Wyprzedaż akcji - Equity stripping
Odkupienie akcji , znane również jako skimming kapitałowy , jest rodzajem programu ratunkowego związanego z wykluczeniem . Często uważany za formę drapieżnego pożyczania , wyprzedaż kapitału stawała się coraz bardziej rozpowszechniona na początku XXI wieku. W programie wykupu akcji inwestor kupuje nieruchomość od właściciela domu, któremu grozi przejęcie i zgadza się wydzierżawić dom właścicielowi, który może pozostać w domu jako najemca. Często transakcje te wykorzystują niedoinformowanych właścicieli domów o niskich dochodach; ze względu na złożoność transakcji ofiary często nie są świadome, że oddają swoją własność i kapitał własny. Kilka stanów podjęło kroki, aby stawić czoła bardziej pozbawionym skrupułów praktykom wyprzedaży kapitału. Chociaż programy „ponownego przekazania wykluczenia” mogą być korzystne i prowadzone w sposób etyczny w pewnych okolicznościach, wiele razy praktyka opiera się na oszustwach i rażących lub niemożliwych do spełnienia warunkach.
Termin i definicja
Termin „usuwanie kapitału” czasami odnosi się do praktyk refinansowania kredytów, które pobierają nadmierne opłaty, tym samym „usuwając kapitał” z domu. W praktyce częściej opisuje się oszustwa ratunkowe polegające na przejęciu nieruchomości . Podczas gdy większość nie uważa wyprzedaży kapitału za formę drapieżnego pożyczania per se, wyprzedaż akcji jest związana z tradycyjnymi formami tej praktyki. Pożyczki typu subprime skierowane do podatnych na zagrożenia i niewyrafinowanych właścicieli domów często prowadzą do egzekucji, a ofiary częściej padają ofiarą oszustw związanych z wyłudzaniem kapitału. Ponadto niektórzy uważają wyprzedaż kapitału za formę drapieżnego pożyczania, ponieważ oszustwo działa zasadniczo jak kosztowne i ryzykowne refinansowanie. Wyprzedaż akcji jest jednak prawie zawsze przeprowadzana przez lokalnych agentów i inwestorów, podczas gdy tradycyjne pożyczki drapieżne są prowadzone przez duże banki lub spółki państwowe.
Alternatywne zastosowania
Oprócz oszukańczych zastosowań opisanych tutaj, termin „wyprzedaż kapitału” odnosi się również do koncepcji ochrony aktywów, zgodnie z którą kapitał własny aktywów jest obciążony lub pozbawiony, aby udaremnić wysiłki windykacyjne niezabezpieczonych wierzycieli. Można to zrobić, aby chronić aktywa osób lub organizacji w przedsiębiorstwach wysokiego ryzyka (np. lekarzy ) przed utratą kapitału w procesach sądowych.
Elementy oszustwa
Wykluczenie
Właściciel domu zalega ze spłatą kredytu hipotecznego i wchodzi w skład egzekucji. Powiadomienia o wykluczeniu są publikowane w gazetach lub rozsyłane przez służby sprawozdawcze do inwestorów i artystów ratowniczych. Właściciele domów z wykluczeniem kontaktują się również z pożyczkodawcami, aby zapytać o możliwości refinansowania.
Napraszanie się
Artyści zajmujący się ratowaniem uzyskują informacje kontaktowe właścicieli domów z wykluczeniem i nawiązują kontakty osobiście, telefonicznie lub za pośrednictwem poczty bezpośredniej . Niektórzy pożyczkodawcy i brokerzy będą również zwracać się do właścicieli domów z przejęciem, którzy nie kwalifikują się do nowych pożyczek na ratowanie artystów, do prowizji. Artyści ratujący oferują właścicielowi domu z wykluczeniem „cudowne refinansowanie” i/lub mówią, że mogą „ocalić dom” przed wykluczeniem.
Nabytek
Artyści ratunkowi organizują zamknięcie (często opóźniając datę na krótko przed przeprowadzką właściciela domu, aby stworzyć pilną potrzebę). Na zakończenie właściciel domu przekazuje tytuł (być może nieświadomie) ratownikowi lub zaaranżowanemu inwestorowi. Artysta ratunkowy lub zaaranżowany inwestor spłaca kwotę należną z tytułu przejęcia, aby nabyć czyn, i dziedziczy lub otrzymuje dowolną część pozostałego kapitału właściciela domu. Ratownik zwróci nieruchomość właścicielowi domu w formie dzierżawy lub umowy czynu .
Wynik
Właściciele domów pozostają w domu i płacą czynsz lub płatności z tytułu umowy za czynsz (często wyższe niż ich poprzednie płatności hipoteczne). Nieuchronnie pozostają w tyle i są eksmitowani ze swoich domów z bardzo małą ilością własnego kapitału.
Środki prawne
Kilka stanów uchwaliło przepisy mające na celu zapobieganie i/lub regulowanie programów wycofywania kapitału. Minnesota uchwaliła kompleksowe prawo mające na celu praktyki „ponownego wykluczenia” w 2004 r., a Maryland w 2005 r. była pierwszym z co najmniej 14 innych stanów, które przyjęły model Minnesota do regulowania tych transakcji. Te przepisy stanowe wymagają odpowiednich ujawnień, ograniczonych opłat i możliwości płacenia w imieniu konsumenta. Statut zakazuje również pewnych oszukańczych i nieuczciwych praktyk związanych z wyprzedażą kapitału.
Inne przepisy regulujące działalność „konsultantów ds. wykluczenia” uchwalono w Kalifornii , Georgii i Missouri .
Ponadto mogą mieć zastosowanie przepisy dotyczące oszustw państwowych oraz nieuczciwych i wprowadzających w błąd praktyk handlowych. Ustawa o prawdzie w kredycie może również regulować niektóre transakcje.
Niedrapieżne ratowanie wykluczenia
W pewnych okolicznościach usługi ratunkowe związane z wykluczeniem mogą być korzystne dla konsumenta. Gdy możliwości refinansowania zostaną wyczerpane, a postępowanie egzekucyjne doprowadziło do niemal eksmisji, transakcja ratunkowa z wykluczeniem z umiarkowanymi opłatami i pełnymi ujawnieniami może zostać przeprowadzona zgodnie z prawem i etycznie.
Konsument może stanąć w obliczu usunięcia z nieruchomości i utraty całego kapitału w wyniku licytacji wykluczenia . Alternatywnie, ratownicy z przejęcia mają możliwość wykupienia domu z przejęcia za pomocą nowej własnej hipoteki. Za umiarkowaną opłatę lub część istniejącego kapitału może to zatrzymać byłego właściciela domu w domu jako najemcę, podczas gdy on naprawi swój kredyt lub zwiększy swoje dochody. Po upływie określonego czasu właściciel domu może odkupić nieruchomość od ratownika.
Jeśli odbywa się to z pełnym ustnym i pisemnym ujawnieniem warunków, które konsument jest w stanie spełnić, i umiarkowanymi całkowitymi opłatami, ratunek w zakresie wykluczenia może być odpowiedni dla konsumentów w tragicznych sytuacjach.
Mechanizm ten jest często używany przez członków rodziny lub znajomych, aby zapobiec utracie domu. W efekcie inwestor „pożycza” swój dobry kredyt przejętemu właścicielowi domu poprzez spłatę przejętej hipoteki i tymczasowe uzyskanie tytułu własności do domu.