Zawieszenie lisa -Lis pendens
W prawie amerykańskim , a zawisłości sprawy (łac dla „ garnitur czeka ”) jest pisemne zawiadomienie, że pozew został złożony dotyczących nieruchomości , z udziałem zarówno tytuł do nieruchomości lub zastrzeżono prawo własności w nim. Zawiadomienie składa się zazwyczaj w powiatowym urzędzie ewidencji gruntów. Zapis lis pendens na kawałku nieruchomości ostrzega potencjalnego nabywcę lub pożyczkodawcę, że tytuł własności jest kwestionowany, co sprawia, że nieruchomość jest mniej atrakcyjna dla kupującego lub pożyczkodawcy. Po złożeniu zawiadomienia tytuł prawny każdego, kto nabywa grunt lub nieruchomość opisaną w zawiadomieniu, jest uzależniony od rozstrzygnięcia sprawy.
Geneza i zwyczaje
Zawisłości sporu może odnosić się do każdej toczącej pozwie lub w sytuacji określonej w publicznym ogłoszeniu o sporze , który został nagrany w tym samym miejscu, w którym tytuł od nieruchomości został nagrany. Niniejsze zawiadomienie zabezpiecza roszczenie powoda dotyczące nieruchomości, tak że sprzedaż, hipoteka lub obciążenie nieruchomości nie zmniejszy praw powoda do nieruchomości, jeżeli powód będzie miał pierwszeństwo w jego sprawie. W niektórych jurysdykcjach, gdy zawiadomienie jest prawidłowo zarejestrowane, zawisłość sprawy jest uważana za konstruktywne zawiadomienie innych stron procesowych lub innych niezarejestrowanych lub podporządkowanych zastawników .
Biuro nagrań nagra lis pendens na żądanie każdego, kto twierdzi, że jest do tego uprawniony (na przykład dlatego, że osoba złożyła pozew). Jeśli ktoś inny zainteresowany nieruchomością (na przykład właściciel) uważa, że zawisłe sprawy nie są właściwe, może wnieść pozew o jego wygaśnięcie.
Ustawy lis pendens niektórych stanów wymagają, aby osoba składająca zawiadomienie, w przypadku zakwestionowania zawiadomienia, wykazała, że ma prawdopodobną przyczynę lub uzasadnione prawdopodobieństwo powodzenia co do meritum sprawy w leżącym u jej podstaw procesie sądowym. Inne stany nie mają takiego wymogu.
Historia
Na gruncie prawa zwyczajowego samo istnienie pozwu potencjalnie wpływającego na prawo do nieruchomości miało skutek prawny polegający na konstruktywnym zawiadomieniu całego świata o powództwie; każdy, kto nabył udział w nieruchomości będącej przedmiotem toczącego się procesu, podporządkował ten udział prawom stron procesowych, tak jak mogą one zostać ostatecznie ustalone, niezależnie od tego, jak długo później. W efekcie nic związanego z własnością przedmiotu pozwu nie mogło zostać ostatecznie zmienione, gdy pozew był w toku. Bez opublikowania pozwu niewinni nabywcy mogą zbyt późno odkryć istnienie pozwu.
Surowy wpływ tej zasady i jej wpływ na niewinnych nabywców sprawił, że wiele jurysdykcji uchwaliło ustawy o zawisłościach postępowania wymagające pisemnego powiadomienia, zwykle odnotowywanego w ewidencji gruntów, w której znajduje się nieruchomość, aby postanowienia reguły dotyczące wypowiedzenia były skuteczne . Zazwyczaj osobny zarejestrowany dokument jest wymagany przez ustawę, jeśli przedmiotowy pozew dotyczy tytułu własności nieruchomości. Jeśli spełnione są wymogi ustawowe, świat zostaje „ogłoszony konstruktywnie” o istnieniu pozwu, a każda osoba nabywająca odsetki robi to później, z zastrzeżeniem rozstrzygnięcia pozwu.
Efekt
Lis pendens jest traktowane jako konstruktywne zawiadomienie o toczącym się procesie sądowym i służy do umieszczenia chmury na tytule nieruchomości, o której mowa, dopóki sprawa nie zostanie rozstrzygnięta, a zawiadomienie wydane lub lis pendens zostanie wymazane. Ostrożni nabywcy nie będą chcieli kupować gruntu z zastrzeżeniem lis pendens lub będą kupować grunt tylko z dyskontem, rozważni pożyczkodawcy nie będą pożyczać pieniędzy pod zabezpieczenie gruntu, a firmy ubezpieczeniowe nie będą ubezpieczały tytułu do takiego gruntu: tytuł zostanie podjęta z zastrzeżeniem wyniku procesu sądowego. Ponieważ tak wiele nieruchomości jest kupowanych za pożyczone pieniądze, zwykle uniemożliwia to właścicielowi sprzedaż nieruchomości. Może również uniemożliwić właścicielowi pożyczanie pieniędzy zabezpieczonych nieruchomością (np. pokrycie kosztów obrony pozwu).
Ważne jest, aby pamiętać, że obecność ciągu zawisłości sporu czy nie zapobieżenia lub konieczności unieważnienia przeniesienia własności, choć czyni taki przedmiot transferu do rozstrzygnięcia sporu. W ten sposób właściciel nie może sprzedać gruntu za (nie pożyczoną) gotówkę, zastawić go jako zabezpieczenie kredytu spekulacyjnego lub oddać, wszystko z zastrzeżeniem rozstrzygnięcia sprawy. Jednakże, po zarejestrowaniu lis pendens , odbiorca („nabywca” lub „grantee pendente lite ”) zostanie uznany za posiadającego powiadomienie o sporze i może utracić tytuł własności do nieruchomości, jeśli zwycięży pozew powoda.
Chociaż ogólnie uważa się, że jest to związane z nieruchomościami (gruntami, budynkami itp.), doktryna zawisłości sprawy odnosi się również do własności osobistej. Często ustawa lis pendens dotyczy tylko nieruchomości, więc doktryna common law prawdopodobnie nadal odnosi się do majątku osobistego.