Elektroniczne systemy ewidencji hipotecznej - Mortgage Electronic Registration Systems

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc.
Rodzaj Firma prywatna
Przemysł Usługi finansowe
Założony 1995
Siedziba Reston , Wirginia , Stany Zjednoczone
Obsługiwany obszar
 Stany Zjednoczone
Produkty System MERS, Rejestr elektroniczny MERS, Komercyjny MERS
Rodzic MERSCORP, Inc.
Strona internetowa mersinc.org

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. ( MERS ) to amerykańska prywatna korporacja . 5 października 2018 r. Intercontinental Exchange (NYSE: ICE) i MERS ogłosiły, że ICE nabyło wszystkie MERS. MERS to oddzielna i odrębna korporacja, która po przełomie wieków służy jako pełnomocnik ds. kredytów hipotecznych i jest własnością spółki holdingowej MERSCORP Holdings, Inc. , która jest właścicielem i operatorem rejestru elektronicznego znanego jako system MERS , który jest przeznaczony do śledzenia obsługa praw i własności kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych. Według Departamentu Skarbu, Rady Gubernatorów Rezerwy Federalnej, Federalnej Korporacji Ubezpieczeń Depozytów i Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa, MERS jest agentem pożyczkodawców bez żadnego odniesienia do MERS jako zleceniodawcy.

Historia

Obecny Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. to trzecia generacja firm o tej samej nazwie, która powstała z dniem 1 stycznia 1999 roku. Oryginalny „MERS” był po prostu akronimem Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. w 1995 roku. W 1997 roku Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. zarejestrował „MERS” jako znak usługowy w Urzędzie Patentów i Znaków Towarowych Stanów Zjednoczonych (USPTO) za swój system eRegistry kredytów hipotecznych. Pierwotna korporacja od tego czasu połączyła się z innymi podmiotami utworzonymi przez jej kierownictwo i zarząd.

Chociaż 1995 Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (wersja nr 1) stworzyła znak usługowy i system MERS, nie istniała ona już po zmianie nazwy na MERSCORP, Inc. od 1 stycznia 1999 r., a następnie ponownie na MERSCORP Holdings, Inc. z dnia 27.02.2012 r., która jest właścicielem i operatorem rejestru elektronicznego, ale nie jest wykazywana w hipotekach.

Prawo dotyczące nieruchomości i transakcje dotyczące nieruchomości w USA podlegają przepisom stanowym i wymogom rejestracyjnym na poziomie hrabstwa. To sprawiło, że na początku lat osiemdziesiątych firmom finansowym było dość kłopotliwe, by rozwinąć sprawne działanie rynku opartego na kredytach hipotecznych. Dzieje się tak, ponieważ za każdym razem, gdy instrument finansowy zawierający hipoteki jest sprzedawany, różne przepisy stanowe mogą wymagać, aby sprzedaż każdej takiej hipoteki (lub aktu powierniczego ) była rejestrowana w lokalnych sądach okręgowych w celu zachowania pewnych praw ( np . prawa do wykluczenia pozasądowego), co pociąga za sobą obowiązek uiszczenia odpowiednich opłat rejestracyjnych. Tak więc branża finansowa, chcąca handlować papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipotecznie , musiała znaleźć sposób na obejście tych wymogów dotyczących rejestracji i tak narodził się system MERS, aby zastąpić rejestry publiczne prywatnymi. Niemniej jednak MERS opisuje swoje działania jako uzupełnienie publicznych systemów ewidencji gruntów. „System MERS® jest jedyną krajową bazą danych, która zapewnia bezpłatny publiczny dostęp do informacji serwisowych dotyczących zarejestrowanych hipotek na nieruchomości, uzupełniając publiczne systemy ewidencji gruntów, które wywodzą się z wielowiekowych przepisów dotyczących nieruchomości”. Do 2007 roku MERSCORP Holdings, Inc. zarejestrował około dwóch trzecich wszystkich kredytów mieszkaniowych w USA.

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (wersja nr 3 z 1999 r.) jest właścicielem wpisu (lub osoby wyznaczonej przez właściciela) zabezpieczenia wynikającego z hipotek udzielonych przez kredytodawców, inwestorów i ich podmioty obsługujące kredyty i zarejestrowanego w ewidencji gruntów hrabstwa. Korzystając z MERS, pożyczkodawcy i inwestorzy, którzy są rzeczywistymi zainteresowanymi stronami, unikają konieczności składania cesji w ewidencji gruntów powiatowych, co obniża koszty dla pożyczkodawców i, jak twierdzą, konsumentów, zmniejszając wydatki na opłaty ewidencji powiatowej wynikające z przeniesienia nieruchomości i zapewnia centralne źródło informacji i śledzenia kredytów hipotecznych. Rola MERSCORP Holdings, Inc. w ułatwianiu obrotu kredytami hipotecznymi była stosunkowo niekontrowersyjna na początku, ale ciągłe skutki kryzysu kredytów hipotecznych typu subprime sprawiły, że firma znalazła się w centrum kilku wyzwań prawnych kwestionujących prawo firmy do wszczęcia egzekucji. Jeśli te wyzwania odniosą sukces, amerykański sektor bankowy może stanąć w obliczu nowej potrzeby kapitalizacji.

Kwestia własności systemu MERS jest rozmyta między podmiotami do tego stopnia, że ​​sądy mają tendencję do mylenia systemu eRegistry z kandydatem, ponieważ używają tego samego akronimu „MERS”. System MERS ma spełniać wymagania „bezpiecznej przystani” zawarte w państwowej ustawie o jednolitych transakcjach elektronicznych (UETA) i E-SIGN (ustawa o podpisach elektronicznych w handlu światowym i krajowym z 2000 r.) przyjęte przez Kongres w dokumentach złożonych przez MERSCORP, Inc. nka MERSCORP Holdings, Inc. z Urzędem Znaków Towarowych i Patentów Stanów Zjednoczonych. Nie jest jednak jasne, w jaki sposób system MERS uzyskuje dokumenty z Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (wersja nr 3 z 1999 r.).

System MERS firmy MERSCORP Holdings, Inc.

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. rozpoczął się jako projekt w październiku 1993 roku, kiedy Fannie Mae , Freddie Mac i Ginnie Mae opracowali Białą Księgę (z pomocą firmy prawniczej Covington & Burling ) o potrzebie elektronicznego systemu rejestracji hipotecznych. Akronim MERS został ukuty wkrótce potem. Mortgage Bankers Association zaangażował i MERS została przyjęta w październiku 1995. MERS podpisał kontrakt do Elektroniczne systemy informacyjne (EDS) opracowanie i obsługę systemów technologicznych, a MERS został oficjalnie uruchomiony w kwietniu 1997 roku.

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. miała pełnić rolę pełnomocnika w transakcjach dotyczących nieruchomości w sposób bardzo analogiczny do tego, w jaki sposób Cede & Co. pełni rolę pełnomocnika (tj. właściciela „ nazwy ulicy ”) dla wszystkich posiadanych papierów wartościowych powierniczy przez Depository Trust & Clearing Corporation . Pod koniec lat 60. i na początku lat 70. amerykański przemysł papierów wartościowych tonął w papierach z powodu złożoności fizycznej wymiany tysięcy certyfikatów giełdowych każdego dnia. Poprzez „unieruchomienie” fizycznych świadectw akcji, a następnie zastąpienie ich łącznie zapisami księgowymi, DTCC umożliwiło rozwój nowoczesnej skomputeryzowanej branży papierów wartościowych.

Wraz ze wzrostem wolumenu papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką w latach 80. stało się oczywiste, że podobny mechanizm jest potrzebny dla hipotek złożonych na te papiery wartościowe. Podstawowy problem polega na tym, że pożyczka hipoteczna przeniesiona na MBS (zabezpieczenie hipoteczne) musi stać się „odległą upadłością” od pierwotnego pożyczkodawcy. Oznacza to, że w przypadku upadku pierwotnego pożyczkodawcy (co ostatecznie stało się w przypadku wielu takich pożyczkodawców kryzysu finansowego w 2007 r.), inwestorzy MBS zażądali pewnego rodzaju ochrony, aby zapewnić, że wierzyciele pożyczkodawcy nie będą mogli „uniknąć” (w kategoriach upadłości ) przeniesienie pożyczek do MBS jako oszukańczych środków transportu i wciągnięcie ich z powrotem do masy upadłości pożyczkodawcy. Najłatwiejszym sposobem na stworzenie takiej ochrony jest po prostu przekazanie pożyczki do rozpatrzenia przez trzy lub cztery podmioty, zanim trafi ona do MBS. Jak wspomniano powyżej, każdy z tych środków transportu musiał być odnotowany w odpowiednim rejestratorze lub księdze wieczystej. Z każdą pożyczką wymagającą trzech lub czterech cesji, a setki kredytów hipotecznych trafiających do każdego MBS, rezultatem było to, że rejestratory zostały zalane cesjami, a banki inwestycyjne dławiły się papierkową robotą i opłatami rejestratorów. System MERS rozwiązał ten problem, ponieważ większość standardowych dokumentów kredytowych została zmieniona na MERS jako nominalnego beneficjenta lub hipotecznego. Umożliwiło to pożyczkodawcom i inwestorom przenoszenie kredytów hipotecznych bez rejestrowania cesji w lokalnych biurach rejestratorów, co z kolei pozwoliło uniknąć konieczności płacenia opłat rejestracyjnych.

W idealnej sytuacji, zakładając, że pożyczka jest prawidłowo spłacona na czas, pożyczka MERS wymaga jedynie zarejestrowania dwóch dokumentów: oryginalnej hipoteki lub aktu powierniczego z nazwą Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. oraz zwrotu hipoteki lub aktu powierniczego kredytobiorcy (w ten sposób łączący tytuł prawny i słuszny). Jeśli wszystkie podmioty po drodze są członkami MERSCORP Holdings, Inc., wówczas wszystkie pośrednie transfery między tymi punktami są śledzone tylko w systemie MERS, a podmiot, który posiada pożyczkę na końcu, jedynie rejestruje zwrot jako agent MERSCORP Holdings, Inc. (Zauważ, że MERS jest zarówno (1) agentem pierwotnego pożyczkodawcy, jak i (2) ostatecznym pożyczkodawcą działa jako agent MERSCORP Holdings, Inc.; dlatego krytycy MERS często atakują go jako „dwu- Jeśli kredytobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań, podmiot obsługujący kredyt zarejestruje cesję w imieniu Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. na rzecz rzeczywistej strony w interesie (tj. bank inwestycyjny działający jako powiernik MBS) i rozpocznie egzekucję. . Podczas gdy przed systemem MERS ostatnia cesja zawsze byłaby rejestrowana w momencie tworzenia MBS, system MERS umożliwiał bankom uniknięcie konieczności rejestrowania tego, chyba że i dopóki (1) przejęcie nie będzie konieczne lub (2) pożyczka zostanie sprzedana przez powiernik MBS podmiotowi spoza systemu MERS, którego właścicielem jest MERSCORP Holdings, Inc. Jeśli pożyczka zostanie wykorzystana do samego końca, cesja nigdy nie musi być rejestrowana.

System MERS służy kilku innym celom. Umożliwia konsumentom, firmom tytułowym i innym specjalistom z branży nieruchomości łatwą identyfikację obecnych posiadaczy zarejestrowanych hipotek i uzyskanie zwolnień pomimo wszelkich przeniesień hipotek lub fuzji lub przejęć pożyczkodawców i inwestorów będących w interesie, które w przeciwnym razie mogą utrudnić śledzenie własności, jeśli jest dokładnie utrzymywany przez członków MERSCORP Holdings, Inc. Informacje zawarte w systemie MERS mogą pomóc w identyfikacji możliwych oszustw hipotecznych, obejmujących tożsamość potencjalnego nabywcy oraz kwestie związane z użytkowaniem mieszkania przez właściciela. Scentralizowana baza danych systemu MERS może również pomóc w wykrywaniu schematów odwracania nieruchomości i zakupów, ponownie, jeśli jest dokładnie prowadzona, co jest powszechną krytyką schematu systemu MERS.

Numer identyfikacyjny hipoteki

Pochodzący z systemu MERS firmy MERSCORP Holdings, Inc. numer identyfikacyjny hipoteki (MIN) jest unikalnym 18-cyfrowym numerem używanym do śledzenia kredytu hipotecznego przez cały okres jego istnienia, od momentu powstania, przez sekurytyzację, po spłatę lub przejęcie. Ogólnie rzecz biorąc, pierwsze 7 cyfr jednoznacznie identyfikuje podmiot obsługujący pożyczkę, a pozostałe 11 cyfr jest używanych wewnętrznie przez podmiot obsługujący pożyczkę, zwykle jako numer pożyczki.

Identyfikator usługi

Dzięki systemowi MERS ServicerID właściciele domów mogą wyszukiwać swojego pracownika obsługi kredytów hipotecznych, niezależnie od tego, czy kredyt hipoteczny zmienił właściciela od momentu udzielenia kredytu. Identyfikując podmiot obsługujący pożyczkę, właściciele domów mogą starać się zidentyfikować swojego pożyczkodawcę, aby rozpocząć negocjacje w sprawie zmienionych warunków kredytu hipotecznego i podjąć działania, które mogą zapobiec wykluczeniu.

System MERSCORP Holdings, Inc. Rejestr elektroniczny systemu MERS

System eRegistry systemu MERS to system ewidencji, który identyfikuje właściciela (Administratora) i opiekuna (Lokalizacja) zarejestrowanych eNotes. Właściciel określany jest również jako Inwestor. „Inwestor — w odniesieniu do rejestru elektronicznego MERS®, podmiotu będącego właścicielem kredytu hipotecznego reprezentowanego przez eNote”. Zbudowany przez MERSCORP Holdings, Inc. przy wsparciu Mortgage Bankers Association (MBA) i uruchomiony w 2004 roku, system eRegistry MERS rzekomo spełnia wymogi „bezpiecznej przystani” określone w przepisach E-SIGN i UETA. Zarówno Fannie Mae, jak i Freddie Mac wymagają rejestracji eNotes w systemie eRegistry systemu MERS, zanim będą kwalifikować się do zakupu.

MISMO i MERS

W lutym 2009 roku system MERS firmy MERSCORP Holdings, Inc. został wybrany do zarządzania codzienną działalnością Mortgage Industry Standards Maintenance Organization ( MISMO ), chociaż MBA miał zachować pełną kontrolę nad MISMO.

2010 kryzys wykluczenia

Główny artykuł: Kryzys wykluczenia

Spory sądowe i ważne decyzje prawne

Rozmycie rzeczywistych tożsamości podmiotów powiązanych z „MERS” doprowadziło do zamieszania w systemie sądowym i procesie wykluczenia.

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. przeciwko Lisa Marie Chong, et al. (Sąd Okręgowy Stanów Zjednoczonych, Dystrykt Nevada)

W dniu 4 grudnia 2009 r. sędzia Dawson stwierdził, że „MERS nie przedstawił żadnych dowodów na to, że był agentem lub osobą nominowaną dla obecnego właściciela korzyści w notatce, nie wywiązał się z obowiązku ustalenia, że ​​jest rzeczywistą stroną w zainteresowanie pozycją”. Wydał swoją decyzję w 5 z 18 spraw (In re Chong, In re Pilatich, In re Cortes, In re Medina i In re O'Dell) w postępowaniu odwoławczym, ale odmówił uznania, że ​​„MERS nie będzie w stanie ustanowić siebie jako rzeczywista strona zainteresowana zidentyfikowała posiadacza weksla lub dostarczyła wystarczających dowodów na źródło swojej władzy."

Cervantes przeciwko Countrywide Home Loans Inc. (Sąd Okręgowy Stanów Zjednoczonych, Dystrykt Arizona)

W dniu 24 września 2009 r. Sąd Okręgowy Stanów Zjednoczonych dla Dystryktu Arizona, w sprawie Cervantes przeciwko Countrywide Home Loans, Inc., et al. , oddalił wszystkie roszczenia na mocy prawa federalnego i stanowego złożone przez trzech pożyczkobiorców w skardze złożonej przeciwko grupie pozwanych, która obejmowała MERS. Sąd dyskutował, czy MERS był właściwym beneficjentem, ale tylko w kontekście tego, czy jego udział stanowił delikt na kredytobiorców. Sąd uznał, że samo użycie systemu MERS nie było zwykłym oszustwem prawnym na kredytobiorców, stwierdzając, że „powodowie nie podnieśli, jaki wpływ, jeśli w ogóle, miało na ich zobowiązania wpisanie systemu MERS jako „pozornego” beneficjenta w akcie powierniczym. jako kredytobiorcy."

Sąd Apelacyjny Stanów Zjednoczonych dla Dziewiątego Okręgu potwierdził wyrok sądu pierwszej instancji na korzyść MERS w opublikowanej opinii złożonej w dniu 7 września 2011 r. Sąd orzekł, że kredytobiorca nie miał podstaw do kwestionowania pozycji podmiotu takiego jak MERS. Zwrócono jednak również uwagę na przypis w podręczniku prawnym, że taki kredytobiorca nadal miał środek zaradczy, wnosząc o uchylenie sprzedaży przez powiernika.

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. przeciwko Revoredo, et al. (Trzeci Okręgowy Sąd Apelacyjny na Florydzie)

Zarówno 3. Okręgowy Sąd Apelacyjny w Miami, jak i 2. Okręgowy Sąd Apelacyjny w Lakeland uznały, że MERS może wykluczyć. Starszy sędzia Alan R. Schwartz zauważył, że decyzja była częściowo oparta na zmianach w finansach i technologii w czasie. „Problem wynika z trudności w próbie przekucia nowoczesnego innowacyjnego instrumentu handlowego w nomenklaturę i kategorie prawne, które wywodzą się zasadniczo ze średniowiecznego angielskiego prawa ziemskiego” – napisał Schwartz.

Powiązana sprawa z Florydy to BONY Mellon przeciwko Pino. Po tym, jak właściciel domu Pino ustalił, że dokumenty bankowe są wadliwe, BONY oddalił swój pozew, prawdopodobnie zamierzając naprawić papierkową robotę, a następnie rozpocząć drugi proces o wykluczenie, ponieważ Floryda jest stanem sądowym wykluczenia. Pino w ten sposób zakwestionował prawo banku do oddalenia własnego pozwu. Gdy sprawa zbliżała się do rozprawy w sądzie najwyższym na Florydzie, strony ułożyły się. Kilka dni później bank odnotował w rejestratorze kraju informację, że Pino był teraz wolnym i wyraźnym właścicielem swojego domu. Innymi słowy, bank zrezygnował ze swojego roszczenia, prawdopodobnie wartego wiele tysięcy dolarów, do domu Pino, ponieważ prawnicy bankowi wierzyli, że prawdopodobnie przegrają w stanowym sądzie najwyższym, a tym samym ustanowią precedens, który może ich kosztować wiele pieniądze. Unikanie precedensu było warte więcej niż stracone pieniądze pożyczone Pino. Pomimo działań banku, sąd postanowił rozpoznać sprawę, aby orzec słuszność podejścia banków „odrzuć-napraw-pozwę ponownie”. (Brittany Davis, blog Miami Herald, 10 maja 2012 r.)

Jewelean Jackson i in. v. Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (Sąd Najwyższy Minnesoty)

W dniu 14 sierpnia 2009 r. Sąd Najwyższy w Minnesocie orzekł, że MERS może przejąć na mocy prawa stanowego jako hipoteka.

Pozew class-action został złożony przez właścicieli domów w Delaware do MERS ładowni odpowiedzialnych za oszukańcze opłat na foreclosures złożonych przez MERS.

Właściciele domów argumentowali w sądzie, że ich domy nie mogą zostać przejęte, ponieważ akty powiernicze MERS były niezgodne z prawem. W innych przypadkach stanowe sądy apelacyjne orzekły, że MERS może przejąć zastaw hipoteczny, gdy jest posiadaczem weksla i hipoteki.

Landmark Nat'l Bank przeciwko Kesler (Sąd Najwyższy Kansas)

W dniu 28 sierpnia 2009 r. Sąd Najwyższy Kansas w sprawie Landmark National Bank przeciwko Kesler , 2009 Kan. LEXIS 834 (28 sierpnia 2009 r.), wydał orzeczenie dotyczące MERS, które skupiało się na prawomocności wyroków. Zaangażowanie MERS w tę sprawę wynikało z faktu, że przedsiębiorstwo nie otrzymało zawiadomienia o czynności przejęcia, mimo że MERS był hipoteką na podstawie zastawu podrzędnego. W opinii sąd zauważył, że „nawet jeśli MERS był technicznie uprawniony do zawiadomienia i doręczenia we wstępnym postępowaniu egzekucyjnym – kwestia, o której obecnie nie decydujemy – nie jesteśmy zmuszeni do stwierdzenia, że ​​sąd pierwszej instancji nadużył jego dyskrecji w odrzucaniu wniosków o uchylenie wyroku zaocznego i żądania przyłączenia się do MERS….” Sprawa nie wpłynęła na pozycję MERS do przejęcia, a firma ma prawo otrzymać zawiadomienie o czynnościach prawnych, gdy MERS jest wierzycielem hipotecznym. Sąd stwierdził, że MERS nie zarejestrował publicznie łańcucha własności w odpowiednich rejestrach czynów w hrabstwach Kansas. Sędziowie ustalili, że umowa kredytu hipotecznego składa się z dwóch dokumentów: aktu powierniczego (który zabezpiecza nieruchomość jako zabezpieczenie) oraz weksla własnego (który wcina kredytobiorcę wobec kredytodawcy) i ustalili, że „w przypadku, gdy kredyt hipoteczny jakoś oddziela interesy weksla i aktu powierniczego… z aktem powierniczym leżącym u jakiegoś niezależnego podmiotu… hipoteka może stać się niewykonalna.”

W dniu 30 kwietnia 2010 r. sąd apelacyjny w stanie Kansas w sprawie MERS, Inc. przeciwko Graham , 44 Kan. App. 2d 547, 2010 WL 1873567, w **4-**5, interpretował Kesler tak, że oznacza to, że MERS w rzeczywistości nie ma podstaw do przejęcia hipoteki w Kansas, gdzie nie ma wzmianki o MERS w wekslu, MERS działa wyłącznie jako „nominant” dla pożyczkodawcy i nie ma dowodów na to, że weksel został przeniesiony na MERS lub że MERS ma w inny sposób udziały w wekslu.

MERSCORP, Inc., RESPA Litigation (Sąd Apelacyjny Stanów Zjednoczonych dla Piątego Okręgu)

W 2008 roku Sąd Apelacyjny Stanów Zjednoczonych dla Piątego Okręgu oddalił pozew zbiorowy przeciwko MERS. Powodowie zarzucili, że niewielka opłata pobierana przez kredytodawców hipotecznych, która została następnie uiszczona na rzecz MERS, naruszyła przepisy ustawy o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA). Powodowie argumentowali również, że MERS niesłusznie otrzymał skierowania biznesowe od pożyczkodawców hipotecznych. Sędziowie Okręgowi uznali jednak, że „MERS w zamian za opłatę wykonał usługę bycia wieczystym hipoteką ewidencyjną w księgach wieczystych…” Skarga Powodów została oddalona przez sąd apelacyjny z powodu niezgłoszenia roszczenia z tytułu RESPA .

Oświadczenie prokuratora generalnego Dystryktu Kolumbii dotyczące egzekwowania prawa

W dniu 27 października 2010 r. prokurator generalny DC Peter Nickels wydał oświadczenie, w którym stwierdza, że ​​„wykluczenie nie może zostać rozpoczęte przeciwko właścicielowi domu w DC, chyba że zabezpieczenie obecnego posiadacza obligacji jest odpowiednio poparte publicznymi dokumentami w Okręgowym Rejestrze Uczynków”. Tak więc, zdaniem Nickelsa, kolejne przelewy hipoteki z rejestrów MERS nie będą się liczyły, chyba że zostały również odnotowane w DC

Gomes v. Countrywide Home Loans (Sąd Apelacyjny w Kalifornii dla Czwartego Okręgu Apelacyjnego, Wydział I)

W dniu 18 lutego 2011 r. Sąd Apelacyjny w Kalifornii dla Czwartego Okręgu Apelacyjnego potwierdził podtrzymanie sprzeciwu bez pozwolenia na zmianę. W opinii sędzi Joan Irion sąd orzekł na korzyść MERS na dwa sposoby: (1) pozasądowe statuty wykluczenia w Kalifornii nie zezwalały w sposób wyraźny ani dorozumiany na pozew w celu ustalenia, czy strona inicjująca wykluczenie była do tego upoważniona; i (2) nawet gdyby tak było, powód zgodził się na użycie MERS w celu zainicjowania wykluczenia, kiedy podpisywał akt powierniczy. Gomes wyraźnie powołał się na decyzję stanowego sądu najwyższego z 2010 r. w sprawie Lu przeciwko Hawaiian Gardens Casino, Inc. , która wyjaśniła, że ​​pewna konserwatywna metoda analizy ustawowej (po raz pierwszy wyartykułowana przez Associate Justice Franka K. Richardsona w 1979 r. i przyjęta przez większość sądu w opinii Prezesa Sądu Najwyższego Malcolma M. Lucasa z 1988 roku ) stosuje się do wszystkich ustaw stanu Kalifornia, a nie tylko do Kalifornijskiego Kodeksu Ubezpieczeniowego. Tak więc, jeśli nie California Ustawodawca wyraźnie napisane roszczenie do ustawy, to po prostu nie istnieje. Sąd Najwyższy Kalifornii zaprzeczył petycji Gomes za test w dniu 18 maja 2011. Gomes adwokat następnie złożył wniosek o nakaz certiorari w Sądzie Najwyższym Stanów Zjednoczonych , w których próbował zakwestionować MERS na niejasno przegubowy z powodu procesu federalnych względów konstytucyjnych nie wcześniej podniesiony w sądach niższej instancji. Nie zakwestionował on jednak konstytucyjności kalifornijskiej reguły dotyczącej znajdowania dorozumianej przyczyny powództwa, która prawdopodobnie i tak by się nie powiodła, ponieważ federalna reguła dotycząca znajdowania dorozumianej przyczyny powództwa jest prawie identyczna. Sąd Najwyższy odrzucił wniosek w dniu 11 października 2011 r.

In re Agard (Sąd Upadłościowy Stanów Zjednoczonych, Okręg Wschodni Nowego Jorku)

W dniu 10 lutego 2011 r. Sąd Upadłościowy Stanów Zjednoczonych dla Wschodniego Okręgu Nowego Jorku rozpatrzył wniosek o zwolnienie z wstrzymania upadłości wniesiony przez US Bank jako powiernika funduszu sekurytyzacyjnego. US Bank domagał się prawa do częściowego przejęcia hipoteki dłużnika z powodu rzekomej cesji hipoteki z MERS. Sąd stwierdził, że doktryna Rookera-Feldmana jest ograniczona do wprowadzenia w życie wcześniejszego orzeczenia sądu stanowego o wykluczeniu, ale następnie rozważył kilka argumentów wysuniętych przez MERS na temat jego statusu prawnego i władzy, zauważając, że wstrzymał się z podjęciem decyzji o dziesiątkach dodatkowe sprawy do czasu wyjaśnienia tych spraw. Sąd uznał, że MERS nie miał uprawnień jako pełnomocnik do cesji hipoteki zgodnie z jego regulaminem, umową członkowską lub warunkami samej hipoteki. Sąd stwierdził również, że MERS nie miał uprawnień do cesji hipoteki jako notariusza hipotecznego: „Stanowisko MERS, że może być zarówno hipotecznym, jak i agentem hipotecznego, jest w najlepszym razie absurdalne”.

Sąd zauważył,

Firma MERS i jej partnerzy podjęli decyzję o stworzeniu i prowadzeniu modelu biznesowego, który został zaprojektowany w dużej mierze w celu uniknięcia wymagań tradycyjnego procesu rejestracji hipotecznych. Sąd nie przyjmuje argumentu, że skoro MERS może być zaangażowany w 50% wszystkich hipotek mieszkaniowych w kraju, jest to wystarczający powód, aby sąd przymykał oko na fakt, że proces ten jest niezgodny z prawem.

Residential Funding przeciwko Saurmanowi (Sąd Najwyższy Michigan)

W kwietniu 2011 r., w sprawie Residential Funding v. Saurman , Sąd Apelacyjny w Michigan zdecydował o dwóch skonsolidowanych sprawach uznających , że MERS nie ma podstaw do wykluczenia pozasądowo zgodnie z MCL 600.3204(1)(d), ponieważ w rzeczywistości nie posiada żadnych udziałów w długu. Sąd Najwyższy Michigan zmienił decyzję w kolejności 16 listopada 2011, uznając, że MERS jest właścicielem zainteresowanych hipotecznych, ponieważ „[merów '] zobowiązania umowne jak hipoteczny były zależne od tego, czy mortgagor spotkał się z obowiązku zapłaty zadłużenia zabezpieczona hipoteką." Sąd wyjaśnił jednak, że status MERS jako „właściciela udziału w zadłużeniu” nie jest równoznaczny z udziałem we wekslu”.

W dniu 16 listopada 2011 r. Sąd Najwyższy Michigan, rozumiejąc pilność i potencjalne skutki tej sprawy, wydał nakaz rygoru w miejsce uwzględnienia apelacji i uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego. (Residential Funding Co, LLC przeciwko Saurman, 2011 WL 5588929 (Mich, 1 listopada 2011 r.). Sąd zgodził się z opinią Sądu Apelacyjnego odrębnego, „na podstawie MCL 600.3204(1)(d), Mortgage Electronic Registration System (MERS) ) jest „właścicielem […] udziału w zadłużeniu zabezpieczonym sporną hipoteką w każdym z tych skonsolidowanych przypadków”, ponieważ „[MERS] zobowiązania umowne jako wierzyciela hipotecznego były uzależnione od tego, czy hipoteka wywiązała się z obowiązku spłaty zadłużenia zabezpieczonych hipoteką”. Sąd wyjaśnił, że „status MERS jako »właściciela udziału w zadłużeniu« nie jest równoznaczny z udziałem we własności w wekslu. zastaw zabezpieczający na majątku, którego dalsze istnienie było uzależnione od zaspokojenia zadłużenia”. To zainteresowanie zadłużeniem… upoważniało MERS do przejęcia nieruchomości przez reklamę na podstawie MCL 600.3204(1)(d).” (podkreślenie dodane) .

Sąd zinterpretował MCL 600.3204(1) jako inkluzywny, a nie wyłączny. Sąd orzekł, że osoby „zainteresowane długiem” obejmują hipoteki ewidencyjne (takie jak MERS) i stanowią kategorię podmiotów uprawnionych do przejęcia przez reklamę, wraz z tymi, którzy „są właścicielami zadłużenia” i tymi, którzy „działają jako obsługa agent kredytu hipotecznego."

Calvo przeciwko HSBC (Sąd Apelacyjny Kalifornii, Drugi Okręg, Dywizja Ósma)

W dniu 12 września 2011 r. kalifornijski sąd apelacyjny dla drugiego okręgu stwierdził, że skarga (domniemane naruszenie art. 2932.5 kodeksu kalifornijskiego, który wymaga, aby cesjonariusz wierzyciel hipoteczny zarejestrował cesję przed skorzystaniem z uprawnienia do sprzedaży nieruchomości) została nieistotne, ponieważ dotyczyło tylko kredytów hipotecznych, a nie aktów powierniczych.

Robinson przeciwko Countrywide (Court of Appeals of California, Fourth District)

12 września Czwarty Sąd Rejonowy, powołując się na swoją własną decyzję z maja w sprawie Gomes v. Countrywide , stwierdził, że „ustawowy system … nie przewiduje pozwu zapobiegawczego kwestionującego orzeczenie . oraz w przypadku ulgi deklaratywnej w oparciu o interpretację powoda art. 2924, podrozdział (a), nie podawaj podstawy powództwa z prawnego punktu widzenia."

Bain kontra Metropolitan Mortgage Group, Inc. (Sąd Najwyższy w Waszyngtonie)

W marcu 2012 r. Kristin Bain z Tukwila w stanie Waszyngton złożyła pozew przeciwko MERS (i spółce zależnej) o przejęcie jej domu, nie ujawniając nawet faktycznego właściciela hipoteki.

W sierpniu 2012 roku Sąd Najwyższy w Waszyngtonie orzekł wraz z Bain, stwierdzając, że MERS nie jest prawnym beneficjentem jej czynu i nie ma prawa wyznaczać powierników. W decyzji czytamy: „Zwykłe odczytanie statutu prowadzi do wniosku, że beneficjentem uprawnionym do ustanowienia zarządcy w celu przeprowadzenia pozasądowego przejęcia nieruchomości może być tylko faktyczny posiadacz weksla lub innego dokumentu potwierdzającego zobowiązanie. Mówiąc najprościej, jeśli MERS nie posiada noty, nie jest legalnym beneficjentem”.

Podpisy elektroniczne i notarialne

Ponieważ system MERS jest elektroniczny, opiera się na elektronicznym przechowywaniu i przekazywaniu dokumentów prawnych. W kwestii notarialnego poświadczania podpisów elektronicznych i honorowania podpisów notarialnych ponad granicami stanów, Izba Reprezentantów USA uchwaliła ustawy legalizujące te kroki, aw 2010 r. Senat USA przyjął ustawę bez debaty. Jednak prezydent Barack Obama publicznie sprzeciwił się ustawie 7 października 2010 r. W rezultacie ustawa umarła, a przepisy stanowe określają, czy podpisy elektroniczne mogą być poświadczone notarialnie, czy też podpis notarialny w jednym stanie musi być akceptowany w innym.

Spór

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. wywołała wiele debat, kontrowersji i krytyki wśród prawników i naukowców w „niektórych z najbardziej poczytnych artykułów przeglądowych prawa w ciągu ostatnich kilku lat”. Dustin A. Zacks, na przykład, skrytykował Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. za zajmowanie bezpośrednio niespójnych stanowisk w różnych sądach w całym kraju. Artykuł Zacksa znalazł uznanie w Bain Court, który powołał się na jego propozycję, że „funkcjonariusze MERS często wydają zadania bez weryfikacji leżących u ich podstaw informacji, co skutkowało nieprawidłowymi lub oszukańczymi transferami”. Profesor Christopher Peterson twierdził podobnie, że MERS jest nieszczery, twierdząc jednocześnie, że jest wierzycielem hipotecznym i pełnomocnikiem/agentem pożyczkodawcy lub powiernika. Peterson porównał tę rzekomą dwulicowość do podobieństwa do dwulicowego rzymskiego boga Janusa , podczas gdy Zacks porównał Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. do „istoty bardziej podobnej do wielomackowej kałamarnicy”. Artykuły Petersona na temat MERS, w których krytykuje się również MERS za rzekomo szkodliwy wpływ na integralność i przejrzystość nagrań publicznych, były cytowane przez niezliczoną liczbę stron sporu przeciwko MERS oraz w decyzjach zarówno niekorzystnych, jak i korzystnych dla MERS.

Inni naukowcy krytykowali Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. na tej podstawie, że nominalna własność milionów kredytów mieszkaniowych stwarza katastrofalne ryzyko dla inwestorów hipotecznych, gdyby Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. kiedykolwiek ogłosił upadłość. Takie upadłość może oznaczać, że hipoteki „przejdą do masy upadłościowej firmy i staną się dostępne na zaspokojenie roszczeń wierzycieli”. Jeden profesor prawa zasugerował nawet całkowite złomowanie systemu MERS i zastąpienie go całkowicie nowym krajowym systemem rejestracji.

Bibliografia

Zewnętrzne linki