2 Broadway - 2 Broadway
| 2 Broadway | |
|---|---|
.jpeg) (2014)
| |
 | |
| Informacje ogólne | |
| Rodzaj | Biuro |
| Styl architektoniczny | Międzynarodowy |
| Adres | 2-8 Broadway |
| Miasteczko czy miasto | Dzielnica finansowa, Manhattan , Nowy Jork |
| Kraj | Stany Zjednoczone |
| Współrzędne | 40°42′16″N 74°00′47″W / 40,7045°N 74,0130°W Współrzędne: 40°42′16″N 74°00′47″W / 40,7045°N 74,0130°W |
| Budowa rozpoczęta | 1958 |
| Zakończony | 1959 |
| Odnowiony | 1999 |
| Wzrost | 421 stóp (128 m) |
| Szczegóły techniczne | |
| Liczba pięter | 32 |
| projekt i konstrukcja | |
| Firma architektoniczna | Emery Roth i Synowie |
| Zespół remontowy | |
| Firma remontowa | Skidmore, Owings i Merrill |
| Bibliografia | |
2 Broadway to budynek biurowy na południowym krańcu Broadway , w pobliżu Bowling Green Park , w dzielnicy finansowej na Manhattanie w Nowym Jorku . 32-piętrowy budynek, zaprojektowany przez Emery Roth & Sons i zbudowany w latach 1958-1959, zawiera biura Metropolitan Transportation Authority (MTA). 2 Broadway służy jako siedziba dla niektórych agencji zależnych MTA.
Budynek znajduje się na terenie ograniczonym przez Broadway i Whitehall Street na zachodzie, Beaver Street na północy i Stone Street na południu. Wypełnia większość partii, przy budynku powstanie w potrójnych niepowodzeń . Fasada pokryta jest niebiesko-zielonym przyciemnianym szkłem, które pochodzi z przeprojektowania w 1999 roku przez Skidmore, Owings & Merrill .
Strona została uprzednio zajmowanych przez George B. post „s New York Produce Exchange budynku, który został ukończony w 1884 roku Plany na bieżąco wieżowca do 1953 roku, kiedy William Lescaze opracowane plany, aby zastąpić Produce Exchange Building. Emery Roth & Sons zostali wybrani na architektów, gdy projekt przejął Uris Buildings Corporation . Pierwotni najemcy to głównie firmy finansowe, podczas gdy Giełda Produktów była właścicielem gruntu pod budynkiem i zajmowała kilka niższych pięter. Olympia i York nabyły 2 Broadway w 1976 r., a grunt pod nim w 1983 r. Po tym, jak budynek stał się w większości pusty na początku lat 90., Tamir Sapir kupił 2 Broadway w 1995 r. Budynek został odnowiony po wynajęciu przez MTA całej powierzchni w 1998 r. projekt napotkał wysokie koszty i kilka opóźnień.
Strona
2 Broadway znajduje się w dzielnicy finansowej na Manhattanie w Nowym Jorku, po wschodniej stronie Bowling Green . Grunty ma kształt nieregularny, z pierzei na siedmiu ulicach: Stone Street na południu; Broadway i Whitehall Street , wzdłuż Bowling Green, na zachód; Beaver Street i Marketfield Street na północy; oraz New Street i Broad Street na wschodzie. Budynek otacza również inne konstrukcje w północno-wschodnim narożniku bloku miejskiego, przy ulicach Marketfield i Broad oraz w południowo-wschodnim narożniku bloku, przy ulicach Broad i Stone.
Budynek sąsiaduje z 26 Broadway na północy, Alexander Hamilton US Custom House na zachodzie i American Bank Note Company Building na północnym wschodzie. Stacja Whitehall Street w Nowym Jorku Metro , służąc 1 , R i W pociągów, zawiera wejście bezpośrednio na zewnątrz 2 Broadway.
Znaczna część terenu była wcześniej zajmowana przez dziesięciopiętrową siedzibę New York Produce Exchange George'a B. Posta , wzniesioną w latach 1881-1884. Konstrukcja została zbudowana w czasie, gdy Giełda Produktów cieszyła się dużym zainteresowaniem; w 1900 r. giełda codziennie dokonywała transakcji o wartości 15 milionów dolarów. W latach pięćdziesiątych liczba członków Giełdy Produkcyjnej spadła do pięciuset w porównaniu ze szczytową liczbą trzech tysięcy. Miejsce to zajmowały również trzy mniejsze budynki, w tym pięciopiętrowy budynek przy 76 Broad Street.
Projekt
2 Broadway został zaprojektowany przez Emery Roth & Sons i ukończony w 1959 roku. Był to jeden z kilku dużych budynków po II wojnie światowej, które firma wzniosła na Manhattanie, obok Pan Am Building , 1290 Avenue of the Americas i Chemical New York Trust Budynek . Obecna elewacja pochodzi z 1999 roku, kiedy firmy Skidmore, Owings & Merrill (SOM) zainstalowały nową okładzinę na budynku.
Konstrukcja składa się z 32 pięter, o wysokości 421 stóp (128,32 m). Projekt zajmuje większość działki, a budynek wznosi się w potrójnych komplikacjach . Budynek został zaprojektowany tak, aby zajmował maksymalną kubaturę i bryłę dopuszczalną w ówczesnych przepisach zagospodarowania przestrzennego . Zgodnie z późniejszą zmianą kodeksu zagospodarowania przestrzennego, zaproponowaną rok po ukończeniu 2 Broadway, budynek przekroczyłby maksymalny kształt tego kodeksu.
Fasada
Pierwotnie fasada 2 Broadway była pokryta szklanymi oknami o pełnej wysokości pomiędzy czarnymi poziomymi spandrelami . Szklane okna oddzielone były szarymi pionowymi słupkami . Szare poziome paski biegły naprzemiennie u dołu lub u góry każdego spandreli, tworząc naprzemienny wzór. Podobny wzór zastosowano w budynku federalnym Jacoba K. Javitsa . Carter B. Horsley napisał dla The New York Times w 1977 roku, że wzór elewacji nie odnosi się do systemu konstrukcyjnego budynku, w przeciwieństwie do większości innych konstrukcji zbudowanych w tym czasie w Nowym Jorku. Po renowacji SOM fasadę pokryto niebiesko-zielonym szkłem przyciemnianym.
Nad głównym wejściem na Broadwayu znajduje się mozaikowy mural autorstwa Lee Krasnera i Ronalda Steina, mierzący 86 stóp (26 m) szerokości i 12 stóp (3,7 m) wysokości. Mozaika składa się z wielobarwnych szklanych płytek w odcieniach zieleni, złota, czerni i karmazynu. Kolejna mozaika autorstwa tych samych artystów jest zainstalowana nad wejściem na Broad Street, ale ma wymiary 15 na 15 stóp (4,6 na 4,6 m). Prace zostały zainstalowane na podstawie sugestii BH Friedmana , dyrektora w Uris Brothers , firmie, która opracowała 2 Broadway. Dziełom tym nigdy nie nadano tytułu.
Wnętrze
Budynek zawiera około 1 600 000 stóp kwadratowych (150 000 m 2 ) całkowitej powierzchni wewnętrznej. Został zbudowany z 1.390.000 stóp kwadratowych (129.000 m 2 ) powierzchni najmu, z około 59.000 stóp kwadratowych (5500 m 2 ) powierzchni biurowej na każdym piętrze. Dzięki temu 2 Broadway był drugim co do wielkości wieżowcem w Dzielnicy Finansowej w momencie jego ukończenia, za One Chase Manhattan Plaza (obecnie 28 Liberty Street ). Od 2021 roku w budynku mieszczą się biura Metropolitan Transportation Authority (MTA). Niektóre spółki zależne MTA mają siedzibę przy 2 Broadway, w tym New York City Transit Authority , MTA Bridges and Tunnels oraz MTA Capital Construction .
Hol 2 Broadway był pierwotnie dostępny przez trzy wejścia na Broadway, Broad Street i New Street, które były otwarte dla publiczności i wewnętrznie połączone. Hala wejściowa przy Broad Street o wymiarach 100 na 20 stóp (30,5 na 6,1 m) została obsadzona kwiatami, krzewami i drzewami, gdy budynek został ukończony. Inne elementy holu obejmowały szary marmurowy panel na ścianie, osadzony w skamieniałej rafie koralowej, której wiek szacuje się na 360 milionów lat.
Historia
Planowanie i budowa
W październiku 1953 r. Giełda Produktów wydzierżawiła teren swojej siedziby deweloperom Jackowi D. Weilerowi i Benjaminowi H. Swigowi na okres do 100 lat. Deweloperzy planowali wybudowanie 30-piętrowego budynku na terenie Giełdy Produktów przy 2 Broadway za 25 milionów dolarów. W pierwotnym projekcie Williama Lescaze pierwsze i drugie piętro zajmowałyby całą działkę, z podcieniem na parterze, dwukondygnacyjnym holem i garażem dla najemców na 300 miejsc. Piętra od 3 do 11 zawierałyby płytkie odstępy od ulicy. Piętra od 12 do 30 składały się z płyty wieży o wymiarach 72 stóp (22 m) równoległej do Broadwayu i 250 stóp (76 m) głębokości. Płyta wieży miała być lekko sześciokątna z wklęsłymi wybrzuszeniami od północy i południa. Fasada pięter od trzeciego do jedenastego w Bowling Green byłaby siatką, podczas gdy pozostałe fasady byłyby oknami „poziomymi pasami”, rozmieszczonymi poziomo między balkonami. Budynek miałby 1 milion stóp kwadratowych powierzchni, z 50 000 stóp kwadratowych (4600 m 2 ) na każdym z pięter od 3 do 11 i 18 000 stóp kwadratowych (1700 m 2 ) na każdym z pięter wieży. Najemcy istniejącego budynku Giełdy Produktów mogliby wynająć powierzchnię w 2 Broadway.
Po tym, jak pierwotny plan się zatrzymał, firma Charles F. Noyes przejęła projekt rozwojowy. Rozwój utknął w martwym punkcie do czasu ogłoszenia planów One Chase Manhattan Plaza w 1956 roku. W ramach umowy sfinalizowanej w maju, zamianie pozwolono zachować własność gruntu pod nowym budynkiem. Firma Charles F. Noyes, która finansuje projekt, ogłosiła, że w sierpniu Lescaze i Kahn & Jacobs zrewidowali plany. Budynek miał wtedy mieć 33 kondygnacje z 1 069 000 stóp kwadratowych (99 300 m 2 ) powierzchni biurowej do wynajęcia, co czyniło go czwartym co do wielkości biurowcem w Nowym Jorku pod względem powierzchni do wynajęcia.
Firma Uris Buildings Corporation przejęła projekt w styczniu 1957 roku i zatrudniła Emery Roth & Sons do przeprojektowania wieżowca. Projekt Roth miał również mieć trzydzieści pięter, ale zawierał dodatkowe 200 000 stóp kwadratowych (19 000 m 2 ). Giełda Produktów przeniosła się do tymczasowych kwartałów w tym samym miesiącu, a rozbiórka rozpoczęła się w lutym. Ostateczne projekty przewidywały 32-piętrową wieżę, największy wieżowiec, jaki powstał na Dolnym Manhattanie po II wojnie światowej. Połowa z planowanych 1 300 000 stóp kwadratowych (120 000 m 2 ) powierzchni biurowej została wynajęta do lipca 1957 roku, mimo że Budynek Giełdy Produkcyjnej wciąż był wyburzany. Montaż elewacji był w toku na początku 1959 roku. Konstrukcja została ukończona w czerwcu; do czasu ukończenia powierzchnia była w pełni wynajęta.
Wczesne obłożenie
Produce Exchange przeniósł się na 2 Broadway, miejsce swojego starego budynku, w listopadzie 1959. Ziemia pod 2 Broadway została wydzierżawiona od Produce Exchange, która zarabiała 275 000 USD rocznie. Pozostali pierwotni najemcy to głównie firmy finansowe, w tym szesnaście firm maklerskich. Najemami w budynku zajmowała się pierwotnie firma Cushman & Wakefield , która w latach 1959-1962 zajmowała część powierzchni w budynku. Umowy najmu obejmowały cztery kondygnacje dla City Bank/Farmers Trust Company , trzy kondygnacje dla American Electric Power , dwie kondygnacje dla firmy Haskins. and Sells , dwie kondygnacje dla Continental Grain , części dwóch kondygnacji dla operatora parowca Moore-McCormacka oraz trochę miejsca dla IBM . Duża liczba odwiedzających firmy finansowe budynku, a także fakt, że główne lobby zostało wykorzystane jako publiczny skrót dla pieszych, spowodowało bardzo duży ruch odwiedzających, zwiększając tym samym koszty utrzymania.
W 1973 r. Produce Exchange został przekształcony w fundusz inwestycyjny w nieruchomości o nazwie Produce Exchange Realty Trust (PERT). Główną własnością trustu była własność gruntu 2 Broadway. W tym samym roku Uris Buildings został sprzedany firmie National Kinney Corporation , która wkrótce wystawiła na sprzedaż 2 Broadway i dziesięć innych nieruchomości Uris. Samuel J. LeFrak wyraził zainteresowanie zakupem 2 Broadway i większości innych konstrukcji Uris w 1976 roku.
Własność Olympia i York
Olympia i York (O&Y) kupiły 2 Broadway w 1977 roku w ramach wartej 50 milionów dolarów transakcji obejmującej kilka nieruchomości Uris. Transakcje sprawiły, że firma stała się największym komercyjnym właścicielem na Manhattanie. Do 1980 roku budynek został ponownie całkowicie zajęty. Wraz z zakupem budynku firma O&Y przejęła dzierżawę gruntu pod 2 Broadway o wartości 275 tys. na klauzuli dzierżawy, która ustalała roczny czynsz jako pięć procent wartości gruntu, tak jakby grunt był pusty i nieulepszony. Podczas gdy dwóch rzeczoznawców zgodziło się, że grunt był wart 40,2 miliona dolarów, O&Y sprzeciwił się, że wartość została obliczona nieprawidłowo. Spór trafił do Sądu Najwyższego Nowego Jorku , który w maju 1983 r. orzekł na korzyść PERT. Później w tym samym roku powiernicy PERT zaproponowali i zatwierdzili plan sprzedaży własności 2 Broadway, jedynego dużego majątku, firmie O&Y za 26 milionów dolarów. Na początku 1984 roku firma O&Y zabezpieczyła hipotekę o zmiennym oprocentowaniu 970 milionów dolarów na 2 Broadway i dwie inne nieruchomości na Manhattanie.
Gdy recesja w latach 90. wpłynęła na finanse O&Y, wskaźnik pustostanów na 2 Broadway osiągnął w 1992 r. 60 procent. Struktura została opisana w The New York Times jako „dobitna ilustracja podupadającego rynku biurowego w okolicy”. O&Y, walcząc o zapłatę 60 milionów dolarów podatku od nieruchomości, próbował przekonać nowojorski Departament Ochrony i Rozwoju Mieszkalnictwa do wydzierżawienia około 500 000 stóp kwadratowych (46 000 m 2 ). Mniej więcej w tym samym czasie Metropolitan Transportation Authority wynajęło powierzchnię na 2 Broadway, przenosząc część swojej działalności z dawnej siedziby przy 370 Jay Street w centrum Brooklynu . O&Y następnie zrestrukturyzowało swoje 970 mln dolarów hipotecznych, a Apollo Investors stał się większościowym właścicielem tych banknotów. W związku z tym posiadacze banknotów stali się właścicielami 2 Broadway. O&Y ogłosiło w lipcu 1994 roku, że sprzeda 2 Broadway, aby zebrać pieniądze na dwie pozostałe nieruchomości.
Siedziba MTA
W sierpniu 1995 roku media ogłosiły, że 2 Broadway został zakupiony za 20,5 miliona dolarów. Nabywcą był Tamir Sapir, radziecki imigrant i kierowca taksówki, który stał się inwestorem w nieruchomości, który w październiku nabył budynek za pośrednictwem swojej firmy ZAR Realty. W tym czasie MTA było jedynym najemcą 2 Broadway. Podczas gdy inni deweloperzy postrzegali budynek jako białego słonia , pośrednicy budynku wyrażali optymizm, że wolna powierzchnia będzie atrakcyjna dla dużego najemcy. ZAR wynajął SOM w połowie 1997 roku, aby zmodernizować systemy mechaniczne budynku i wyremontować lobby. Do tego czasu ZAR otrzymał oferty 80 milionów dolarów za nieruchomość, ale Sapir odmówił sprzedaży. W tym samym czasie MTA starało się skonsolidować swoją przestrzeń, która następnie została podzielona na kilka budynków.
.jpg)
MTA podpisało 49-letnią umowę najmu całego budynku w lipcu 1998 roku, z dwiema opcjami przedłużenia na 15 lat, dzień po sprzedaży New York Coliseum . Dzierżawa była wówczas jedną z największych w historii miasta. Dzierżawa była warta 1,6 miliarda dolarów, czyli około 20 dolarów za stopę kwadratową (220 dolarów/m 2 ) rocznie na okres 50 lat. Wkrótce po podpisaniu umowy najmu MTA, ZAR i MTA rozpoczęły remont 2 Broadway, którego koszt oszacowano wówczas na 39 milionów dolarów. Credit Suisse First Boston udzielił Sapirowi kredytu hipotecznego na 150 milionów dolarów pod koniec 1998 roku, a Carlton Advisory Services udzielił kolejnych 230,2 miliona dolarów na finansowanie w przyszłym roku. MTA rozpoczęło przenoszenie dodatkowego personelu z nowojorskiego koloseum do 2 Broadway w 1999 roku. MTA początkowo nazwało Sapira deweloperem swojej powierzchni biurowej, oferując mu 7 milionów dolarów premii. Oczekiwano, że remont systemów mechanicznych i wnętrz będzie kosztował 55 milionów dolarów, podczas gdy biura zostaną umeblowane za 80 milionów dolarów.
Remont napotkał opóźnienia, częściowo ze względu na duże zapotrzebowanie na wykwalifikowanych pracowników budowlanych w całym mieście. Spór powstał również, gdy MTA zastąpiło Sapira Frederickiem C. Continim, którego Sapir zwolnił z innego powodu. Zmiana dewelopera spowodowała, że Sapir pozwał MTA. Wzrosły również koszty projektu; remonty miały kosztować 135 milionów dolarów do 2000 roku i około 430 milionów dolarów do 2003 roku. Część wzrostu budżetu została przypisana korupcji przez kilka stron zaangażowanych w renowację, w tym Contini, który został następnie oskarżony o defraudację kilku milionów dolarów. Śledztwo w sprawie działalności Contini wykazało, że część zdefraudowanych funduszy trafiła do rodzin przestępczych Gambino i Genovese . Koszt rutynowej pracy wzrósł dziesięciokrotnie w stosunku do normalnego poziomu, a kancelaria prawna wynajęta przez MTA do negocjowania umowy najmu budynku wysłała agencji faktury na 8 milionów dolarów tytułem opłat prawnych. Sapir i MTA rozstrzygnęli sprawę pod koniec 2003 roku. W tym czasie renowacja była ukończona tylko w około dwóch trzecich, co skłoniło jednego z reporterów do napisania: „2 Broadway jest pomnikiem tego, co jest nie tak z MTA i jak radzi sobie z publicznymi pieniędzmi ”. Całkowity koszt renowacji wyniósł 499 milionów dolarów, z wyłączeniem dodatkowych 346 milionów dolarów kosztów odsetek.
Około 2003 roku, New York City Transit Authority przejęło odpowiedzialność za budynek. W tym czasie na 2 Broadway pracowało 2700 pracowników, a do końca roku miało zostać przeniesionych kolejne dwa tysiące. Do 2011 roku w budynku znajdowały się biura dla 4200 pracowników MTA, co oznaczało obłożenie w 87 procentach. W tym samym roku MTA ogłosiło plany sprzedaży innych budynków biurowych przy Madison Avenue 341–347 na Manhattanie . W ramach tego planu wielu z 873 pracowników Madison Avenue zostanie przeniesionych na 2 Broadway. Ponadto, mniej więcej w tym samym czasie pozostali pracownicy przy 370 Jay Street zostali przeniesieni na 2 Broadway. Pracownicy Madison Avenue zostali przeniesieni na 2 Broadway w 2014 i na początku 2015 roku. MTA przeniosło swoje biura Business Service Center i Capital Project Management na 2 Broadway w 2020 roku.
Uderzenie
Projekt 2 Broadway został skrytykowany przez redaktora Architectural Forum Douglasa Haskella , który napisał w 1959 roku, że maksymalizujący przestrzeń projekt firmy Roth był „kubistyczną metodą kompozycji”, ze względu na potrzebę dostosowania się do prawa zagospodarowania przestrzennego. Haskell powiedział o fasadzie ściany kurtynowej budynku: „Z daleka ściana wygląda jak wielki kawałek powiększonej i wypełnionej szkłem kolczugi”. Ada Louise Huxtable napisała w 1986 roku, że w porównaniu z projektem dla Produce Exchange: „Następca 2 Broadway, prawowity potomek, jeśli weźmie się pod uwagę tylko rysunki techniczne, wygląda tak, jakby można go było zburzyć otwieraczem do puszek”. Po tym, jak SOM odnowił fasadę, AIA Guide to New York City napisał, że elewacja była wykonana z „eleganckiego szkła i eleganckiego metalu” na czymś, co było „banalną” konstrukcją.
2 Broadway został pokazany w amerykańskim komediodramie The Apartment (1960), wyprodukowanym i wyreżyserowanym przez Billy'ego Wildera , jako budynek, w którym pracują postacie grane przez gwiazdy Jacka Lemmona , Shirley MacLaine i Freda MacMurraya . Budynek był także miejscem kręcenia filmu w thrillerze Mirage (1965), z Gregorym Peck i Diane Baker .
Bibliografia
Uwagi
Cytaty
Źródła
- Haskell, Douglas (luty 1959). „Przestrojony na Broadwayu” (PDF) . Forum Architektoniczne . 110 : 102–105.
- Stern, Robert AM; Mellins, Thomas; Rybak, David (1995). Nowy Jork 1960: Architektura i urbanistyka między II wojną światową a dwustuleciem . Nowy Jork: Monacelli Press. Numer ISBN 1-885254-02-4. OCLC 32159240 .
Zewnętrzne linki
-
Multimedia związane z 2 Broadway w Wikimedia Commons
