Domowy program refinansowy w przystępnej cenie — Home Affordable Refinance Program

Home Affordable Refinance Program ( HARP ) jest federalnym programem w Stanach Zjednoczonych , ustanowiony przez Agencję Federal Housing Finance w marcu 2009 roku, aby pomóc podwodne i domów w pobliżu-podwodny refinansowanie ich kredytów hipotecznych . W przeciwieństwie do Home Affordable Modification Program (HAMP), który pomaga właścicielom domów zagrożonych wykluczeniem , program ten przynosi korzyści właścicielom domów, których spłaty kredytu hipotecznego są aktualne, ale którzy nie mogą refinansować z powodu spadku cen domów w wyniku korekty na amerykańskim rynku mieszkaniowym .

Tło

Miliony kredytobiorców znalazły się w trudnej sytuacji po pęknięciu bańki mieszkaniowej w USA w 2008 roku. Wraz ze wzrostem zapasów w całym kraju ceny domów gwałtownie spadły. Wielu nowych właścicieli domów zauważyło, że wartość ich domów spadła poniżej salda ich kredytów hipotecznych lub prawie tak. Później ci sami właściciele domów nie mogli skorzystać z niższych stóp procentowych poprzez refinansowanie, ponieważ banki tradycyjnie wymagają współczynnika LTV na poziomie 80% lub mniej, aby kwalifikować się do refinansowania bez prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI).

Weźmy na przykład dom, który został zakupiony za 160 000 USD, ale teraz jest wart 100 000 USD ze względu na spadek rynku. Ponadto załóżmy, że właściciel domu jest winien 120 000 USD kredytu hipotecznego. W tym scenariuszu wskaźnik wartości kredytu do wartości wynosiłby 120%, a jeśli właściciel domu zdecydowałby się na refinansowanie, musiałby również zapłacić za prywatne ubezpieczenie hipoteczne. Gdyby właściciel domu nie płacił już za PMI, dodatkowy koszt mógłby zniweczyć większość korzyści płynących z refinansowania, więc właścicielowi domu można by skutecznie zabronić refinansowania.

Program

Home Affordable Refinance Program (HARP) został stworzony przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa w marcu 2009 r., aby umożliwić refinansowanie osób ze wskaźnikiem wartości kredytu do wartości przekraczającym 80% bez konieczności płacenia za ubezpieczenie hipoteczne. Początkowo kwalifikowały się tylko te, które miały LTV na poziomie 105%. Jeszcze w tym samym roku program został rozszerzony o osoby z LTV do 125%. Oznaczało to, że jeśli ktoś jest winien 125 000 USD na nieruchomości, która jest obecnie warta 100 000 USD, nadal będzie mógł refinansować i zablokować niższą stopę procentową.

W grudniu 2011 r. zasada została ponownie zmieniona, tworząc tzw. „HARP 2.0”; nie byłoby już żadnego limitu ujemnego kapitału własnego dla kredytów hipotecznych do 30 lat – więc nawet ci, którzy są winni ponad 125% wartości domu, mogliby refinansować bez PMI. Ponadto program został rozszerzony, aby przyjmować właścicieli domów z pożyczką PMI. Wreszcie, każdy nowy kredytodawca hipoteczny miał gwarancję, że nie zostanie pociągnięty do odpowiedzialności za oszustwo popełnione w związku z pierwotną pożyczką. To znacznie zwiększyło chęć pożyczkodawców do udziału w programie.

Kryteria kwalifikacyjne

Aby kwalifikować się do HARP, muszą być spełnione pewne kryteria. Chociaż mogą istnieć dodatkowe kryteria nałożone przez podmiot obsługujący kredyty hipoteczne , wymagania rządowe są następujące:

  • Kredyt hipoteczny musi być własnością lub być gwarantowany przez Freddie Mac lub Fannie Mae . Wielu właścicieli domów nie zdaje sobie sprawy, że ich kredyty hipoteczne są powiązane z jedną z tych organizacji, ponieważ ani Freddie Mac, ani Fannie Mae nie zajmują się bezpośrednio opinią publiczną.
  • Hipoteka musiała zostać nabyta przez Freddie Mac lub Fannie Mae przed 31 maja 2009 r.
  • Właściciel domu nie może mieć wcześniejszego refinansowania kredytu hipotecznego w ramach HARP, chyba że jest to pożyczka Fannie Mae, która była refinansowana w ramach HARP w okresie od marca do maja 2009 r.
  • Właściciel domu musi być na bieżąco ze spłatami kredytu hipotecznego, bez (30-dniowych) opóźnień w płatnościach w ciągu ostatnich sześciu miesięcy i nie więcej niż jednej opóźnionej płatności w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy.
  • Obecny wskaźnik wartości kredytu do wartości (LTV) nieruchomości musi być wyższy niż 80%.
  • Właściciel domu musi skorzystać z kredytu poprzez niższe miesięczne raty lub przejście na bardziej stabilny produkt (np. przejście z kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM) na kredyt o stałym oprocentowaniu ).

HARP 2.0 i PMI

Wiele osób, które kupiły dom z zaliczką poniżej 20% ceny zakupu, musiało posiadać prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI). Jest to powszechna praktyka w przypadku pożyczek Freddie Mac lub Fannie Mae . Dołączenie wskaźnika PMI do kredytu ułatwiało sprzedaż tego kredytu na rynku wtórnym Wall Street jako „pożyczki w całości”. PMI zabezpieczyło się przed ryzykiem, jakie niesie ze sobą wysoki wskaźnik wartości kredytu do wartości zabezpieczenia , oferując ubezpieczenie od egzekucji dla każdego, kto posiadał „całą pożyczkę”.

Chociaż HARP 2.0 pozwala właścicielom domów z PMI złożyć wniosek w ramach programu Making Home Affordable Refinance Program, wielu właścicieli domów napotkało trudności z refinansowaniem u pierwotnego pożyczkodawcy. HARP wymaga, aby nowa pożyczka zapewniała ten sam poziom ubezpieczenia hipotecznego, co pierwotna pożyczka. Może to być trudne i czasochłonne, zwłaszcza w przypadku ubezpieczenia prywatnego kredytu hipotecznego opłacanego przez pożyczkodawcę (LPMI). W rezultacie wielu pożyczkodawców niechętnie refinansuje kredyt hipoteczny PMI.

Na szczęście HARP 2.0 umożliwia właścicielom domów zwrócenie się do dowolnego pożyczkodawcy w celu refinansowania, więc właściciel kredytu hipotecznego nie jest zagrożony, jeśli pierwotny bank nie chce refinansować HARP.

Rodzaj obłożenia

Refinansowanie HARP 2.0 jest dozwolone w przypadku wszystkich typów zamieszkania: główne miejsce zamieszkania (zamieszkane przez właściciela), drugi dom lub nieruchomość inwestycyjna (wynajem). Jednak refinansowanie nieruchomości inwestycyjnych HARP 2.0 przez Fannie Mae i Freddie Mac ma wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych niż w przypadku nieruchomości zajmowanych przez właścicieli.

Zrzeczenie się oceny

Inną cechą HARP jest to, że wnioskodawcy mogą zrezygnować z oceny domu, jeśli w okolicy dostępny jest niezawodny automatyczny model wyceny . Może to zaoszczędzić czas i pieniądze kredytobiorcy, ale zależy to od uznania podmiotu obsługującego kredyty hipoteczne .

HARP 3.0

W ramach orędzia o stanie państwa z 2012 r. prezydent Barack Obama odniósł się do planu, który ma dać „każdemu odpowiedzialnemu właścicielowi domu szansę na zaoszczędzenie około 3000 dolarów rocznie na hipotece”. W branży kredytów hipotecznych plan ten jest określany jako HARP 3.0. Plan nie przeszedł. Oczekuje się, że HARP 3.0 rozszerzy wymagania kwalifikacyjne HARP na właścicieli domów z hipotekami innymi niż Fannie Mae i Freddie Mac, w tym właściciele domów z dużymi hipotekami i hipotekami Alt-A, których pierwotne kredyty hipoteczne stanowiły określony dochód, określone aktywa lub oba te elementy.

Ostateczny termin

Chociaż program HARP miał pierwotnie zakończyć się 31 grudnia 2016 r., Federalna Agencja Mieszkaniowa ogłosiła w sierpniu 2016 r., że zostanie przedłużony do września 2017 r. Program został ponownie przedłużony 17 sierpnia 2017 r. do grudnia 2018 r.

Zobacz też

Bibliografia

Zewnętrzne linki