Korporacja inwestująca w kredyty hipoteczne - Mortgage investment corporation
Wymaga aktualizacji, aby odzwierciedlić obecną ustawę o podatku dochodowym i wzrost liczby MIC, która handluje na TSX.
Korporacja inwestycyjny hipoteka lub MIC jest inwestycja i spółka będąca pożyczkodawcą zaprojektowany specjalnie dla kredytów hipotecznych (głównie kredytów hipotecznych mieszkalny) w Kanadzie . Posiadanie udziałów w korporacji inwestującej w kredyty hipoteczne umożliwia inwestowanie w firmę, która zarządza zdywersyfikowaną i zabezpieczoną pulą kredytów hipotecznych. Akcje MIC są kwalifikowanymi inwestycjami zgodnie z ustawą o podatku dochodowym (Kanada) dla RDSP , RRSP , RRIF , TFSA lub RESP . Korporacje zajmujące się inwestycjami hipotecznymi są zazwyczaj zarejestrowane i licencjonowane w prowincji, a zarządzanie funduszem hipotecznym jest pod kierunkiem licencjonowanych w prowincji brokerów hipotecznych i agentów nieruchomości.
Portfel kredytów hipotecznych MIC może obejmować wszystko, od małych drugich hipotek na nieruchomości mieszkalne po hipoteki komercyjne i deweloperskie na nowe projekty. Każda inwestycja jest zazwyczaj oparta na dokładnym zbadaniu nieruchomości. Typowa pożyczka MIC (najlepiej) nigdy nie powinna przekraczać określonego procentu (zazwyczaj od 60% do 85%) aktualnej wartości nieruchomości. Porównaj to z gotowością konwencjonalnego banku do rutynowego pożyczania 80% wartości nieruchomości, a czasem nawet 100%. Strategie inwestycyjne MIC różnią się znacznie, podobnie jak stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału . Ostatnie MIC przyniosły inwestorom zwrot od 6% do 12%, jednak zwroty różnią się w zależności nie tylko od strategii inwestycyjnej konkretnego MIC, ale także od charakteru samego udziału inwestycyjnego. Niektóre akcje MIC są przeznaczone do utrzymywania przez okres nawet roku, a inne akcje MIC wymagają od inwestora posiadania ich przez dłuższy okres, w niektórych przypadkach nawet do 10 lat. Rentowności zazwyczaj rosną, gdy okresy utrzymywania są dłuższe i są niższe w przypadku akcji, które są natychmiast płynne po krótkim okresie utrzymywania, takim jak jeden rok.
MIC są organizowane w celu inwestowania w pakiety kredytów hipotecznych. Zyski generowane przez MIC są dzielone między akcjonariuszy zgodnie z ich proporcjonalnym odsetkiem. Hipoteki są zabezpieczane na nieruchomościach, często w połączeniu z innymi formami zabezpieczenia, takimi jak gwarancje osobiste i korporacyjne, umowy generalnego zabezpieczenia oraz cesje z istotnych umów, np. polisy ubezpieczeniowe , przygotowywane przez prawników MIC.
Ustawa o podatku dochodowym
Ustawa o podatku dochodowym, sekcja 130.1: Istotne zasady
1. MIC musi mieć co najmniej 20 udziałowców .
2. MIC jest powszechnie stosowany. Żaden akcjonariusz nie może posiadać więcej niż 25% całkowitego kapitału zakładowego MIC. Akcjonariusze, których stan posiadania MIC znajdują się na rachunkach imiennych (RRSP, TFSA itp.) są ograniczone do 10% ze względu na przepisy ograniczające posiadanie na tych rachunkach kapitałowych .
3. Co najmniej 50% aktywów MIC musi stanowić hipoteki mieszkaniowe i/lub gotówka i ubezpieczone depozyty w instytucjach finansowych będących członkami Canada Deposit Insurance Corporation .
4. MIC może inwestować do 25% swoich aktywów bezpośrednio w nieruchomości, ale nie może zajmować się budową gruntów ani budową. Ten limit dotyczący nieruchomości nie obejmuje nieruchomości nabytych w wyniku niespłacania kredytów hipotecznych.
5. MIC jest przepływowym narzędziem inwestycyjnym i przekazuje 100% swojego dochodu netto swoim udziałowcom.
6. Wszystkie inwestycje MIC muszą znajdować się w Kanadzie, ale MIC może przyjmować kapitał inwestycyjny spoza Kanady.
7. MIC jest korporacją zwolnioną z podatku, ponieważ jej dochód jest opodatkowany w rękach jej akcjonariuszy.
8. Dywidendy otrzymane w odniesieniu do akcji posiadanych bezpośrednio, nieutrzymywanych w ramach RRSP lub RRIF, są opodatkowane jako dochód z odsetek w rękach akcjonariusza. Dywidendy mogą być otrzymywane w formie gotówki lub dodatkowych akcji.
9. Akcje MIC są kwalifikowanymi inwestycjami RRSP i RRIF.
10. MIC może wypłacać dywidendy z dochodu, zazwyczaj odsetki od kredytów hipotecznych i dochody z posiadanych nieruchomości, a także dywidendy z zysków kapitałowych , zazwyczaj ze zbycia swoich inwestycji w nieruchomości.
11. Roczne sprawozdania finansowe MIC muszą podlegać audytowi.
12. MIC może stosować dźwignię finansową, wykorzystując dług do częściowego finansowania aktywów.
Korzyści
Oto niektóre korzyści związane z inwestowaniem w MIC:
- Konsorcjum w kanadyjskim rynku nieruchomości od inwestorów krajowych i zagranicznych.
- Wysoka wydajność. Kierowanie > 6%
- Nieuregulowane. Elastyczna amortyzacja i wskaźniki LTV.
- Specjalne traktowanie podatkowe (ustawa o podatku dochodowym, sekcja 130.1 lub 130.1(6)(B)) Akcje MIC będą generalnie „kwalifikowanymi inwestycjami” w przypadku planów odroczonych dochodów, w tym zarejestrowanych planów oszczędności emerytalnych („RRSP”), zarejestrowanych funduszy emerytalnych („ RRIF”), nieopodatkowane konta oszczędnościowe („TFSA”), odroczone plany podziału zysków („DPSP”), zarejestrowane plany oszczędnościowe na edukację („RESP”) i zarejestrowane plany oszczędnościowe dla osób niepełnosprawnych („RDSP”)
Zagrożenia
Poniżej przedstawiono niektóre zagrożenia związane z inwestowaniem w MIC:
- Oszustwo – mniej prawdopodobne, ponieważ MIC musi co roku sporządzać audytowane sprawozdania finansowe. Sprawdź sprawozdania finansowe i sprawdź, czy MIC jest przedmiotem jakichkolwiek procesów sądowych.
- Utrata statusu MIC - nieprzestrzeganie przepisów ustawy o podatku dochodowym skutkowałoby opodatkowaniem dochodów MIC przed przekazaniem akcjonariuszom i znacznie obniżyłoby zwroty.
- (Nie)kompetencja menedżera – sukces MIC zależy w decydującym stopniu od doświadczenia, wiedzy fachowej, osądu i dobrej wiary menedżerów. Czy znają biznes, czy znają swój rynek i czy mają historię sukcesu? Czy i czy znajdą stały napływ nowych kredytów hipotecznych, aby utrzymać napływ dochodów? Pomyśl o tym jak o rozmowie o pracę.
- Dźwignia – zasady pozwalają MIC pożyczać pieniądze, ale niektórzy robią więcej niż inni. Spread między niższą stopą zaciągania pożyczek przez MIC a pożyczkami zwiększy zdolność do generowania zwrotu dla akcjonariuszy, ale także zwiększy ryzyko. Sprawozdania finansowe poddane audytowi pokażą, ile MIC pożyczył. Prospekt powie, czy MIC ma politykę ograniczania tego, co pożyczy. Wiele MIC to kredytodawcy dość krótkoterminowi – około 24 miesiące – co zmniejsza ryzyko stopy procentowej i powinno pozwolić MIC na ciągłe dostosowywanie swojej stopy oprocentowania do wzrostu lub spadku ogólnych stóp procentowych i utrzymywanie spreadu między udzielanymi kredytami a bankiem stałe stopy pożyczkowe.
- Niespłacanie kredytów hipotecznych – kredytobiorcy hipoteczni mogą nie spłacać swoich długów; wszystkie MIC twierdzą, że bardzo ostrożnie podchodzą do tego, komu pożyczają, ale niektóre wyraźnie znajdują się w niszy, w której banki nie stąpają lub nie udzielają drugich kredytów hipotecznych. MIC otrzymuje wyższe oprocentowanie, ale wiąże się to z wyższym ryzykiem. Co najmniej jeden MIC – Cooper Pacific – ma dwa fundusze, jeden, który udziela pierwszych kredytów hipotecznych ze zwrotem 8%, a drugi z drugim kredytem hipotecznym ze zwrotem 12%. "Ty wybierasz i podejmujesz swoje szanse."
- Pogorszenie koniunktury na rynku / koncentracja geograficzna – niektóre MIC, mniejsze, są skoncentrowane na bardzo ograniczonych rynkach, takich jak Westboro w Ottawie czy Edgeworth w północnej Albercie. Ottawa jest stabilnym rynkiem, ale co się stanie z Edgeworth, jeśli przemysł naftowy znacznie się ochłodzi, jak to miało miejsce w przeszłości? Ogólna recesja gospodarcza wszędzie zwiększyłaby liczbę kredytobiorców mających trudności ze spłatą.
- Płynność (nie można sprzedać) – podstawową metodą odzyskania pieniędzy nie jest sprzedaż na niektórych rynkach, ponieważ niektóre MIC (około 23) są spółkami notowanymi na giełdzie, ale nie wszystkie są. W przypadku niepublicznych MIC kierownictwo musi umorzyć udziały; ograniczenia różnią się w zależności od MIC, niezależnie od tego, czy środki można sprzedać / wypłacić natychmiast, czy z 30/60/90 dniowym wyprzedzeniem; w przypadku mniejszych MIC może obowiązywać ograniczenie ustawy o podatku dochodowym, zgodnie z którym każdy MIC musi mieć co najmniej 20 udziałowców.
- Wrażliwość cenowa na rentowność - Podobnie jak w przypadku obligacji, Real Estate Investment Trusts i innych inwestycji kupowanych dla zysku, wzrost stóp procentowych obniży cenę, jaką inni inwestorzy są gotowi zapłacić za udziały w MIC. Stopień ryzyka będzie zależał od długości kredytów hipotecznych posiadanych przez portfel, przy czym te skoncentrowane na krótkoterminowych hipotekach budowlanych mają mniejsze ryzyko niż kredyty długoterminowe.