Akt powierniczy (nieruchomości) - Deed of trust (real estate)
W nieruchomości w Stanach Zjednoczonych , o czyn zaufania lub zaufanie czynie jest to instrument prawny , który jest używany do tworzenia zainteresowanie bezpieczeństwa w nieruchomościach którym prawny tytuł do nieruchomości przenosi się do kuratora , który utrzymuje ją jako zabezpieczenie kredytu ( dług ) między kredytobiorcą a kredytodawcą. Sprawiedliwy tytułowy pozostaje kredytobiorcy. Pożyczkobiorca jest określany jako powiernik, a pożyczkodawca określany jest jako beneficjent.
Przegląd
Transakcje obejmujące akty powiernicze są zwykle skonstruowane, przynajmniej teoretycznie, w taki sposób, że pożyczkodawca/beneficjent daje pożyczkobiorcy/powiernikowi pieniądze na zakup nieruchomości; pożyczkobiorca/powierzyciel przekazuje pieniądze sprzedającemu; sprzedający podpisuje umowę o udzielenie dotacji, przekazując nieruchomość kredytobiorcy/powierzycielowi; a pożyczkobiorca/powiernik natychmiast wykonuje akt powierniczy, przekazując nieruchomość powiernikowi, który ma być powierniczy dla pożyczkodawcy/beneficjenta. W rzeczywistości posiadacz rachunku depozytowego jest zawsze używany, aby transakcja nie została zamknięta, dopóki posiadacz rachunku depozytowego nie będzie posiadał środków, aktu przyznania i aktu powierniczego. Dzięki temu transakcję można łatwo anulować, jeśli jedna ze stron nie jest w stanie sfinalizować swojej części transakcji.
Akty powiernicze różnią się od hipotek tym, że akty powiernicze zawsze dotyczą co najmniej trzech stron, przy czym strona trzecia posiada tytuł prawny, podczas gdy w kontekście hipotek hipoteczny nadaje tytuł prawny bezpośrednio wierzycielowi hipotecznemu. W obu przypadkach słuszny tytuł własności zawsze pozostaje przy pożyczkobiorcy. Zarówno hipoteki, jak i akty powiernicze są zasadniczo instrumentami zabezpieczającymi w formie aktów własności; oznacza to, że pozornie wydają się zapewniać bezwzględne przenoszenie tytułu prawnego, ale jest dorozumiane, że kredytobiorca zachowuje słuszny tytuł, a przenoszenie ma na celu jedynie stworzenie zabezpieczenia. Ta sytuacja niejasna jest dziedzictwem archaicznego (a teraz już nieaktualne) wymóg common law of liberii seisin , na podstawie których angielski sądy powszechne prawa odmówił wymusić przeniesienie opłat lub zrywając własnościowych interesom (to jest Gage lat, która miała automatycznie rozszerzyć do prostego tytułu, jeśli dług bazowy nie został spłacony).
Akt powierniczy jest zwykle rejestrowany u rejestratora lub urzędnika okręgowego w okręgu, w którym znajduje się nieruchomość, jako dowód i zabezpieczenie długu. Akt rejestrowania stanowi konstruktywną informację dla świata, że nieruchomość została obciążona. Gdy dług jest w pełni opłacone, beneficjent jest zobowiązany przez prawo do niezwłocznego skierowania kuratora do przeniesienia tytułu prawnego do nieruchomości tyłu do trustor przez reconveyance , uwalniając w ten sposób zabezpieczenie długu.
Akty powiernicze są najczęstszym instrumentem wykorzystywanym do finansowania zakupu nieruchomości na Alasce , Arizonie , Kalifornii , Kolorado , Dystrykcie Kolumbii , Idaho , Maryland , Mississippi , Missouri , Montanie , Nebrasce , Nevadzie , Nowym Meksyku. prawa nieruchomości Trust) Północna Karolina , Oregon , Tennessee , Teksas , Utah , Wirginia , Waszyngton i Zachodnia Wirginia , podczas gdy większość innych stanów korzysta z kredytów hipotecznych . Poza zakupami akty powiernicze mogą być również wykorzystywane do pożyczek udzielanych na inne cele, w których nieruchomości są jedynie oferowane jako zabezpieczenie, a także służą do zabezpieczenia realizacji umów innych niż pożyczki.
Moc sprzedaży i sprzedaż powiernika
Akt powierniczy ma z punktu widzenia kredytodawcy istotną przewagę nad kredytem hipotecznym. Jeżeli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze spłaty pożyczki, powiernik ma prawo do przejęcia nieruchomości w imieniu beneficjenta. W większości stanów USA akt powierniczy (ale nie hipoteka) może zawierać specjalną klauzulę „uprawnienia sprzedaży”, która pozwala powiernikowi korzystać z tych uprawnień. Oto standardowa klauzula przeniesienia z „jednolitego instrumentu” Freddiego Maca :
Pożyczkobiorca nieodwołalnie przyznaje i przekazuje Powiernikowi, w zaufaniu, z prawem sprzedaży, następującą opisaną nieruchomość...
W stanach, które egzekwują klauzule „uprawnienia sprzedaży”, sądy jednolicie orzekły, że poprzez wykonanie aktu powierniczego z klauzulą „uprawnienia sprzedaży” właściciel upoważnił powiernika do przeprowadzenia pozasądowego przejęcia nieruchomości w przypadku niewykonania zobowiązania. Oznacza to, że w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego kredytodawca nie musi pozwać kredytobiorcy do sądu stanowego ; zamiast tego pożyczkodawca/beneficjent po prostu kieruje powiernika do wysłania, wysłania, doręczenia, opublikowania i/lub zapisania pewnych zawiadomień wymaganych przez prawo, których kulminacją jest „sprzedaż powiernika”, podczas której powiernik wystawia nieruchomość na licytację temu, kto zaoferuje najwyższą cenę. Słuszny tytuł kredytobiorcy zwykle wygasa automatycznie z mocy prawa (zgodnie z obowiązującym statutem lub orzecznictwem) w momencie sprzedaży powiernika. Powiernik następnie wydaje akt przenoszący prawny i słuszny tytuł własności do nieruchomości za prostą opłatą dla oferenta, który zaoferuje najwyższą cenę. Z kolei zwycięski oferent rejestruje akt i staje się właścicielem rekordu. Zaletą aktów powierniczych jest więc to, że pożyczkodawca może znacznie szybciej odzyskać wartość zabezpieczenia pożyczki, bez ponoszenia kosztów i niepewności związanej z pozwaniem pożyczkobiorcy, dlatego pożyczkodawcy zdecydowanie wolą takie akty od kredytów hipotecznych.
Chociaż prawdziwe kredyty hipoteczne (ograniczone do sądowej egzekucji) są nadal dostępne w każdym stanie, który egzekwuje klauzule „mocy sprzedaży”, są one dość rzadkie. Każdy potencjalny kredytobiorca, który konkretnie prosi o prawdziwy kredyt hipoteczny od komercyjnego kredytodawcy w takim stanie, z konieczności stawia pod znakiem zapytania swoją zdolność kredytową (ponieważ gdyby miał pewność, że jest w stanie spłacić kredyt, nie musiałby składać takiego wniosku ).
Okresy dla procesu wykluczenia „sprzedaży powierniczej” lub „mocy sprzedaży” różnią się znacznie w poszczególnych jurysdykcjach. Niektóre stany mają bardzo krótkie terminy. Na przykład w Wirginii może trwać nawet dwa tygodnie. W Kalifornii pozasądowe wykluczenie zajmuje co najmniej 112 dni od początku do końca. Proces rozpoczyna się dopiero wtedy, gdy pożyczkodawca lub powiernik zarejestruje „zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania”, bez względu na to, jak długo nie zostały spłacone spłaty pożyczki. W przypadku niektórych kredytów mieszkaniowych udzielonych w latach 2003-2007, ze względu na obecne warunki ekonomiczne, prawo stanu Kalifornia zostało zmienione, aby dodać tymczasowe dodatkowe 60 dni na proces.
Terminologia
Historycznie, niektóre z tych dokumentów były zatytułowane „akty powiernicze”, a inne „czyny powiernicze”, a orzecznictwo Stanów Zjednoczonych sprzed około 1990 r. odzwierciedla oba przypadki. Ze względu na wzrost sekurytyzacji nieruchomości w latach 90. i przejście od „od pożyczki do posiadania” na „od pożyczki do sekurytyzacji”, większość transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest obecnie realizowana przy użyciu jednolitych instrumentów zabezpieczających, które są konsekwentnie opisywane jako „akty powiernicze”. ", aby uniknąć pomyłki z prawdziwymi trustami lub prawdziwymi aktami prawnymi (tj. prawdziwymi środkami transportu, a nie zabezpieczeniami w formie środków transportu). Tym samym w orzecznictwie dominuje od tego czasu bardziej precyzyjne pojęcie „aktu powierniczego”.
Chociaż hipoteka jest technicznie zupełnie innym instrumentem prawnym (jak wspomniano powyżej), akty powiernicze są często nazywane hipotekami w branży kredytów na nieruchomości ze względu na funkcjonalne podobieństwo między aktami powierniczymi a hipotekami.
Chociaż w akcie powierniczym zwykle stwierdza się, że kredytobiorca dokonuje „nieodwołalnego” przelewu na powiernika, w wielu jurysdykcjach kredytobiorcy często uzyskują drugi i trzeci kredyt hipoteczny lub akty powiernicze, które dokonują podobnych przelewów na rzecz dodatkowych powierników (tj. majątek, który już przekazali powiernikowi w pierwszym akcie powierniczym). Podobnie jak w przypadku hipotek, akty powiernicze podlegają zasadzie „pierwszy w czasie, pierwszy we właściwym”, co oznacza, że beneficjent pierwszego zarejestrowanego aktu powierniczego może przejąć i wymazać wszystkie mniejsze akty powiernicze zarejestrowane później. Jeśli tak się stanie, dług podrzędny nadal istnieje, ale może zostać niezabezpieczony. Jeżeli dłużnik ma wystarczające uprzywilejowane zabezpieczone wierzytelności na swoich aktywach, nie ma kapitału własnego lub jest w inny sposób niewypłacalny, zastawy podporządkowane mogą zostać całkowicie zniesione w wyniku upadłości.