Połącz REIT - Link REIT
 | |
| Rodzaj | Publiczny REIT |
|---|---|
| SEHK : 823 | |
| Przemysł | Nieruchomość |
| Założony | 2004 w Hongkongu |
| Założyciel | Urząd Mieszkaniowy Hongkongu |
| Siedziba | 20/F., Tower 1, The Quayside , 77 Hoi Bun Road, Kwun Tong , Kowloon , Hong Kong . |
Kluczowi ludzie |
George Hongchoy |
| Produkty | Centra handlowe, targowiska, biura i parkingi |
| Przychód | 10 744 mln HKD |
| Aktywa ogółem | 209 885 mln HK |
Liczba pracowników |
ponad 1000 |
| Strona internetowa | linkreit |
| Link fundusz powierniczy ds. inwestycji w nieruchomości | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tradycyjne chińskie | 領 展 房地產 投資 信託 基金 | ||||||||||
| Chiński uproszczony | 领 展 房地产 投资 信托 基金 | ||||||||||
| |||||||||||
Link Real Estate Investment Trust ( chiński :領展房地產投資信託基金, or領展; wcześniej znany jako The Link Real Estate Investment Trust (領匯房地產投資信託基金, or領匯), zarządzany przez Link Asset Management Limited, jest pierwszy fundusz inwestycyjny nieruchomości w Hongkongu, a obecnie największy w Azji pod względem kapitalizacji rynkowej, należący w całości do inwestorów prywatnych i instytucjonalnych.
Portfolio Link REIT składa się ze 126 nieruchomości z około 9 milionami stóp kwadratowych powierzchni handlowej i biurowej w Hongkongu, a także 7 nieruchomości z około 6 milionami stóp kwadratowych powierzchni handlowej i biurowej poza Hongkongiem.
Link REIT ma swoją siedzibę w The Quayside (海濱匯) w Kwun Tong .
Historia
LINK REIT został założony przez rząd Hongkongu , który wydzielił aktywa z Hong Kong Housing Authority, które obejmowały 151 obiektów handlowych – głównie na osiedlach publicznych – i 79 000 miejsc parkingowych. Data wprowadzenia na giełdę to 25 listopada 2005 r., przy wycenie 22,02 mld HKD (Wycena = 2 137 454 000 x 10,30 HKD = 22,02 mld HKD) (2,82 mld USD). Po prywatyzacji Link Reit pozostaje związany warunkami istniejących umów najmu, ale nie będzie już wymagał zgody rządu na podniesienie czynszów dla nowych umów najmu. Analitycy finansowi oczekiwali jednak atrakcyjnej stopy dywidendy – do 7 proc. – od sprywatyzowanej spółki i większego zorientowania na komercjalizację, choć niektórzy obawiali się, że możliwości zwiększenia dochodów z najmu i obniżenia kosztów pracy mogą być ograniczone ze względu na powiązanie większości jej nieruchomości sektora mieszkalnictwa publicznego.
Pierwsza oferta publiczna
IPO The Link REIT, opóźnione o rok do 2005 r. w wyniku działań prawnych lokatorów obawiających się, że czynsze wzrosną, ostatecznie zostało 18-krotnie przekroczone. Około 510 000 mieszkańców Hongkongu, czyli 7% populacji miasta, złożyło zamówienia o wartości 36 miliardów dolarów, podczas gdy inwestorzy instytucjonalni byli gotowi zaangażować 40 miliardów dolarów.
Wspólnymi globalnymi koordynatorami IPO byli Goldman Sachs , HSBC Holdings plc i UBS AG . JPMorgan Chase & Co. był doradcą finansowym Urzędu Mieszkalnictwa.
Proponowana sprzedaż The Link REIT przez Urząd ds. Mieszkalnictwa została opóźniona, gdy lokator mieszkania komunalnego, Lo Siu-lan, zakwestionował legalność proponowanego zbycia nieruchomości. Adwokat Lo twierdził, że Urząd Mieszkalnictwa „naruszył swój obowiązek na mocy Rozporządzenia w sprawie mieszkalnictwa, polegający na zapewnianiu mieszkań ludziom w potrzebie. Zamiast tego sprzedawał majątek prywatnej firmie, która mogła podnajmować nieruchomości po cenach rynkowych, zamiast przynosić korzyści nieuprzywilejowanym”. Reprezentowała obawy wielu mieszkańców mieszkań komunalnych, że istniejące udogodnienia nie będą już publiczne i że The Link podniesie czynsze, zmuszając w ten sposób do podwyżek cen w sklepach bez należytego uwzględnienia dobra publicznego. Niektóre organizacje pozarządowe obawiały się również, że zmniejszone dochody Urzędu Mieszkalnictwa ostatecznie doprowadzą do podwyżek czynszów dla lokatorów publicznych. Wniosek Lo o sądową kontrolę prywatyzacji został odrzucony przez Sąd Pierwszej Instancji i Sąd Apelacyjny.
Od momentu wejścia na giełdę w 2005 r. Link zaangażował się w proces „pracy na rzecz poprawy aktywów”, dążąc do podniesienia wartości nieruchomości poprzez unowocześnioną strukturę fizyczną, zastępując lokalne sklepy z tanimi mediami bardziej opłacalnymi markami i sieciami, ulepszając „klienta”. usługi” oraz działania promocyjne. The Link przeprowadził również przegląd wielu zarządzanych przez siebie mokrych rynków. Remonty doprowadziły do wyższych czynszów, wyższych cen i utraty lokalnych sklepów.
Nabywanie nieruchomości
Podejmując działania mające na celu dywersyfikację portfela i asortymentu nieruchomości, Link nabył część handlową Nan Fung Center wraz z parkingami w Hang Hau od Nan Fung Group w połowie 2010 r. za łączną kwotę 1,17 mld USD.
Pod koniec 2010 r. Link nabył część handlową Maritime Bay Shopping Mall wraz z parkingami w Hang Hau od Sino Group za łączną kwotę 588,4 mln USD
W połowie 2014 roku Link nabył The Lions Rise Mall z parkingami w Wong Tai Sin od Kerry Properties za łączną kwotę 1,38 miliarda dolarów.
W 2015 r. The Link zrobił pierwszy krok w kupnie na aukcji rządowej, kiedy to we współpracy z Nan Fung Group kupił w styczniu działkę NKIL 6512 w Kwun Tong za łączną kwotę 5,86 miliarda dolarów. Następnie Link zaskoczył rynek, dokonując kolejno dwóch pierwszych zakupów w Chinach kontynentalnych, kiedy nabył Beijing EC Mall za kwotę 2,5 miliarda jenów; nabył dwa budynki komercyjne w Szanghaju za 6,6 miliarda jenów. Spółka stawia sobie za cel, aby nieruchomości na kontynencie nie przekraczały 12,5% jej portfela.
19 lutego 2016 r. spółka zależna Link zakupiła od rządu wieżę Trade and Industry Department Tower w Mong Kok (dawniej Argyle Center Tower II) za kwotę 5,91 mld HK.
W kwietniu 2020 r. LINK REIT sfinalizował zakup 100 Market Street w Sydney za około 683 mln AUD od Blackstone Group. Jest to 10-piętrowy biurowiec o powierzchni 28 385 metrów kwadratowych nad centrum handlowym Westfield w CBD w Sydney.
Sprzedaż nieruchomości
W połowie 2014 roku Link REIT sprzedał cztery nieruchomości komercyjne czterem różnym nabywcom za łączną kwotę 1,24 miliarda dolarów. Nieruchomości to centrum handlowe Hing Tin (w Lam Tin ), centrum handlowe Kwai Hing ( Kwai Chung ), centrum handlowe Tung Hei Court ( Shau Kei Wan ) oraz centrum handlowe Wah Kwai ( Pokfulam ).
Pod koniec 2015 roku sprzedali pięć nieruchomości, a mianowicie: Fung Wah Estate Retail and Car Park, Ka Fuk Shopping Centre, Kwong Tin Shopping Centre, Siu On Court Retail and Car Park oraz Tin Wan Shopping Centre.
Pod koniec 2016 roku ponownie sprzedali pięć nieruchomości, a mianowicie: centrum handlowe Sui Wo Court, centrum handlowe On Yam, centrum handlowe Sun Tin Wai, centrum handlowe Cheung Hong i centrum handlowe Shek Wai Kok.
Zielona Obligacja
W lipcu 2016 r. Link REIT wyemitował zielone obligacje zamienne, pozyskując 500 mln USD o stałym oprocentowaniu 2,875% do 2026 r.
Zmiana nazwy
Podobno w celu zlikwidowania haniebnej przeszłości wyrzucania najemców, 19 sierpnia 2015 r. Link oficjalnie ogłasza zmianę nazw swoich firm.
Krytyka
Trudności ekonomiczne w klasach niższych
Link został nazwany „krwiopijcą” przez mieszkańców osiedli po tym, jak firma nabyła centra handlowe Housing Authority, wyremontowała je i podniosła czynsze. Doprowadziło to do wypierania lokalnych sklepów, wyższych cen i dominacji sieci sklepów na osiedlach. Tendencja ta zmniejszyła możliwości przedsiębiorczości dla osób o niższych dochodach na publicznych osiedlach mieszkaniowych Hongkongu i nowych miastach, zmniejszając ich szanse na osiągnięcie mobilności społecznej i zwiększył koszty życia.
Kampania The Link z 2012 roku promująca „nostalgiczne restauracje” w swoich centrach handlowych była szeroko wyśmiewana w mediach społecznościowych jako hipokryzja. Użytkownicy Golden Forum i Facebooka pisali, że firma „najpierw zabiła sklepy, potem na ich śmierci zarabia” i skrytykowała firmę za dopuszczanie tylko sklepów sieciowych w swoich nieruchomościach. W 2006 r. The Link zlikwidował tysiące pracowników, co było „ostro krytykowane przez związkowców, którzy stwierdzili, że Link Management zhańbił obietnicę ochrony dobrobytu swoich pracowników z pierwszej linii, kiedy przejął operację od Urzędu Mieszkalnictwa”. Link odpowiedział, że „zwolnienia były zgodne z praktyką prywatną”.
Do połowy 2015 r. organizacja pozarządowa Link Watch (領匯監察) opublikowała raport, który wykazał, że duże sieci stanowią 76 procent z 2075 sklepów w 22 centrach handlowych prowadzonych przez firmę, ale dyrektor generalny Link stwierdził: „Nadal utrzymujemy około 60 procent naszych sklepów wydzierżawionych mniejszym operatorom.”
W ostatnich latach coraz powszechniejsze stają się protesty przeciwko linkom REIT. Siedziba Link REIT w Kwun Tong była miejscem demonstracji, bójek i okupacji, co skłoniło firmę do uzyskania nakazu sądowego zakazującego aktywistom wstępu do budynku.
Zarządzanie rynkiem
Oprócz zadaszonych centrów handlowych, The Link nabył również wiele lokalnych rynków nieruchomości w 2005 roku. Takie targowiska to obiekty z małymi straganami i sklepami wynajmowanymi lokalnym mieszkańcom, oferującymi zazwyczaj świeże mięso i warzywa, a także artykuły codziennego użytku i artykuły gospodarstwa domowego. Podobnie jak w przypadku centrów handlowych, The Link podniósł czynsze, a także odnowił niektóre nieruchomości, co doprowadziło do wzrostu cen żywności i trudności finansowych gospodarstw domowych o niskich dochodach.
W Tin Shui Wai , gdzie The Link ma niemal monopol na powierzchnie komercyjne, w latach 2015–2016 firma została skrytykowana przez lokalnych mieszkańców i radnych ustawodawczych za planowanie przekształcenia Tin Yiu Market w konwencjonalne centrum handlowe. Rynek dostarcza świeże warzywa, mięso i ryby mieszkańcom okolicznych osiedli komunalnych. Najbliższy targ oddalony jest od hotelu o 5–10 minut spacerem.
Operatorzy straganów w Cheung Fat Estate na Tsing Yi strajkowali w 2010 i 2016 roku, aby zaprotestować przeciwko podwyżkom czynszów. Podczas ostatniego strajku zgłoszono, że czynsze podwoiły się w ciągu dziesięciu lat. Niektórzy mieszkańcy stwierdzili, że zamiast tego odwiedzają rządowy targ w Tsuen Wan ze względu na wyższe ceny w Cheung Fat. Właściciele stoisk Cheung Fat również protestowali przeciwko outsourcingowi zarządzania rynkiem firmie Uni-China (Market) Management Limited, która, jak się obawiali, doprowadzi do niemożliwych do utrzymania podwyżek czynszów.
Uni-China (Market) Management zarządza również rynkiem w Leung King Estate w Tuen Mun, która również jest własnością The Link. W lutym 2016 r. od 2 lutego grupa mężczyzn ubranych w ciemne kurtki z nadrukowanym na plecach „menedżerem” (管理員) zachowywała się w sposób zastraszający w stosunku do handlarzy na terenie centrum handlowego. Ponad 200 pojawiło się, by zaprotestować przeciwko mężczyznom walczącym z sokolnikami w nocy 8 lutego. Między samozwańczymi menedżerami a protestującymi doszło do kilku drobnych starć, które wymagały mediacji ze strony policji. Dwóch demonstrantów zostało aresztowanych, a jeden reporter został ranny podczas starcia.
Konflikty między zarządem a społeczeństwem powtórzyły się w nocy 9 lutego. Mężczyźni zostali sfilmowani, gdy bili protestujących, podczas gdy policja stała w pobliżu i zapobiegała zaangażowaniu innych. Reporter został również pobity przez ekipę kontrolną. 31-letni mężczyzna został aresztowany za spowodowanie zamieszek w miejscu publicznym. Rzekomo przeszkadzał pracownikowi wykonującemu swoje obowiązki w posiadłości Leung King. Link REIT zdystansował się od starć i zaprzeczył, że zespół kontrolny domokrążców był częścią jego personelu.
Nielegalne zrzuty ścieków
W 2016 r. Departament Ochrony Środowiska wszczął postępowanie przeciwko Link REIT na podstawie rozporządzenia w sprawie kontroli zanieczyszczenia wody, ponieważ ścieki z centrum handlowego Mei Lam, którego właścicielem i zarządcą jest Link, były nielegalnie odprowadzane do rzeki Shing Mun . Firma została ukarana grzywną w wysokości 15 000 USD w listopadzie 2016 r. i nakazano natychmiastowe naprawienie sytuacji.
Wysysający krew właściciel
Ze względu na swoją historię jako monopolistycznego właściciela lokalnych centrów handlowych, kontrowersyjną etykę biznesową i nieprzyjazne traktowanie dzielnic, właścicieli małych firm i inwestorów. Firma jest dobrze znana jako „krwiopijcy właściciel”, ponieważ partie ponadpartyjne przez lata stawiały ją na nieustępliwą pięść na swoich najemców. Według opinii Richarda Harrisa Link Reit jest powszechnie uważany w Hongkongu za „korporacyjnego potwora”, częściowo odpowiedzialnego za kwestie społeczno-ekonomiczne miasta.
Źle zarządzany problem z gryzoniem podczas COVID-19
W sierpniu 2020 r. na mokrym targu Link REIT w Sau Mau Ping znaleziono dziesiątki szczurów pełzających po świeżej wieprzowinie leżącej na podłodze przed sprzedawcą .
Odpowiedź rządu
Link REIT został powszechnie potępiony przez urzędników po obu stronach spektrum politycznego. Starry Lee , przewodniczący pro-pekińskiego DAB , poinformował, że były dyrektor naczelny Leung Chun-ying „ostro skrytykował” Link REIT na spotkaniu z DAB. W wywiadzie dla South China Morning Post Leung zakwestionował, czy struktura wynagrodzeń najwyższego kierownictwa Link REIT doprowadziła do zachowania trustu. Powiedział, że jako poprzedni właściciel komercyjnej powierzchni mieszkalnej, rząd Hongkongu ma obowiązek wobec lokatorów mieszkań komunalnych „zaspokoić ich potrzeby i, jeśli to konieczne, zapewnić alternatywy dla nieruchomości Link REIT”. Powiedział, że monopol Link REIT na nieruchomościach publicznych jest nie do przyjęcia, ponieważ nie można oczekiwać, że starsi najemcy będą nosić swoje duże zakupy na inne rynki i z powrotem. Powiedział, że nie ma planu odkupienia Link, ale rząd mógłby zbadać możliwości zapewnienia alternatyw, gdyby Link nie służył pobliskim mieszkańcom.
Carrie Lam , obecnie dyrektor generalna, w 2016 r. (kiedy była sekretarzem generalnym) nazwała Link REIT jedną z „trzech gór” – tj. jednym z głównych źródeł niezgody w społeczeństwie Hongkongu – które rząd chciał podbić . Lam stwierdził, że rząd powinien zbadać różne sposoby rozwiązania problemu, w tym rozpocząć potencjalną batalię prawną przeciwko firmie.
Podobnie w kwietniu 2019 r. ustawodawca Alice Mak złożyła wniosek w Radzie Legislacyjnej wzywając rząd do „przezwyciężenia„ trzech wielkich gór ”, które, jak napisała, nękają lokalną społeczność, z których jedną jest Link REIT. Różni inni ustawodawcy skierowali wnioski do tej nowelizacji, proponując sposoby rozwiązania problemu, w tym zmianę rozporządzenia mieszkaniowego w celu uregulowania podwyżek czynszów; budowa większej liczby rynków publicznych i bazarów, aby zmniejszyć monopol komercyjny Link REIT w wielu obszarach i zapewnić mieszkańcom większy wybór zakupów; utworzenie w Dziale Gruntów dedykowanego zespołu do kontroli nieruchomości Link REIT oraz do prowadzenia egzekucji z naruszeń warunków dzierżawy gruntu przez spółkę; oraz odkupienie nieruchomości Link REIT i oddanie ich z powrotem pod zarządzanie rządowe.
Zobacz też
- Prywatyzacja
- Sekurytyzacja – patrz „sekurytyzacja rządowa”
Bibliografia
Zewnętrzne linki
- Oficjalna strona internetowa
- Dane biznesowe dla Link REIT: