału na strefy właściciel nieruchomości może nie być w stanie wykorzystać swojej ziemi do pożądanych celów. Niektórzy ekonomiści twierdzą, że przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego jednorazowego użytku działają przeciwko efektywności ekonomicznej i utrudniają rozwój w wolnej gospodarce, ponieważ słabe ograniczenia zagospodarowania przestrzennego utrudniają bardziej efektywne wykorzystanie danego obszaru. Nawet bez ograniczeń dotyczących podziału na strefy, na przykład składowisko odpadów prawdopodobnie skłoniłoby się ku tańszym gruntom, a nie obszarom mieszkalnym. Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego pojedynczych obiektów mogą przeszkadzać w kreatywnym rozwoju, takim jak budynki o różnym przeznaczeniu, a nawet mogą powstrzymać nieszkodliwe działania, takie jak sprzedaż na podwórku.

Podział na strefy mieszane

Planistka i aktywistka społeczna Jane Jacobs pisała obszernie na temat powiązań między oddzieleniem zastosowań a niepowodzeniem projektów rewitalizacji miast w Nowym Jorku. Opowiadała się za gęstą zabudową o mieszanym przeznaczeniu i ulicami, po których można spacerować . W przeciwieństwie do wiosek i miasteczek, w których wielu mieszkańców zna się nawzajem, oraz na przedmieściach o małej gęstości, które przyciągają niewielu turystów, miasta i obszary wewnętrzne mają problem z utrzymaniem porządku między obcymi. Porządek ten jest utrzymywany, gdy w ciągu dnia i wieczorem jest wystarczająca liczba osób z oczami na ulicy . Można to osiągnąć w dobrze prosperujących dzielnicach miejskich o dużej różnorodności zastosowań, które wzbudzają zainteresowanie i przyciągają odwiedzających. Pisma Jacoba, wraz z rosnącymi obawami o niekontrolowany rozwój miast, są często uznawane za inspirację dla ruchu New Urbanism .

Aby dostosować się do wizji Nowej Urbanistyki o społecznościach spacerowych łączących kawiarnie , restauracje , biura i zabudowę mieszkaniową w jednym obszarze, w niektórych systemach zagospodarowania przestrzennego stworzono strefy mieszanego użytku. Nadal wykorzystują one podstawowe mechanizmy regulacyjne podziału na strefy, z wyłączeniem niezgodnych zastosowań, takich jak przemysł ciężki lub oczyszczalnie ścieków , jednocześnie dopuszczając zgodne zastosowania, takie jak działalność mieszkaniowa, handlowa i detaliczna, aby ludzie mogli żyć, pracować i spotykać się towarzysko na zwartym obszarze geograficznym.

Przykłady zawierają:

Zagospodarowanie przestrzenne na podstawie formularzy

Zagospodarowanie przestrzenne w oparciu o formę reguluje nie rodzaj użytkowania gruntów, ale formę, jaką może przybrać użytkowanie gruntów. Na przykład podział na strefy w oparciu o formę na gęstym obszarze może wymagać niewielkich komplikacji, dużej gęstości i dostępności dla pieszych. Kody oparte na formularzach (FBC) są zaprojektowane tak, aby bezpośrednio odpowiadać na fizyczną strukturę społeczności w celu stworzenia środowiska, w którym można chodzić i dostosowywać się.

Paryż , patrząc w stronę gęstej dzielnicy La Défense .

Nowojorska rezolucja zagospodarowania przestrzennego z 1916 r . zawierała również elementy zagospodarowania przestrzennego opartego na formie. Była to reakcja na The Equitable Building , który górował nad sąsiednimi rezydencjami, zmniejszając dostęp do słońca. Wymagało to niepowodzeń w wysokich budynkach związanych z formułą matematyczną opartą na wysokości i wielkości działki i doprowadziło do kultowych kształtów wielu wczesnych drapaczy chmur . Miasto Nowy Jork opracowało coraz bardziej złożone przepisy, w tym przepisy dotyczące stosunku powierzchni do powierzchni , prawa do powietrza i inne dla określonych dzielnic.

Francuski system planowania opiera się głównie na formach; Kody stref we francuskich miastach generalnie dopuszczają wiele rodzajów zastosowań. Kluczowe różnice między strefami są oparte na gęstości każdego użycia w witrynie. Na przykład strefa małej gęstości może mieć te same dopuszczalne zastosowania, co strefa dużej gęstości. Jednak odsetek zastosowań mieszkalnych w strefie o małym zagęszczeniu byłby większy niż w strefie o dużym zagęszczeniu z powodów ekonomicznych, a nie regulacyjnych.

Miasto Paryż wykorzystało swój system zagospodarowania przestrzennego, aby skoncentrować budynki biurowe o dużej gęstości w dzielnicy La Défense , zamiast umożliwiać wyburzenie zabytkowych budynków w całym mieście, aby zrobić dla nich miejsce, jak to często ma miejsce w Londynie czy Nowym Jorku. Budowa wieży Montparnasse w 1973 roku wywołała oburzenie. W efekcie dwa lata po jej zakończeniu zakazano budowy ponad siedmiokondygnacyjnych budynków w centrum miasta.

Zagospodarowanie warunkowe

Warunkowe zagospodarowanie przestrzenne pozwala na większą elastyczność i pozwala gminom reagować na unikalne cechy konkretnego zastosowania gruntów. Zastosowania, które mogą być niedozwolone w ramach obecnego podziału na strefy, takie jak szkoła lub dom kultury, mogą być dozwolone poprzez warunkowe podziały strefowe. Zezwolenia na użytkowanie warunkowe (zwane także pozwoleniami na użytkowanie specjalne ) umożliwiają użytkowanie gruntów, które ze względu na swój szczególny charakter mogą być odpowiednie tylko w określonych lokalizacjach lub zaaranżowane lub eksploatowane w określony sposób.

Na przykład:

  • Lokalne agencje mogą ograniczać czas, miejsce i sposób działania sklepów ogólnospożywczych, sklepów monopolowych i barów szybkiej obsługi.
  • Ogrody wspólnotowe mogą być dozwolone na określonych warunkach w niektórych strefach.
  • Jako warunek zgody, duże projekty deweloperskie o zróżnicowanym przeznaczeniu mogą być zachęcane lub wymagane do oferowania wynajmu powierzchni komercyjnej dla sklepu spożywczego w okolicy, która nie ma dostępu do zdrowej żywności.

Strefowanie wzoru

Zagospodarowanie przestrzenne według wzoru to technika zagospodarowania przestrzennego, w której gmina zapewnia licencjonowane, wstępnie zatwierdzone projekty budowlane, zwykle z przyspieszonym procesem wydawania pozwoleń. Wzorzec podziału na strefy jest stosowany w celu zmniejszenia barier dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego, stworzenia bardziej przystępnych cenowo mieszkań, zmniejszenia obciążenia personelu odpowiedzialnego za kontrolę pozwoleń i stworzenia wysokiej jakości projektów mieszkaniowych w określonej okolicy lub jurysdykcji. Podział na strefy może być również stosowany do promowania niektórych typów budynków, takich jak brakujące średniej wielkości mieszkania i niedrogie małe nieruchomości komercyjne. W niektórych przypadkach gmina kupuje wzorce projektowe i samodzielnie buduje nieruchomości, podczas gdy w innych gmina oferuje wzorce rozwoju prywatnego.

Według kraju

Australia

Ramy prawne dotyczące podziału na strefy w Australii są ustalane przez stany i terytoria , dlatego każdy stan lub terytorium ma inne zasady podziału na strefy. Strefy użytkowania gruntów są na ogół definiowane na poziomie samorządu lokalnego i najczęściej nazywane są Planami Planowania. W rzeczywistości jednak we wszystkich przypadkach rządy stanowe mają absolutną możliwość uchylenia lokalnego procesu decyzyjnego. Istnieją administracyjne procesy odwoławcze, takie jak VCAT , w celu zaskarżenia decyzji.

Stan/terytorium Ramy planowania Regulacja użytkowania gruntów
AKT Plan terytorialny 2008 Polityka użytkowania gruntów
NSW Ustawa o planowaniu i ocenie środowiskowej 1979 r Lokalne Plany Ochrony Środowiska (LEP)
NT Ustawa o planowaniu Schemat planowania
QLD Ustawa o zrównoważonym planowaniu z 2009 r. uchylona. Ustawa o planowaniu 2016 Schematy planowania
SA Ustawa o rozwoju 1993 Plan rozwoju
TAS Ustawa o planowaniu i zatwierdzeniu zagospodarowania przestrzennego z 1993 r. Schematy planowania
VIC Ustawa o planowaniu i ochronie środowiska 1987 Schematy planowania
wa Ustawa o planowaniu i rozwoju 2005 Schematy planowania

Planowanie ustawowe , zwane inaczej planowaniem przestrzennym, kontrolą rozwoju lub zarządzaniem rozwojem, odnosi się do tej części procesu planowania, która dotyczy regulacji i zarządzania zmianami w użytkowaniu i zagospodarowaniu terenu. Planowanie i podział na strefy mają wielki wymiar polityczny, a rządy są często krytykowane za faworyzowanie deweloperów; również nimbizm jest bardzo rozpowszechniony.

Kanada

W Kanadzie kontrola użytkowania gruntów jest obowiązkiem prowincji wynikającym z konstytucyjnej władzy nad własnością i prawami obywatelskimi. Uprawnienie to zostało przyznane prowincjom na mocy brytyjskich ustaw o Ameryce Północnej z 1867 r. i zostało przeniesione do ustawy konstytucyjnej z 1982 r . Władza zagospodarowania przestrzennego odnosi się do nieruchomości lub gruntu i ulepszeń na nich zbudowanych, które stają się częścią samego gruntu (w Quebecu immeubles ). Prowincje upoważniły gminy i regiony do kontrolowania użytkowania gruntów w ich granicach, pozwalając gminom ustanawiać własne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Istnieją przepisy dotyczące kontroli użytkowania gruntów na niezorganizowanych obszarach prowincji. Sądy prowincjonalne są najwyższym organem odwoławczym i rewizyjnym.

Francja

We Francji Kodeks Urbanistyki lub Code de l'urbanisme (zwany Kodeksem Urbanistyki) to prawo krajowe, które reguluje planowanie regionalne i lokalne oraz określa procedury uzyskiwania pozwoleń na budowę. W przeciwieństwie do Anglii, gdzie planiści muszą korzystać z własnego uznania, aby zezwolić na użytkowanie lub zmiany typu budynku, prywatna zabudowa we Francji jest dozwolona, ​​o ile deweloper przestrzega prawnie wiążących przepisów.

Japonia

Okręgi zagospodarowania przestrzennego podzielone są na dwanaście stref użytkowania. Każda strefa określa kształt budynku i dozwolone zastosowania. Kształt budynku jest kontrolowany przez ograniczenia strefowe dotyczące dopuszczalnego współczynnika powierzchni i wysokości (w wartościach bezwzględnych oraz w odniesieniu do sąsiednich budynków i dróg). Te elementy sterujące mają na celu zapewnienie odpowiedniego oświetlenia i wentylacji między budynkami i na drogach. Zamiast podziału na strefy jednorazowego użytku, strefy są określane przez „najintensywniejsze” dozwolone użytkowanie. Stosowanie o mniejszej intensywności jest dozwolone w strefach, w których dozwolone jest stosowanie o większej intensywności, ale stosowanie o większej intensywności nie jest dozwolone w strefach o mniejszej intensywności.

Kategoria Opis
Kategoria 1 Wyłącznie strefa mieszkaniowa o niskiej zabudowie Przeznaczony do budynków mieszkalnych w niskiej zabudowie.

Dozwolone zastosowania w tych budynkach obejmują małe sklepy, biura oraz szkoły podstawowe i średnie.

Kategoria 2 Wyłącznie strefa mieszkaniowa o niskiej zabudowie Przeznaczony do budynków mieszkalnych w niskiej zabudowie o powyżej dozwolonych zastosowaniach oraz budynków handlowych o powierzchni użytkowej do 150 m 2 .
Kategoria 1 Strefa mieszkaniowa zorientowana na średnie i wysokie zabudowania Przeznaczony do średnich i wysokich budynków mieszkalnych ze szpitalami, budynkami uniwersyteckimi i sklepami o powierzchni użytkowej do 500 m 2 .
Kategoria 2 Strefa mieszkaniowa o średniej i dużej zabudowie Tak samo jak kategoria 1 zorientowana na średnie i wysokie budynki Strefa mieszkaniowa, z wyjątkiem sklepów i budynków biurowych o powierzchni do 1500 m 2
Strefa mieszkaniowa kategorii 1 Przeznaczony do budynków mieszkalnych z innymi dozwolonymi budynkami w tym sklepy, biura i budynki hotelowe o powierzchni do 3000 m 2 oraz warsztaty samochodowe do 50 m 2
Strefa mieszkaniowa kategorii 2: Taka sama jak strefa mieszkalna kategorii 1, z wyjątkiem tego, że dozwolone są miejsca do karaoke i nie ma już ograniczeń dotyczących wielkości budynków w tej strefie.
Strefa quasi-mieszkalna Przeznaczony głównie na cele mieszkalne z wprowadzeniem infrastruktury drogowej związanej z pojazdami.

Takie same dozwolone zastosowania jak w strefie mieszkalnej kategorii 2 z dodaniem teatrów, restauracji, sklepów i innych obiektów rozrywkowych o powierzchni użytkowej przekraczającej 10 000 m2 i magazynów.

Sąsiednia strefa handlowa Przeznaczony do codziennych zakupów w okolicy.

Takie same dozwolone zastosowania jak strefa quasi-mieszkalna z dodatkiem warsztatów samochodowych o powierzchni do 300 m 2 .

Strefa handlowa Przeznaczony dla banków, kin i domów towarowych.

Takie same dozwolone zastosowania, jak w strefie handlowej sąsiedztwa, z dodatkiem łaźni publicznych

Quasi-przemysłowy Przeznaczony do lekkich obiektów przemysłowych i usługowych.

Takie same dozwolone zastosowania jak Strefa handlowa z dodatkiem fabryk z pewnym możliwym niebezpieczeństwem degradacji środowiska.

Strefa przemysłowa Przeznaczony dla fabryk.

Można budować rezydencje i sklepy, ale szkoły, szpitale i hotele są niedopuszczalne

Wyłącznie przemysłowe Przeznaczony dla fabryk. Wszelkie zastosowania inne niż fabryczne są niedopuszczalne.

Nowa Zelandia

System planowania w Nowej Zelandii opiera się na określaniu stref wydajności opartych na efektach zgodnie z ustawą o zarządzaniu zasobami.

Filipiny

Zagospodarowanie przestrzenne i planowanie przestrzenne na Filipinach jest regulowane przez Departament Osiedli Ludzkich i Rozwoju Miast (DHSUD), a wcześniej przez Radę Regulacyjną ds. Mieszkalnictwa i Zagospodarowania Przestrzennego (HLURB), która określa krajowe wytyczne i przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego oraz nadzoruje przygotowania i realizacja kompleksowych planów zagospodarowania przestrzennego (CLUP) i zarządzeń zagospodarowania przestrzennego przez samorządy miast i gmin na podstawie ich mandatu w Kodeksie Samorządu Terytorialnego z 1991 r. (Ustawa nr 7160).

Obecny schemat zagospodarowania przestrzennego stosowany na Filipinach jest szczegółowo opisany w rozporządzeniu w sprawie zagospodarowania przestrzennego HLURB opublikowanym w 2014 r., które określa 26 podstawowych typów stref opartych na pierwotnym użytkowaniu i przepisach budowlanych (zgodnie z definicją w krajowym kodeksie budowlanym), a także obejmuje domenę publiczną i wodę . organy należące do właściwości gminy. Samorządy lokalne mogą również dodawać nakładki identyfikujące strefy specjalnego użytku, takie jak obszary narażone na klęski żywiołowe , ziemie przodków ludów tubylczych (IP), strefy dziedzictwa, obszary ekoturystyczne , zabudowa zorientowana na tranzyt (TOD) i malownicze korytarze. Strefy mieszkalne i handlowe są dalej podzielone na podklasy określone przez gęstość, strefy handlowe pozwalają również na wykorzystanie mieszkalne, a strefy przemysłowe są podzielone według ich intensywności i wpływu na środowisko dozwolonego użytkowania. Przepisy dotyczące stref mieszkaniowych, handlowych i przemysłowych mogą różnić się w zależności od gmin, więc jedna gmina może zezwolić na budynki 4-piętrowe w strefach mieszkalnych o średniej gęstości, podczas gdy inna może zezwolić tylko na budynki 2-piętrowe.

Rodzaj Opis
Las Tereny leśne, podzielone na lasy ochronne i produkcyjne. Lasy ochronne obejmują rezerwaty leśne, parki narodowe i obszary chronione , rezerwaty wojskowe i cywilne oraz zalesione miejskie strefy buforowe. Las produkcyjny obejmuje grunty leśne, strefy specjalnego użytkowania oraz pastwiska.
Rolnictwo Grunty przeznaczone pod działalność rolniczą, w tym uprawę gruntów, uprawę drzew, hodowlę zwierząt, drób, rybołówstwo i akwakulturę. Podzielony na rolnictwo ochronne (strefy ochronne rolnictwa wyznaczone przez Departament Rolnictwa ) i rolnictwo produkcyjne
Rolno-przemysłowy Przeznaczony do integrowanych gospodarstw rolnych i przetwórstwa plonów.
Wody miejskie Wszystkie akweny podlegające jurysdykcji gminy, zgodnie z definicją w Kodeksie Rybołówstwa (ustawa o republice 8550), z wyłączeniem obszarów wyznaczonych przez rząd krajowy jako obszary chronione. Podzielony na ostoje i sanktuaria rybackie , tereny przybrzeżne , namorzyny , deltę / ujście rzeki , jeziora, strefy akwakultury, komercyjne strefy połowów, miejskie strefy połowów i szlaki morskie .
Ziemia mineralna Grunty przeznaczone pod górnictwo. Podzielony na rezerwaty minerałów, strefy wydobycia na małą skalę i kamieniołomy .
Ogólne mieszkalne Przeznaczony głównie do budownictwa mieszkaniowego.
Mieszkaniowy-1 (R-1) Przeznaczony do zabudowy jednorodzinnej w niskiej zabudowie, o małym zagęszczeniu, takiej jak domy jednorodzinne, domy dwupoziomowe , osiedla . Dozwolone są również zajęcia domowe i firmy, sklepy sari-sari , chałupnictwo , lokalne obiekty rekreacyjne, żłobki i żłobki, szkoły podstawowe, nauczyciele, miejsca kultu, sale barangay i lokalne ośrodki zdrowia. Budynki mogą mieć do trzech pięter i mieć wysokość 10 metrów (33 stopy).
Mieszkalny-2 (R-2) Przeznaczony do budynków wielorodzinnych o niskiej zabudowie, średniej gęstości. Budynki mogą mieć do pięciu pięter i mieć wysokość 15 metrów (49 stóp). Wszystkie zastosowania w strefach R-1, mieszkaniach, pensjonatach , akademikach , szkołach średnich, technikach, muzeach i bibliotekach są dozwolone. Podzielony na podstawowe R-2 i maksymalne R-2, przy czym pierwszy ma limit trzech kondygnacji i 10 metrów (33 stóp).
Mieszkalny-3 (R-3) Przeznaczony do budynków wielorodzinnych o małej i średniej zabudowie, średniej do dużej gęstości zabudowy. Budynki mogą mieć maksymalnie dwanaście pięter i wysokość 36 metrów (118 stóp) Wszystkie zastosowania w strefach R-1 i R-2, w kondominiach mieszkalnych i komercyjnych (hotele, pensjonaty, apartamenty hotelowe, z wyjątkiem moteli) oraz parking dozwolone budynki. Podzielony na podstawowe R-3 i maksymalne R-3, przy czym pierwszy ma limit wysokości trzech pięter i 10 metrów (33 stóp).
Mieszkalny-4 (R-4) Przeznaczony do kamienic . Budynki mogą mieć do trzech kondygnacji i mieć wysokość 10 metrów (33 stopy). Dozwolone są wszystkie zastosowania w strefach R-1 i R-2.
Mieszkaniowy-5 (R-5) Przeznaczony do budynków mieszkalnych o średniej i dużej zabudowie, o dużym zagęszczeniu i wielorodzinnych, takich jak wielorodzinne kondominia. Budynki mogą mieć do 18 pięter i wysokość 54 metrów (177 stóp). Dozwolone wszystkie zastosowania w strefach od R-1 do R-4.
Mieszkania socjalne Przeznaczony dla obszarów przeznaczonych pod projekty budownictwa socjalnego podejmowane przez rząd filipiński lub sektor prywatny w celu zakwaterowania obywateli znajdujących się w trudnej sytuacji i bezdomnych. Dozwolone zastosowania określone w Batas Pambansa nr 220.
Reklama ogólna Przeznaczony dla firm, handlu i usług.
Komercyjny-1 (C-1) Przeznaczony dla firm o małej gęstości i skali sąsiedzkiej. Wszystkie zastosowania w strefach R-1 również dozwolone. Budynki mogą mieć do 3 pięter i mieć wysokość 10 metrów (33 stopy).
Komercyjny-2 (C-2) Przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej o średniej i dużej gęstości, uzupełniającej lub uzupełniającej centralny obszar biznesowy miasta lub gminy (CBD).

Dozwolone wszystkie zastosowania w strefach R-1, R-2 i C-1, z dodatkiem hurtowni, rynków publicznych , centrów handlowych, supermarketów, call center , studiów nadawczych i filmowych, salonów samochodowych, usług związanych z motoryzacją, sprzedawców złomu , sklepy z narzędziami, firmy związane z budową, sklepy ogrodnicze, szyldy, spawacze, producenci mebli, kondominia komercyjne, sklepy lechon, fabryki chicharon i motele . Budynki mogą mieć do 6 pięter i wysokość 18 metrów (59 stóp).

Komercyjny-3 (C-3) Obszar handlowy o dużej gęstości, tworzący CBD miasta lub gminy.

Dozwolone wszystkie zastosowania w strefach R-3, R-4, R-5, C-1 i C-2, z dodatkiem regionalnych centrów handlowych. Budynki mogą mieć do 60 pięter i wysokość 180 metrów (590 stóp).

Przemysłowe-1 (I-1) Przeznaczone do lekkiej produkcji lub działalności produkcyjnej, która nie powoduje zanieczyszczeń.

Niektóre dozwolone zastosowania to produkcja suszonych ryb , wytwórnie ciastek, produkcja łodzi, łodzi pompowych / motorowych banca i małych jednostek pływających, prasy drukarskie, większość fabryk elektroniki, produkcja sprzętu medycznego, produkcja mebli drewnianych, fabryki odzieży, przepompownie wody, oczyszczalnie ścieków lub ścieków oraz magazyny produktów nie zanieczyszczających środowiska i innych niż niebezpieczne. Obszary mogą mieć parki lub place zabaw. Budynki mogą mieć wysokość do 15 metrów (49 stóp).

Przemysłowe-2 (I-2) Przeznaczony do produkcji lub działalności produkcyjnej o średniej intensywności, która powoduje zanieczyszczenie.

Niektóre dozwolone zastosowania to zakłady konserwujące, młyny ryżowe lub kukurydziane, młyny do produkcji pasz dla zwierząt, producenci leków i farmaceutyków, producenci mebli metalowych i plastikowych, fabryki szkła, fabryki odzieży i tekstyliów, młyny ryżowe, młyny, fabryki cygar i papierosów, producenci pojazdów, stocznie, hangary , magazyny produktów zanieczyszczających i niebezpiecznych, magazyny farb i duże rzeźnie. Obszary mogą mieć parki lub place zabaw. Budynki mogą mieć wysokość do 21 metrów (69 stóp).

Przemysłowe-3 (I-3) Przeznaczony do intensywnej produkcji lub czynności produkcyjnych, które zwykle są bardzo zanieczyszczające i bardzo niebezpieczne.

Niektóre dozwolone zastosowania obejmują zakłady przetwórstwa mięsnego (z wyjątkiem szynki, boczku, kiełbasy i chicharonu), wytwórnie napojów bezalkoholowych, cukrownie, papiernie, cementownie, zakłady chemiczne, huty, fabryki tekstyliów, fabryki konserw rybnych, bagoong i patis , składy ropy naftowej, terminale i rafinerie, magazyny produktów silnie zanieczyszczających i niebezpiecznych oraz elektrownie. Obszary mogą mieć parki lub place zabaw. Budynki mogą mieć wysokość do 27 metrów (89 stóp).

Ogólne instytucjonalne Przeznaczony przede wszystkim dla ośrodków rządowych lub obywatelskich, remizy policji i straży pożarnej, budynków rządowych, instytucji szkolnictwa wyższego (uczelnie, uczelnie, szkoły zawodowe, techniczne lub handlowe), placówek oświatowych (biblioteki, ośrodki szkoleniowe), ośrodków naukowych, kulturalnych i akademickich, centrów kongresowych , szpitale i ośrodki medyczne, miejsca kultu, seminaria lub klasztory oraz ambasady/konsulaty. Budynki mogą mieć wysokość do 15 metrów (49 stóp).
Specjalne instytucjonalne Przeznaczony przede wszystkim dla instytucji pomocy społecznej (domy dziecka, Miasteczko Chłopców/Dziewcząt, domy spokojnej starości ), ośrodków rehabilitacyjnych , obiektów wojskowych, więzień i innych zakładów karnych, chorych na trąd , oraz szpitali psychiatrycznych . Budynki mogą mieć wysokość do 15 metrów (49 stóp).
Parki i rekreacja Przeznaczony do parków i obiektów rekreacyjnych takich jak place zabaw, kompleksy wypoczynkowe, obiekty sportowe, miejsca pamięci/sanktuaria oraz otwarte przestrzenie pełniące rolę otuliny lub służebności . Budynki mogą mieć wysokość do 15 metrów (49 stóp).
Cmentarz/park pamięci Teren przeznaczony pod cmentarze lub parki pamięci, w tym kolumbaria, krematoria i ossuaria. Budynki mogą mieć wysokość do 15 metrów (49 stóp), a teren podlega przepisom DHUSD.
Bufor/pas zielony Podwórka, parki lub otwarte przestrzenie mające służyć jako strefa buforowa lub pas zieleni między sprzecznymi strefami użytkowania gruntów. Dozwolone zastosowania to parki i obiekty z nimi związane, szkółki roślin, rolnictwo, leśnictwo i ogrodnictwo. Żadne stałe konstrukcje nie są dozwolone, a wszelkie budynki mogą mieć tylko wysokość do 6 metrów (20 stóp).
Media, transport i usługi Teren przeznaczony pod budynki użytkowe i budowle służące do celów użyteczności publicznej, transportu i innych usług publicznych. Dozwolone zastosowania obejmują terminale autobusowe i dworce kolejowe, porty, lotniska, elektrownie, składowiska odpadów i zakłady gospodarki odpadami, stacje zarządzania pogodą i klimatem, obiekty telekomunikacyjne i duże kompleksy innych usług publicznych. Budynki mogą mieć wysokość do 15 metrów (49 stóp).
Turystyka Tereny przeznaczone pod działalność turystyczną. Dozwolone zastosowania obejmują agroturystykę , ośrodki wypoczynkowe, parki rozrywki , obiekty historyczne/historyczne, kwatery turystyczne, sklepy z pamiątkami i tereny sportowe na świeżym powietrzu.

Singapur

Ramy dotyczące zarządzania użytkowaniem gruntów w Singapurze są zarządzane przez Urząd ds. Rewitalizacji Miast (URA) za pośrednictwem Planu Głównego. Master Plan jest dokumentem ustawowym podzielonym na dwie sekcje: plany i Pisemne Oświadczenie. Plany pokazują podział na strefy użytkowania gruntów dozwolony w całym Singapurze, podczas gdy Oświadczenie pisemne zawiera pisemne wyjaśnienie dostępnych stref i ich dozwolonych zastosowań.

Zjednoczone Królestwo

Wielka Brytania nie stosuje podziału na strefy jako techniki kontrolowania użytkowania gruntów. Brytyjska kontrola użytkowania gruntów rozpoczęła swoją nowoczesną fazę po uchwaleniu ustawy o planowaniu miast i wsi z 1947 roku . Zamiast dzielić mapy miejskie na strefy użytkowania gruntów, angielskie prawo dotyczące planowania poddaje cały rozwój pod kontrolę władz lokalnych i regionalnych, skutecznie znosząc możliwość zagospodarowania terenu z mocy prawa. Jednak istniejąca zabudowa umożliwia z mocy prawa użytkowanie gruntów, o ile użytkowanie nie stanowi zmiany w sposobie użytkowania gruntów. Właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem o zmianę rodzaju zagospodarowania terenu istniejącego budynku, a zmiany takie muszą być zgodne z lokalnymi i regionalnymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Kontrola rozwoju lub kontrola planowania jest elementem systemu planowania miast i wsi w Zjednoczonym Królestwie, za pomocą którego władze lokalne regulują użytkowanie gruntów i nowe budynki. W Wielkiej Brytanii istnieje 421 lokalnych organów planowania (LPA). Na ogół są to gmina lub rada powiatu lub władza unitarna . Każdy z nich korzysta z uznaniowego „systemu opartego na planach”, w ramach którego tworzone są plany rozwoju i konsultowane są ze społeczeństwem. Dalsza zabudowa wymaga pozwolenia na budowę , które zostanie wydane lub odrzucone w odniesieniu do planu zagospodarowania przestrzennego jako istotne wynagrodzenie.

Plan nie zawiera konkretnych wskazówek co do tego, jaki rodzaj zabudowy będzie dozwolony w danej lokalizacji, ale podaje ogólne zasady rozwoju i cele zarządzania zmianą urbanistyczną. Ponieważ komisje planistyczne (składające się z bezpośrednio wybieranych radnych lokalnych) lub w niektórych przypadkach sami urzędnicy ds. planowania (poprzez decyzje delegowane) mają swobodę decydowania o każdym złożonym wniosku o rozbudowę lub zmianę użytkowania, system jest uważany za „uznaniowy”.

Zastosowania planistyczne mogą znacznie różnić się skalą, od lotnisk i nowych miast po drobne modyfikacje pojedynczych domów. Aby władze lokalne nie zostały przytłoczone dużą liczbą wniosków na małą skalę składanych przez indywidualnych właścicieli, wprowadzono odrębny system dozwolonego rozwoju . Zasady dozwolonego rozwoju są w dużej mierze oparte na formie, ale w przypadku braku podziału na strefy są stosowane na poziomie krajowym. Przykłady obejmują dopuszczenie dwukondygnacyjnej przedłużenia do trzech metrów z tyłu nieruchomości, przedłużenia do 50% pierwotnej szerokości z każdej strony oraz niektóre rodzaje budynków gospodarczych w ogrodzie, pod warunkiem, że nie więcej niż 50% teren jest zabudowany. Mają one odpowiednią wielkość dla typowych domów w zabudowie bliźniaczej z trzema sypialniami , ale muszą być stosowane w wielu typach domów, od małych tarasów po większe wolnostojące posiadłości i dwory .

W sierpniu 2020 r. rząd Wielkiej Brytanii opublikował dokument konsultacyjny zatytułowany Planowanie na przyszłość. Propozycje wskazują na ruch w kierunku podziału na strefy, z obszarami oznaczonymi jako Rozwój, Odnowa lub Chronione, z możliwością „podobszarów w ramach każdej kategorii”, chociaż dokument nie precyzuje, jakie mogą być szczegóły.

Stany Zjednoczone

Plan zagospodarowania przestrzennego centrum Tallahassee na Florydzie , Stany Zjednoczone.

W ramach uprawnień policyjnych rządy stanowe mogą sprawować własność prywatną . Dzięki tej mocy od dawna tworzone są specjalne prawa i przepisy ograniczające miejsca, w których można prowadzić określone rodzaje działalności. W 1904 roku Los Angeles ustanowiło pierwsze w kraju ograniczenia użytkowania gruntów dla części miasta. Nowy Jork przyjął pierwsze przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które miały obowiązywać w całym mieście w 1916 roku.

Konstytucyjność rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego została podtrzymana przez Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych w sprawie z 1926 r. Village of Euclid, Ohio przeciwko Ambler Realty Co. Wśród dużych, zaludnionych miast w Stanach Zjednoczonych, Houston wyróżnia się brakiem rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego . Raczej użytkowanie gruntów jest regulowane innymi sposobami.

Skala

Wczesne praktyki zagospodarowania przestrzennego były subtelne i często dyskutowane. Niektórzy twierdzą, że praktyki rozpoczęły się w latach dwudziestych, podczas gdy inni sugerują, że narodziny podziału na strefy miały miejsce w Nowym Jorku w 1916 roku. Oba te przykłady rozpoczęcia podziału na strefy były jednak przypadkami miejskimi. Zagospodarowanie przestrzenne nabiera coraz większej mocy prawnej, ponieważ nadal rozszerza się w swoim zasięgu geograficznym poprzez wprowadzanie go w innych ośrodkach miejskich i stosowanie w większych granicach politycznych i geograficznych. Zagospodarowanie przestrzenne na szczeblu regionalnym było kolejnym krokiem w kierunku zwiększenia rozmiaru obszarów objętych przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego. Główna różnica między strefami miejskimi a regionalnymi polegała na tym, że „obszary regionalne rzadko mają bezpośredni związek z arbitralnymi granicami politycznymi”. Ta forma zagospodarowania przestrzennego obejmowała również obszary wiejskie, co było sprzeczne z teorią, że podział na strefy wynikał z gęstości zaludnienia. Wreszcie, podział na strefy również rozszerzył się ponownie, ale z powrotem do granicy politycznej z podziałem na strefy państwowe.

Typy używane w Stanach Zjednoczonych

Kodeksy zagospodarowania przestrzennego ewoluowały na przestrzeni lat, wraz ze zmianą teorii planowania miejskiego, zmianami ograniczeń prawnych i zmianą priorytetów politycznych. Różne podejścia do podziału na strefy można podzielić na cztery szerokie kategorie: euklidesowe, wydajnościowe, motywacyjne i oparte na formie.

Nazwany ze względu na rodzaj kodu strefowego przyjęty w mieście Euclid w stanie Ohio i zatwierdzony w przełomowej decyzji Sądu Najwyższego Stanów Zjednoczonych, Village of Euclid przeciwko Ambler Realty Co. Euklidesowe kody strefowe są najbardziej rozpowszechnione w Stanach Zjednoczonych. Strefowanie euklidesowe charakteryzuje się podziałem użytkowania gruntów na określone okręgi geograficzne oraz normami wymiarowymi określającymi ograniczenia działalności deweloperskiej w ramach każdego typu okręgu. Zalety to względna skuteczność, łatwość wdrożenia, ugruntowany precedens prawny i znajomość. Jednak podział na strefy euklidesowe spotkał się z krytyką za brak elastyczności i instytucjonalizację przestarzałej już teorii planowania.

Znany również jako „planowanie oparte na efektach”, określanie stref wydajności wykorzystuje kryteria oparte na wydajności lub zorientowane na cel w celu ustalenia parametrów przeglądu dla proponowanych projektów rozwojowych. Podział na strefy ma na celu zapewnienie elastyczności, racjonalności, przejrzystości i odpowiedzialności, unikanie arbitralności podejścia euklidesowego oraz lepsze łączenie zasad rynkowych i praw własności prywatnej z ochroną środowiska. Trudności polegały na wymogu wysokiego poziomu dyskrecjonalnej aktywności ze strony organu nadzoru. Podział na strefy wydajności nie został powszechnie przyjęty w USA.

Po raz pierwszy wdrożony w Chicago i Nowym Jorku, planowanie strefowe ma na celu zapewnienie opartego na nagrodach systemu zachęcającego do rozwoju zgodnego z ustalonymi celami rozwoju obszarów miejskich. Zazwyczaj metoda ustala podstawowy poziom ograniczeń i skalę nagrody, aby zachęcić programistów do uwzględnienia pożądanych kryteriów programistycznych. Podział na strefy zachęt zapewnia wysoki stopień elastyczności, ale administrowanie może być skomplikowane.

Kody oparte na formularzu zapewniają znacznie większą swobodę rządową w zakresie zastosowań budowlanych i formy niż kody euklidesowe. Zagospodarowanie przestrzenne w oparciu o formę reguluje nie rodzaj użytkowania gruntów, ale formę, jaką może przybrać użytkowanie gruntów. Na przykład podział na strefy w oparciu o formę na gęstym obszarze może wymagać niewielkich komplikacji, dużej gęstości i dostępności dla pieszych. FBC są zaprojektowane tak, aby bezpośrednio reagować na fizyczną strukturę społeczności w celu stworzenia środowiska, w którym można chodzić i dostosowywać się.

Problemy społeczne w Stanach Zjednoczonych

Stany Zjednoczone cierpią z powodu większego stopnia dezurbanizacji i rozkładu miast niż inne kraje rozwinięte, a także dodatkowych problemów, takich jak prerie miejskie , które nie występują gdzie indziej. Jonathan Rothwell twierdził, że podział na strefy sprzyja segregacji rasowej . Twierdzi, że istnieje silny związek między dopuszczalną dla danego obszaru możliwością budowania mieszkań o większym zagęszczeniu a integracją rasową między czarnymi i białymi w Stanach Zjednoczonych. Związek między segregacją a gęstością jest wyjaśniony przez Rothwell i Massey jako restrykcyjny podział na strefy, powodujący wyższe ceny mieszkań na obszarach białych i ograniczający możliwości opuszczenia przez ludzi o skromnych dochodach obszarów segregowanych. W latach 1980-2000 integracja rasowa zachodziła szybciej na obszarach, które nie miały ścisłych przepisów dotyczących gęstości, niż te, które je posiadały. Rothwell i Massey sugerują, że właściciele domów i interesy biznesowe to dwaj kluczowi gracze w regulacjach gęstości, które wyłaniają się z ekonomii politycznej. Proponują, że w starszych stanach, w których jurysdykcje wiejskie składają się głównie z właścicieli domów, blokowanie rozwoju leży w wąskim interesie właścicieli domów, ponieważ stawki podatkowe są niższe na obszarach wiejskich, a opodatkowanie jest bardziej prawdopodobne dla mediany właścicieli domów. Interesy biznesowe nie są w stanie przeciwdziałać interesom właścicieli domów na obszarach wiejskich, ponieważ interesy biznesowe są słabsze, a własność firmy rzadko jest kontrolowana przez osoby mieszkające poza społecznością. Przekłada się to na społeczności wiejskie, które mają tendencję do opierania się rozwojowi poprzez stosowanie przepisów dotyczących gęstości, aby uczynić możliwości biznesowe mniej atrakcyjnymi. Przepisy dotyczące stref zagęszczenia w Stanach Zjednoczonych zwiększają segregację mieszkaniową w obszarach metropolitalnych, zmniejszając dostępność tanich mieszkań w niektórych jurysdykcjach; inne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, takie jak przepisy dotyczące infrastruktury szkolnej i kontrola wzrostu, są również zmiennymi związanymi z wyższą segregacją. Przy bardziej liberalnych przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego poziom segregacji jest niższy; desegregacja jest wyższa w miejscach o bardziej liberalnych przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego, co pozwala mieszkańcom na integrację rasową. Obszary metropolitalne, które umożliwiły rozwój wyższej gęstości, szybko przesunęły się w kierunku integracji rasowej niż ich odpowiedniki o ścisłych ograniczeniach gęstości. Im większa dopuszczalna gęstość, tym niższy poziom segregacji rasowej.

Spór

Krytycy zagospodarowania przestrzennego zauważają, że przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego zniechęcają do zapewniania mieszkań, co skutkuje wzrostem kosztów mieszkaniowych i spadkiem produktywnej produkcji gospodarczej. Na przykład badanie z 2017 r. wykazało, że gdyby wszystkie stany deregulowały swoje przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego tylko w połowie drogi do poziomu Teksasu, stanu znanego z niskich przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, ich PKB wzrósłby o 12 procent ze względu na bardziej produktywnych pracowników i możliwości. Co więcej, krytycy zauważają, że utrudnia to tym, którzy chcą zapewnić mieszkania na cele charytatywne. Na przykład w 2022 r. Wolny Kościół Metodystyczny w Gloversville w Nowym Jorku chciał zapewnić 40 łóżek dla bezdomnej ludności przy pogodzie -4 stopni i nie mógł tego zrobić.

Zobacz też

Bibliografia

Dalsze czytanie

  • Taylor, George Town Planning dla Australii (studia z historii planowania międzynarodowego) , Routledge, 2018, ISBN  978-1138372580 .
  • Gurran, N., Gallent, N. i Chiu, RLH Politics, Planning and Housing Supply w Australii, Anglii i Hongkongu (Routledge Research in Planning and Urban Design) , Routledge, 2016.
  • Bassett, EM Plan zagospodarowania przestrzennego z omówieniem teorii wspólnotowych przepisów dotyczących planowania przestrzennego. Nowy Jork: Fundacja Russell Sage, 1938.
  • Bassett, strefa EM . Nowy Jork: Fundacja Russella Sage, 1940
  • Hirt, Soniu. Strefy w USA: Początki i konsekwencje amerykańskiego rozporządzenia w sprawie użytkowania gruntów (Cornell University Press, 2014) 245 s. przegląd online
  • Stephani, Carl J. i Marilyn C. ZONING 101, pierwotnie opublikowana w 1993 roku przez National League of Cities, teraz dostępna w wydaniu trzecim, 2012.

Zewnętrzne linki