Pośrednie skutki ekonomiczne kryzysu kredytów hipotecznych typu subprime - Indirect economic effects of the subprime mortgage crisis
Ten artykuł jest artykułem podrzędnym do kryzysu kredytów hipotecznych subprime . Omówiono w nim bardziej szczegółowo niektóre różne skutki kryzysu, aby zachować płynność strony głównej.
Spadek na rynku nieruchomości komercyjnych
Splot czynników wynikających z kryzysu kredytów hipotecznych typu subprime spowodował problemy na rynku nieruchomości komercyjnych. Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) następuje spowolnienie na rynku nieruchomości komercyjnych z powodu zaostrzenia akcji kredytowej i spowolnienia wzrostu, co było bezpośrednim skutkiem kryzysu kredytów hipotecznych typu subprime. Główny ekonomista NAR, Lawrence Yun, powiedział: „Chociaż kapitał pozostaje dostępny dla kredytów mieszkaniowych, kryzys kredytowy jest wyraźny w kredytach komercyjnych”, dodając: „W połączeniu ze spowolnieniem gospodarczym, brak kredytu ogranicza działalność w sektorach nieruchomości komercyjnych. W rezultacie nastąpiło spowolnienie absorpcji netto powierzchni, co prowadzi do wyższych pustostanów i bardziej umiarkowanego wzrostu czynszów”. Patricia Nooney przewodnicząca Komitetu Realtors Commercial Alliance przedstawiła spadek jako niezwykły, ponieważ „transakcje są ograniczane nie z powodu braku popytu, ale z powodu poważnych trudności w uzyskaniu finansowania”.
Przewiduje się, że firmy finansowe, które upadną lub zostaną przejęte, wpłyną na nieruchomości komercyjne. Analitycy JP Morgan szacują, że pustostany w biurach mogą wzrosnąć od 5 do 7%, a czynsze spadną o 20%. Bankructwo Lehman Brothers został również przewidywane spowodować osłabienie w cenie handlowych lęków nieruchomościach firmy likwidując swoje udziały w nieruchomości komercyjnej doprowadziły do innych gospodarstw, sprzedawane w oczekiwaniu. Oczekuje się również, że rozładowanie zadłużenia i części kapitałowych Lehmana z zakupu Archstone za 22 miliardy dolarów może spowodować podobne działania w przypadku budynków mieszkalnych.
Istnieje obawa, że niektórzy właściciele domów zwracają się do podpaleń jako sposobu na ucieczkę od kredytów hipotecznych, których nie mogą lub odmówić spłaty. FBI donosi, że w latach 2005-2006 podpalenia wzrosły o 4% na przedmieściach i o 2,2% w miastach. W styczniu 2008 r. dane z 2007 r. nie były jeszcze dostępne.
Wpływ na obligacje komunalne i ubezpieczycieli obligacji
Druga przyczyna i skutek kryzysu wiąże się z rolą „monoline” towarzystw ubezpieczeniowych obligacji komunalnych, takich jak Ambac i MBIA . Przez ubezpieczenia emisji obligacji komunalnych, obligacje te osiągnąć wyższe ratingi długu. Jednak niektóre z tych firm ubezpieczały również CDO zabezpieczone transzami papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką o niskim ratingu, a wraz ze wzrostem wskaźników niewypłacalności tych MBS ubezpieczyciele ponieśli znaczne straty. W rezultacie agencje ratingowe obniżyły rating kilku ubezpieczycieli obligacji – a także ubezpieczanych przez nich obligacji – do kategorii o niskim ratingu spekulacyjnym.
Obniżenia ratingu dodatkowo zagrażają ubezpieczycielom obligacji, ponieważ nie są w stanie zapewnić nowych ubezpieczeń w przyszłości. Obniżki mogą również wymagać od instytucji finansowych posiadających obligacje obniżenia ich wartości lub ich sprzedaży, ponieważ niektóre podmioty (takie jak fundusze emerytalne) mogą posiadać tylko obligacje o najwyższym ratingu. Wpływ takiej dewaluacji na inwestorów instytucjonalnych i korporacje posiadające obligacje (w tym największe banki) oszacowano na 200 mld USD. Regulatorzy podejmują działania mające na celu zachęcenie banków do pożyczania wymaganego kapitału niektórym ubezpieczycielom z jedną linią, aby uniknąć takiego wpływu. Jednak zamiast dokapitalizować jednostki ubezpieczeniowe nękane ekspozycją na produkty związane z subprime, niektórzy ubezpieczyciele skupiają się na przenoszeniu nadwyżki kapitału do jednostek, które wcześniej były uśpione, które mogłyby nadal gwarantować nowe ubezpieczenia.
Wpływ na miejsca pracy w sektorze finansowym
Według Bloomberg , od lipca 2007 do marca 2008 instytucje finansowe zwolniły ponad 34 000 pracowników. W kwietniu kontynuowano ogłoszenia o zwolnieniach, a Citigroup ogłosiło dodatkowe 9 000 zwolnień na pozostałą część 2008 r., w styczniu 2008 r. Citigroup zredukowała już 4 200 stanowisk.
Również w kwietniu Merrill Lynch poinformował, że planuje zlikwidować 2900 miejsc pracy do końca roku. W Bear Stearns istnieje obawa, że połowa z 14 000 miejsc pracy może zostać zlikwidowana, gdy JPMorgan Chase zakończy przejęcie. W tym samym miesiącu Wachovia zredukowała 500 stanowisk w bankach inwestycyjnych , Washington Mutual obniżył płace o 3000 pracowników, a Financial Times poinformował, że RBS może zredukować do 7000 miejsc pracy na całym świecie. Według Departamentu Pracy od sierpnia 2007 do sierpnia 2008 instytucje finansowe zlikwidowały ponad 65 400 miejsc pracy w Stanach Zjednoczonych .
Wpływ na osoby
Spadek wartości netto właścicieli domów
Według indeksu cen mieszkań S&P/Case-Shiller, do listopada 2007 r. średnie ceny mieszkań w USA spadły o około 8% w stosunku do szczytu z połowy 2006 r., a do czerwca 2008 r. było to około 20%. Wielkość sprzedaży (sztuk) nowych domów spadła w 2007 r. o 26,4% w porównaniu z rokiem poprzednim. Do stycznia 2008 r. zapasy niesprzedanych nowych domów wyniosły 9,8 miesiąca w oparciu o wielkość sprzedaży z grudnia 2007 r., najwyższy poziom od 1981 r.
Oczekuje się, że ceny mieszkań będą nadal spadać, dopóki zapasy nadwyżek domów (nadpodaż) nie zostaną zredukowane do bardziej typowych poziomów. Ponieważ wycena MBS i CDO jest powiązana z wartością bazowego zabezpieczenia mieszkaniowego, straty MBS i CDO będą kontynuowane do czasu ustabilizowania się cen mieszkań.
Ponieważ ceny domów spadły w wyniku wzrostu cen domów spowodowanego spekulacjami oraz zaostrzenia standardów refinansowania, wiele domów zostało przejętych i stoją puste. Te puste domy są często źle utrzymane i czasami przyciągają dzikich lokatorów i/lub działalność przestępczą, w wyniku czego coraz większa liczba przejęć nieruchomości w sąsiedztwie często służy dalszemu przyspieszeniu spadków cen domów w okolicy. Czynsze nie spadły tak bardzo, jak ceny domów, w wyniku czego w niektórych zamożnych dzielnicach domy, które wcześniej były zajmowane przez właścicieli, są teraz zajmowane przez najemców. W niektórych obszarach spadające ceny domów wraz ze spadkiem dolara amerykańskiego zachęciły obcokrajowców do kupowania domów do okazjonalnego użytku i/lub inwestycji długoterminowych.
W przyszłości przewiduje się dodatkowe problemy związane ze zbliżającym się przejściem na emeryturę pokolenia wyżu demograficznego . Badanie przeprowadzone w 2006 r. przez Stowarzyszenie Przemysłu Papierów Wartościowych wykazało, że znaczna część wyżu demograficznego nie oszczędzała wystarczająco na emeryturę i planowała wykorzystać swoją zwiększoną wartość nieruchomości jako „świnka skarbonka” lub zamiennik konta oszczędnościowego. Jest to odejście od tradycyjnego amerykańskiego podejścia do domów, w których „ludzie pracowali nad spłatą domu rodzinnego, aby mogli przekazać go swoim dzieciom”.
Własność domu mniejszości
W niektórych dzielnicach mniejszościowych występuje nieproporcjonalny poziom wykluczeń . Nabywcy częściej uzyskiwali kredyty od pożyczkodawców subprime. Zarówno legalni, jak i nielegalni imigranci są coraz bardziej narażeni na utratę pracy i domów.
Według danych Rezerwy Federalnej około 46% Latynosów i 55% Afroamerykanów, którzy uzyskali kredyty hipoteczne w 2005 roku, otrzymało droższe pożyczki w porównaniu z około 17% białych i Azjatów. [Inne badania wskazują, że kwalifikowaliby się do kredytów o niższym oprocentowaniu. To jest subiektywny komentarz. Zostałby znacznie wzmocniony przez ocenę ilościową. ]
Aż 40% wszystkich kredytów hipotecznych subprime w całym kraju należy do Latynosów.
Na przykład w Nowym Jorku analiza przeprowadzona przez Furman Center for Real Estate and Urban Policy wykazała, że około 30% pożyczek subprime udzielonych w latach 2004-2006 zostało udzielonych Latynosom, a 40% takich pożyczek udzielono Afroamerykanom. Azjaci otrzymali około 10% kredytów subprime, podobnie jak Biali. Biali i Azjaci mają niższy odsetek, ponieważ nie potrzebowali tego typu pożyczek. Mogli udowodnić swoje dochody i faktycznie mogli sobie pozwolić na domy.
Eksmisje najemców
Wielu najemców zostało eksmitowanych ze swoich domów, często bez uprzedzenia, po przejęciu nieruchomości, ponieważ ich właściciele nie spłacali pożyczek. Według badania przeprowadzonego w styczniu 2008 r. przez Stowarzyszenie Bankowców Hipotecznych , jeden na siedem domów w stanie Maryland, w których kredytodawcy rozpoczęli postępowanie w sprawie przejęcia nieruchomości poprzedniego lata, nie był zajmowany przez właściciela. Przejęcie unieważnia wszelkie umowy najmu, a najemcy nie mają prawa do kontynuowania najmu.
W październiku 2008 r., w odpowiedzi na dramatyczny wzrost liczby takich eksmisji od 2006 r., Tom Dart , wybrany szeryf hrabstwa Cook w stanie Illinois , postanowił zająć stanowisko w tej sprawie. Skrytykował firmy hipoteczne za niewykonanie obowiązku identyfikacji najemców w przejętych nieruchomościach i ogłosił, że natychmiast zawiesza wszystkie eksmisje z przejęcia. Stowarzyszenie Bankierów stanu Illinois oskarżyło Darta o angażowanie się w „czujność”.
W Bostonie, MA , grupa aktywistów społecznych City Life/Vida Urbana zorganizowała lokatorów zagrożonych eksmisją z powodu przejęcia ich własności iw wielu przypadkach zapobiegła lub zapobiegła eksmisji poprzez protesty i działania prawne.