Obowiązkowy zakup w Anglii i Walii - Compulsory purchase in England and Wales

Podobna koncepcja w innych systemach prawnych, patrz Eminent domain .

Przymusowy zakup to uprawnienie do nabycia praw do nieruchomości w angielskim prawie ziemskim lub do nabycia tej nieruchomości wprost, bez zgody obecnego właściciela w zamian za odszkodowanie. W Anglii i Walii Parlament przyznał kilka różnych rodzajów przymusowej siły nabywczej, z których mogą korzystać różne organy w różnych sytuacjach. Takie uprawnienia są „dla pożytku publicznego”, ale to określenie jest interpretowane bardzo szeroko.

Historia

Po ruchu ogrodzeniowym , ustawa Surrey Railways Act 1801 wykorzystała przymusowy zakup do budowy Surrey Iron Railway . Od tego czasu sądy toczyły spór o zakres, w jakim przymusowy zakup jest wykorzystywany dla dobra publicznego.

Chociaż grunty mogą być nabywane za zgodą i postępowaniem, które budzi uzasadnione oczekiwania drugiej strony, te prywatne metody nabywania gruntów są często niewystarczające do odpowiedniej regulacji publicznej. Budowa infrastruktury krajowej, takiej jak kolej, budownictwo mieszkaniowe i kanalizacja, a także demokratycznie określone zasady planowania, przez władze krajowe lub lokalne, zazwyczaj wymagają obowiązkowego zakupu , ponieważ prywatni właściciele mogą nie rezygnować z gruntów wymaganych do robót publicznych, chyba że za wygórowaną cenę . Historycznie, przymusowe skupy dokonywane były na mocy ustaw o zamrożeniu i ich poprzedników, w których klauzura była często metodą wywłaszczania ludzi ze wspólnej ziemi na rzecz baronów i właścicieli ziemskich. W czasie rewolucji przemysłowej większość linii kolejowych została zbudowana przez prywatne firmy nabywające prawa do przymusowego zakupu na podstawie prywatnych ustaw parlamentu, chociaż pod koniec XIX wieku uprawnienia przymusowego zakupu powoli stały się bardziej przejrzyste i wykorzystywane dla ogólnej opieki społecznej, tak jak w przypadku ustawy o zdrowiu publicznym 1875 lub Ustawa o mieszkalnictwie klas pracujących z 1885 roku . Przepisy dotyczące przymusowego zakupu zostały znacznie rozszerzone podczas I wojny światowej na cele wojskowe, a po wojnie na mieszkania, ponieważ niektóre zasady zostały ujednolicone.

Zakup komunalny

Obecnie ustawa o odszkodowaniach gruntowych z 1961 r. sekcja 5 ogólnie wymaga, aby właściciel udziału w ziemi (np. prawo własności, dzierżawa lub służebność, jak w Re Ellenborough Park ) otrzymywał zapłatę za „wartość gruntu… w przypadku sprzedaży na wolnym przez chętnego sprzedawcę". Odszkodowanie jest często dostępne również za straty w domu lub w przypadku przeprowadzki firmy. Ustawa o przymusowym zakupie z 1965 r. określa warunki dokonywania zakupu, a ustawa o nabywaniu gruntów z 1981 r. reguluje warunki przyznawania „zamówienia przymusowego zakupu ”. Zazwyczaj albo rząd centralny reprezentowany przez sekretarza stanu, albo samorząd lokalny będzie zainteresowany dokonaniem przymusowego zakupu. Uprawnienia samorządów lokalnych do dokonywania zakupów z określonych powodów mogą być określone w konkretnych przepisach, takich jak ustawa o autostradach z 1980 r., dotycząca budowy dróg, gdy jest to absolutnie konieczne. Jednak ustawa o planowaniu przestrzennym z 1990 r., sekcja 226, która zezwala na obowiązkowy zakup w celu „ułatwienia realizacji rozwoju, przebudowy lub poprawy” dla dobrobytu gospodarczego, społecznego lub środowiskowego obszaru, musi zostać potwierdzona przez Sekretarza Stanu , podobnie ustawa o samorządzie terytorialnym z 1972 r. art. 121 wymaga, aby rada zasięgała zgody ministra rządu.

Zakup dzierżawy

Rodzina Grosvenor posiadał większość Mayfair i Belgravia w centrum Londynu od Sir Thomas żonaty do dziedziczenia ziemi w 1677 Grosvenor nieruchomości utraconych wyzwań dotyczących praw człowieka do ustawy Dzierżawy Reform 1967 , dając najemcom „ prawo do zakupu ”, ale ustawodawstwo zostało ograniczone.

Najbardziej ogólna moc pierwotnie pojawiła się w ustawie o reformie dzierżawy z 1967 roku . Zgodnie z tą ustawą, Leasehold Reform Act 1987 oraz Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1992 , osoby prywatne będące dzierżawcami mają w pewnych okolicznościach prawo zmusić właściciela do przedłużenia dzierżawy lub sprzedaży prawa własności po wycenie.

Rekompensata w ramach przymusowego zakupu niekoniecznie jest płatnością pieniężną o wartości wolnorynkowej (zob. James przeciwko Zjednoczonemu Królestwu [1986]), ale w większości przypadków padnie kwota odpowiadająca wycenie dokonanej między chętnym sprzedawcą a chętnym nabywcą. ze względu na poprzedniego właściciela.

Firmy użyteczności publicznej

Przedsiębiorstwa użyteczności publicznej mają ustawowe uprawnienia na przykład do wznoszenia podstacji elektrycznych lub układania kanałów ściekowych lub rur wodociągowych na lub przez czyjąś ziemię. Uprawnienia te są równoważone odpowiednimi prawami właścicieli gruntów do zmuszania przedsiębiorstw użyteczności publicznej do usuwania kabli, rur lub kanałów ściekowych w innych okolicznościach (patrz na przykład sekcja 185 ustawy o przemyśle wodnym z 1991 r .).

Obowiązkowy zakup ma zastosowanie tylko w zakresie, w jakim jest to konieczne do celów nabywcy. Tak więc na przykład organ wodny nie musi kupować prawa własności do gruntu, aby poprowadzić przez niego kanał ściekowy. Służebność zwykle wystarcza, więc w takich przypadkach organ wody mogą nabywać wyłącznie służebności poprzez zastosowanie obowiązkowego zakupu.

Procedura

W większości przypadków Obowiązkowe Zamówienie Zakupu (CPO) jest wystawiane przez instytucję zakupującą lub Sekretarza Stanu. CPO musi jednoznacznie zidentyfikować dotknięte grunty i określić właścicieli, jeśli są znani. Nakaz jest następnie doręczany wszystkim właścicielom i najemcom z najmem na okres dłuższy niż miesiąc lub przyklejany do gruntu, jeśli nie można znaleźć niektórych właścicieli lub najemców. Na zgłoszenie sprzeciwu dopuszcza się co najmniej 21 dni. W przypadku ważnego sprzeciwu, który nie zostanie wycofany, zostanie przeprowadzone dochodzenie pod przewodnictwem inspektora. Inspektor podlega Sekretarzowi Stanu. Jeśli sekretarz stanu potwierdzi CPO, bardzo trudno jest zakwestionować.

Po potwierdzeniu CPO instytucja kupująca musi doręczyć zawiadomienie o leczeniu w ciągu trzech lat, a zawiadomienie o wejściu w ciągu kolejnych trzech lat. Może on objąć w posiadanie grunt nie później niż 14 dni po doręczeniu Zawiadomienia o Wjeździe. Zawiadomienie o Traktowaniu wymaga odpowiedzi właściciela gruntu i zwykle jest dla właściciela gruntu wyzwalaczem do złożenia roszczenia o jego wartość. Jeżeli żadne roszczenie nie zostanie zgłoszone w ciągu 21 dni od Zawiadomienia o Traktowaniu, nabywca może skierować sprawę do Trybunału Ziemskiego. Jeżeli nie można odnaleźć właściciela gruntu i nie odpowiada on na Zawiadomienie o Traktowaniu dołączone do gruntu, wówczas instytucja kupująca musi zapłacić kwotę odszkodowania do sądu.

Zasady Crichel Down

Zobacz także: afera Crichel Down

Zasady Crichel Down zobowiązują władze centralne i samorządowe, gdy nabywszy majątek przymusowo, stwierdzą, że już go nie potrzebują, do zaoferowania go w pierwszej kolejności osobie, od której ją nabyły, według wartości rynkowej. Ma to jednak zastosowanie tylko wtedy, gdy grunt nie zmienił istotnie charakteru i nie jest zgodny z zasadą, zgodnie z którą samorządy nie mogą rozporządzać gruntem „za cenę mniejszą niż najlepsza, jaką można uzyskać” zgodnie z ustawą o samorządzie terytorialnym z 1972 r. , art. 123 Oznacza to, że tam, gdzie z jakiegoś powodu trudno jest wycenić grunt, może zaistnieć potrzeba sprzedaży gruntu w drodze przetargu lub aukcji.

Prawa człowieka

Ze względu na społeczne znaczenie własności, czy to na użytek własny, czy do masowej produkcji, przepisy dotyczące przymusowego zakupu napotykają na wyzwania związane z prawami człowieka. Jedną z obaw jest to, że od prywatyzacji w latach 80. wiele przymusowych uprawnień zakupowych może być wykorzystanych z korzyścią dla prywatnych korporacji, których zachęty mogą odbiegać od interesu publicznego. Na przykład Ustawa o Zasobach Wodnych z 1991 r. nadal zezwala organom rządowym na zlecanie przymusowych zakupów własności ludzkiej, chociaż zyski trafiają do prywatnych udziałowców brytyjskich przedsiębiorstw wodociągowych . W sprawie R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) przeciwko Wolverhampton CC Sąd Najwyższy orzekł, że Rada Miejska Wolverhampton działała w niewłaściwym celu, biorąc pod uwagę obietnicę Tesco dotyczącą przebudowy innej witryny przy ustalaniu, czy złożyć przymusowe zamówienie na posiadaną witrynę. przez Sainsbury's . Lord Walker podkreślił, że „uprawnienia do przymusowego nabycia, zwłaszcza w przypadku nabycia „prywatnego na prywatny”, stanowią poważne naruszenie praw własności obecnego właściciela. Niemniej jednak, przymusowe zlecenia zakupu były często wykorzystywane do nabywania ziemi, która jest przekazywana z powrotem prywatnemu właścicielowi. właściciel, w tym w Alliance Wiosna Ltd przeciwko Pierwszego Sekretarza gdzie domy w Islington zostały zakupione na budowę stadionu Emirates dla Arsenal Football Club . Natomiast w James przeciwko Wielkiej Brytanii , Gerald Grosvenor, 6 księcia Westminsteru , dziedziczonej właściciela większości Mayfair i Belgravia , twierdził, że prawo dzierżawców kupić naruszył ich prawo do własności w EKPC Protokół 1, Artykuł 1 . na Europejski Trybunał Praw Człowieka orzekł, że ustawa Dzierżawy Reform 1967 , co pozwoliło najemców do właściwości zakupu od ich prywatnych właścicieli, był w granicach marginesu oceny państwa członkowskiego, które w interesie publicznym miało kompetencję do regulowania praw własności przez państwo członkowskie.

Sprawy i statuty

Bibliografia

  • Denyer-Green, Barry: Obowiązkowy zakup i odszkodowanie , wydanie ósme. Londyn: The Estates Gazette Limited, 2005. ISBN  0-7282-0481-9
  • Sydenham, Angela; Monnington, Bruce; and Pym, Andrew: Essential Law for Landowners and Farmers , 4. wydanie. Rozdział 8: Obowiązkowy zakup i rekompensata. s. 118–135. Oxford: Blackwell Science Limited, 2002. ISBN  0-632-05796-3

Uwagi

Zewnętrzne linki